Большая проблема с «малоэтажкой»

"Малоэтажки" - одно из перспективных направлений в современном жилищном строительстве, хорошая альтернатива дорогостоящим комплексным высотным застройкам. Опросы общественного мнения подтверждают востребованность индивидуального и малоэтажного жилья, в то же время относительный объем малоэтажного строительства год от года сохраняется на уровне около 40%. По мнению аналитиков, в Свердловской области (да и в целом по России) малоэтажное строительство находится в зачаточном состоянии, ведется хаотично и бессистемно. Об этом красноречиво свидетельствуют цифры. Так, в Свердловской области в этом году темпы отвода земельных участков индивидуальным застройщикам резко упали и отстают от темпов ввода индивидуальных жилых домов в 2007 году в 13 раз.

Среди участников малоэтажного жилищного строительства сегодня - индивидуальные жилищные застройщики, коммерческие жилищные застройщики, администрации муниципальных образований, исполнительные органы государственной власти Свердловской области. Однако в настоящее время сложилась ситуация, когда деятельность в этом направлении любого из агентов процесса исправно наталкивается на ряд препятствий.

Так, для индивидуальных застройщиков основной проблемой стало новое земельное и градостроительное законодательство. Согласно ему, они наравне с коммерческими жилищными застройщиками, обязаны оплачивать создание коммунальной и транспортной инфраструктуры, стоимость которых включается в аукционную цену земельного участка. Если же на выбранной территории нет коммунальной инфраструктуры, то застройщик обязан внести плату за подключение к коммунальным системам. Эти затраты могут составить от 15 до 30% дополнительно к стоимости строительства. Абсолютному большинству индивидуальных застройщиков это не по карману. Естественно, что многие лоты на строительство индивидуальных домов остаются невостребованными. Так, по словам начальника ГлавАПУ г. Екатеринбурга М. Б. Вяткина: "Кто хотел, а вернее, кто имел достаточные ресурсы, получил право на строительство". Немаловажное уточнение. Как говорят, почувствуй разницу между "хотеть" и "иметь". По словам главного архитектора проектов "УралНИИпроектРААСН" Д. Н. Сафина, продажа земли на аукционах и плата за подключение должна быть оставлена только для строительства жилых домов бизнес-класса, административно-офисных зданий и торгово-развлекательных центров.

Главная проблема администраций МО: необходимость финансирования обеспечения районов ИЖС инженерной и транспортной инфраструктурой. Но большинство МО - дотационные и средств на эти цели попросту не имеют. Схема рефинансирования затрат на инженерную инфраструктуру неэффективна, поэтому застройщик вынужден закладывать эти расходы в себестоимость квадратного метра. Это дополнительное удорожание жилья примерно на 2000 рублей за квадратный метр. Но если "коммуналку" можно переложить на плечи застройщиков, то обеспечение связи с центром посредством общественного транспорта - вотчина целиком и полностью муниципалитета.

Бизнесмены со своей стороны пеняют на отсутствие оперативности отведения участков под застройку, что приводит к увеличению срока отведения. Генеральный директор ЗАО "АСком-Холдинг" С. Ф. Яклюшин приводит типичный на сегодня пример: "В октябре 2007 года наша компания инициировала строительство двух трехэтажных домов в ГО Рефтинский в рамках программы "Строительство доступного жилья для отдельных категорий граждан". Участка до сих пор нет". В этой связи девелоперы (коммерческие застройщики) выходят с предложением увеличить долю их участия в реализации жилищных программ. По словам Яклюшина, ответственные девелоперы готовы взять на себя работу с гражданами и на основании этой работы под выделенные участки земли формировать концепции застроек, а Госкорпорация будет финансировать инженерные сети. Кроме того, предприятия малого и среднего бизнеса способны развивать технологии, производительность труда, чтобы обеспечить рынок инновационными технологиями, качественными материалами, удовлетворяющими современным требованиям по экономичности, экологичности и эффективности. В настоящее время предлагаются такие прогрессивные технологи возведения домов, как каркасно-щитовые конструкции, щепоцементная плита, канадская технология, дома из ячеистого бетона, таