Аналитическая записка О неблагоприятных факторах и новых экономических возможностях увеличения объемов жилищного строительства в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье– гражданам России»
1. Положение на рынке строительства жилья.
В конце 2007- начале 2008 годов в Свердловской области и в других регионах России начались процессы, вызывающие торможение темпов строительства жилья и, как следствие, замедление выпуска строительных материалов. Сбыт продукции, подверженный сезонному колебанию, сократился в этот период более значительно, чем в аналогичный период 2006-2007 годов.
Объемы продаж готовых квартир значительно сократились, что привело к сокращению финансовых средств строительных компаний, предназначенных для покупки строительных материалов и выплату заработной платы своим работникам. Банки все более неохотно идут на выдачу новых кредитов строительным организациям. По данным риэлтерского сообщества, коммерческое жилье, построенное на средства финансовых девелоперских структур в целях дальнейшей его перепродажи, реализовано не более чем на 30-40%.
По данным опросов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% жителей страны. Фактически улучшить свои жилищные условия при соответствующем соотношении уровня доходов и цены на жилье могут не более 15-20% населения.
Стоимость жилья в Российской Федерации продолжает расти. Начиная с 1998 года, стоимость жилья росла, в среднем до 20% в год, незначительно превышая уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов. Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году - на 53%. По итогам второго квартала 2007 года цены выросли на 17,5 % по сравнению с концом 2006 года и приблизились к 60 тыс. рублей за 1 кв. м на первичном рынке жилья. Подобная динамика проявляется во многих регионах России.
Складывающаяся ситуация привела к постепенному выходу с жилищного рынка коммерческих инвестиционных структур. На нем остаются только реальные покупатели, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Но данная категория покупателей, хотя и максимальная по своему количеству, не имеет финансовых возможностей приобретать квартиры по цене 50-60 тыс. рублей за 1 кв. м. Таких покупателей сегодня не более 10-15 % от общего количества нуждающихся. В это количество входят и граждане, приобретающие жилье через ипотечные и долевые схемы строительства. При этом, доля «дольщиков», имеющих возможность за 2-3 года полностью оплатить квартиру, постоянно сокращается. Других же механизмов привлечения средств населения в строительство жилья, практически не существует.
Причиной резкого всплеска цен была неудовлетворенная потребность в жилье на рынке и, как следствие, серьезный приток коммерческих капиталов на рынок с целью получения максимальной прибыли. Коммерческие структуры, приняв рост цен за резкий подъем рынка, все более поднимая цены, опередили своей сформированной ценой даже параллельный двукратный рост себестоимости строительства жилья.
В результате, коммерческие структуры продали не более 40% квартир, а оставшиеся 60% только стоят и ожидают своей очереди.
Закономерны вопросы: -.что же так активно за полтора – два года подхлестнуло рост себестоимости строительства жилья? Почему этот рост коммерческие структуры приняли за подъем рынка? Какие сработали механизмы перераспределения прибыли от застройщиков в сторону естественных монополий и государства, которые, казалось бы должны были нести затраты в целях увеличения привлекательности рынка жилья?
Значительная часть населения фразу «доступное жилье» понимает как производную от снижения стоимости на квадратный метр жилья. Однако разрыв между ростом цены на жилье и ростом заработной платы за последние 2-3 года значительно вырос, создав условия для еще большей недоступности приобретения жилья. Под доступностью, в первую очередь, подразумевается формирование экономических и организационных механизмов, позволяющих приобрести жилье гражданам не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и за счет будущих доходов.
II. О себестоимости строительства жилья.
Два–три года назад строительство жилья осуществлялось на свободных площадках - без аукционов и с существующими инженерными сетями.
Себестоимость строительства жилья в городах-миллионниках находилась на уровне 20 тыс. рублей за 1 кв. м. В тот период рынок жилья для коммерческих инвестиций был еще не интересен.
За период с 2005 по 2007 год произошло крайне резкое увеличение себестоимости строительства жилья, которая выросла в 2 раза и вплотную приблизилась к новой рыночной цене.
По данным, полученным от различных компаний-застройщиков, на рост себестоимости строительства жилья повлияли следующие факторы (из расчета на 1 кв. м жилья):
- рост стоимости строительных материалов (в том числе и цемента) в среднем на 20- 30% (доля строительных материалов в общей себестоимости составляет 60%) – 4,0 – 5,0 тыс. рублей;
- процедура аукционной продажи земельных участков – 5,0 – 9,0 тыс. рублей;
- плата за подключение к энергоносителям (электроэнергия, вода, канализация, тепло и т.д.) – 7,0 – 12,0 тыс. рублей;
- отчисления на развитие городской инфраструктуры (до 15% от стоимости строительно-монтажных работ) - 2,2-3,4 тыс. рублей;
- обслуживание банковского кредита (при 17-19 % годовых) для оплаты процедур за аукцион и подключение к энергоресурсам до начала строительства - 3,5 – 3,7 тыс. рублей.
Таким образом, указанное выше способствовало увеличению себестоимости строительства в целом на 21,7 – 33,1 тыс. рублей.
Участвуя в строительстве жилья, приобретая квартиру, покупатель оплачивает не только свои квадратные метры, но и все расходы, связанные с покупкой земли на аукционах (ст. 30.1, 30.2 Земельного Кодекса).Покупатели оплачивают также обременения муниципалитетов в виде строительства школ, детских садов, больниц, дорог и т.д.
Однако если мы признаём покупателя Инвестором, то он должен становиться СОБСТВЕННИКОМ всей возведенной на его средства инженерной инфраструктуры и социальных объектов. Собственнику жилья эта собственность не нужна, она нужна предприятиям-монополистам и муниципалитетам.
Вывод очевиден – инвестору должны вернуть затраты на строительство этой собственности. Пусть не сразу, но вернуть хотя бы в рассрочку.
Муниципалитеты и монополисты, не вкладывая деньги на развитие инфраструктуры, получают дополнительную собственность в виде электрических и других сетей, дорог, школ, коллекторов и т.д.
Предприятия-монополисты заставляют из-за нестыковки законов эти подарки оплачивать еще раз. В тарифы на их услуги входит амортизация этих объектов, которая взимается с граждан, уже купивших жилье вместе с инженерной инфраструктурой.
Все это существенно влияет на доступность жилья. Необходимо простое установление нормальных правовых отношений между Инвестором, властью и естественными монополистами.
Наиболее важной причиной, тормозящей строительство жилья, является отсутствие механизма влияния государства на этот процесс. Изымается прибыль у строителей в руки естественных монополистов, а также в руки собственных государственных структур в лице регионов и муниципальных властей. Ускоряется процесс необратимого искусственного возрастания себестоимости. Если не вернуть себестоимость в прежнее реальное состояние, то цена готового жилья никогда не опустится до реального уровня, способного активизировать продажу квартир.
Предложение по снижению себестоимости строительства жилья.
Чтобы исключить возможность вновь остановиться (или затормозить) наращивание объемов жилищного строительства, целесообразно рассмотреть несколько вариантов решения этой задачи
Доходы от аукционов по продаже земельных участков под жилищное строительство необходимо в обязательном порядке возвращать в инженерное их развитие, а не на финансирование многочисленных областных и муниципальных проблем.
Аукционы на земельные участки должны проводиться под коммерческие объекты (торговые и развлекательные центры, бизнес-центры, офисные объекты) и под элитное жилье в наиболее престижных районах города. А под социальное жилье и доходные дома необходимо предоставлять земельные участки по конкурсу с обеспеченной инфраструктурой, с дальнейшей обязательной продажей квартир по фиксированной минимальной цене (опыт Свердловской области по строительству жилья по Постановлению Правительства области № 150 от 2005 года).
Земельные участки под жилищное строительство, выставляемые на аукцион, должны быть максимально обеспечены инженерной инфраструктурой, без дополнительной оплаты естественным монополистам. Тем более, что Правительство Российской Федерации уже это задекларировало и намерено выделять миллиарды рублей на обеспечение инфраструктурой. Ускорение этого процесса тормозится невозможностью регионов и муниципалитетов, согласно Закону о бюджете, обеспечивать параллельное софинансирование.
Государство реально может и должно обеспечить финансирование бюджетами разных уровней инфраструктуры (сети и дороги) земельных участков.
Платежи за подключение к энергоносителям в силах государства отменить или значительно сократить ничем не обоснованную высокую плату за подключения к сетям, а также строительство инженерных сетей только за счет инвесторов на основании технических условий, выдаваемых естественными монополистами.
При оплате за подключение к сетям вполне реальными и выполнимыми является реализация предложений многих организаций-потребителей:
1. На стоимость принятых от Инвестора финансовых средств передавать акции энергопроизводителя. При этом владелец сетей может выбирать один из трех вариантов:
- стоимость подключения снизить до действительно реального уровня;
- сделать подключения за счет собственных средств;
- произвести подключения за счет заемных кредитных средств.
2. Учитывая высшую социальную значимость вопроса жилья в стране, можно рассмотреть и решить вопрос об отмене постановления по оплате за подключения к инженерным сетям при строительстве социального (как минимум) жилья.
3. Полностью отменить отчисления на развитие инфраструктуры.
III. Расширение экономических механизмов привлечения средств населения в строительство собственного жилья.
Снизив себестоимость до уровня реальных строительных затрат, наиболее важным вопросом остается необходимость создания дополнительных экономических механизмов по привлечению средств населения в строительство собственного жилья, так как без такого механизма привлечение только коммерческих финансовых ресурсов не обеспечит запланированных темпов строительства жилья на долгосрочный период.
В 2003-2005 годах цена на жилье колебалась по крупным городам России в пределах строительной себестоимости плюс минимальная рентабельность 10-15%, то есть 20-25 тысяч рублей за 1 кв.м. Покупательная способность населения выросла за этот период в пределах 20-30%.
И уже тогда было ясно, что существующие всего два механизма привлечения средств – долевой и ипотечный, на тот период проблемы не решали.
Долевое участие - та часть населения, которая в жилье нуждалась и была не способна накопить средства на квартиру за период более 2-3 лет, была практически лишена возможности приобретения собственных квадратных метров. А это более 80% от всех нуждающихся.
В настоящий период, когда цена на жилье возросла более чем в 2 раза, доля тех, кому этот процесс недоступен, стала еще больше. Период строительства при долевом участии остался по-прежнему 2-3 года, а вложить за этот срок в 2-3 раза больше средств – тем более нереально.
Ипотечное кредитование – самый рискованный вид бизнеса, который есть на рынке. По причине объективных и субъективных факторов.
Кроме «американской схемы» ипотечного кредитования, которая принята за основу в России, специалисты отмечают и другие мировые схемы решения вопросов, элементы которых также могут быть задействованы в нашей стране.
Американская схема. Именно она, в России является наиболее популярной. Ипотека в США регулируется Федеральным Правительством. Кредиты в США выдаются на срок от 3 до 30 лет. Процентная ставка колеблется от 2,5 до 8% . Кредит выдается на 70% от стоимости недвижимости. Aмериканская cxeма среди развитых государств распространена в Австралии и Канаде, в ряде стран третьего мира, в частности, в латиноамериканских государствах и на Филиппинах. В странах СНГ она является доминирующей, близко к американской схеме - ряд ипотечных схем и в Великобритании.
Германская схема основана на системе строительных сберегательных касс (ССК) и распространена по всей Европе.
Ипотека по германскому типу - в ней задействован банк и ССК в чистом виде. В первом случае на протяжении определенного времени (обычно это до 3 лет) банк, открыв счет, куда производятся отчисления зарплаты и прочих доходов соискателя, убеждается в его кредитоспособности. За этот период должно сформироваться 30% стоимости жилья. Тогда банк может выступить дополнительным звеном между ССК и соискателем, прокредитовав остаток суммы. Покупатель может заселяться в квартиру, однако она остается в собственности банка (кредитование от 10 до 36 лет, ставки от 5 до 7% годовых).
В случае с ССК в чистом виде, квартира на протяжении всего процесса остается в собственности ССК до полной выплаты покупателем суммы. Юридически они являются обществами взаимного кредита. Срок внесения предоплаты – 5 лет, предоплата обычно составляет от 30 до 40% от стоимости жилья. Максимальный срок кредитования от 12 до 18 лет. Минимального срока и штрафов за досрочное погашение не предусмотрено. Ставка колеблется от 3 до 5% годовых. ССК занимают около 30% всей германской индустрии покупки жилья.
Государством практикуются разного рода субсидии для льготных категорий граждан и для молодых государственных служащих, имеющих семью и детей.
Отдельным вариантом ССК являются некоммерческие и контролируемые государством жилищные общества в Великобритании и Гонконге (в последнем coxpaнились и после присоединения к Китаю).
Китайская схема. В Китае распространено некоторое подобие ССК – жилищно-акционерные общества (ЖАО), которые пришли на смену существовавшим ранее жилищным обязательствам государственных предприятий перед своими сотрудниками. Это коммерческие организации, независимые от государства, которым предприятия передали свой жилищный фонд.
Жилищные затраты выводятся из бюджета предприятия - жилье либо сдается в аренду, либо продается. За счет исключения из бюджета предприятия затрат на приобретение и содержание жилья, формируется ресурс для повышения зарплаты сотрудникам, что компенсирует им затpaты на аренду или приобретение жилья по рыночным ценам. Финансирование схемы осуществляется коммерческими банками. На основе опыта ЖАО был принят «Национальный пpoeкт удобного жилья».
Также распространена практика фондов жилищных сбережений, куда, как в пенсионный фонд, отчисляются предприятием деньги из зарплаты сотрудника (5% в месяц). Бесплатного жилья в Китае больше нет, осталось только общественное жилье для малоимущих, возводимое государством и продаваемое с субсидированием тем, кто не может в той или иной форме получить ипотеку.
Необходимо отметить, что в России к 1917 году существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственные закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
Схемы поэтапной оплаты стоимости жилья уже зарекомендовали себя во многих странах мира – Франции (сберегательные ипотечные учреждения), Великобритании (строительные общества), США (судно-сберегательные ассоциации и банки взаимных сбережений).
Советский и российский опыт кооперативного строительства показывает, что в большинстве случаев используется накопительный механизм предоставления жилья, аналогичный немецким строительно-сберегательным кассам, с поэтапной оплатой стоимости жилья через некоммерческую организацию без участия банка в процессе кредитования. Это говорит о том, что в нынешних условиях накопительная схема более привлекательна по сравнению с банковским кредитом, так как позволяет значительно снизить стоимость обслуживания программы.
Накопительные кооперативные схемы, позволяют расширить порог доступности до 50-60% от количества граждан, нуждающихся в жилье.
Полагаем, что этот процесс должен начаться с принятия Федерального Закона о кооперативном строительстве с включением в него необходимых механизмов защиты вкладов населения, независимо от того, какая цена будет на рынке жилья: 30 или 60 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом, будет варьироваться срок накопительной процедуры не только за 2-3 года, но и более долгий срок: 5,7,9, 10 лет.
Ипотечная схема может по-прежнему работать по своим правилам, а также в комбинационной схеме совместно с накопительной системой. При этом ипотека может начинать действовать после завершения процесса накопления в 30-50 % от стоимости жилья. Вариантов может быть множество.
В Правительстве Российской Федерации, Законодательных органах России и регионов уже рассматривается проект Закона «О строительных сберегательных кассах». Данный закон способен сделать жилищные кредиты более доступными и позволит увеличить количество заемщиков минимум в 3 раза, то есть довести порог доступности до 60%.
Накопительные схемы, а, проще говоря, жилищные кооперативы, которые могут работать без участия банковских кредитов, могут приобретать различные формы. Могут быть объединения граждан, оформленные в виде разных коллективных обществ. Вариантов новых кредитно-финансовых схем множество, по которым обеспечиваются граждане многих стран Европы, но они позволят привлечь в процесс строительства собственного жилья не менее 60% граждан, а для остальных 40% населения государство обязано создать доступный механизм аренды жилья.
Предложения по увеличению объема средств от населения в строительство собственного жилья.
1. Продолжать совершенствование ипотечных механизмов.
2. Снять нормативные ограничения для развития жилищных, жилищно-строительных, кредитно-потребительских кооперативов. Ускорить принятие Федерального закона «О строительных сберегательных кассах».
3. Использовать мировой опыт интеграции жилищных кооперативов с государственной ипотечной программой.
4. Определить механизм реальной финансовой поддержки гражданам, приобретающим жилье по накопительным схемам (субсидии, фиксированная нерыночная цена 1 кв. м и т.д.).
5. Создать единую систему предоставления гражданам актуальной информации о государственных и негосударственных жилищных программах.
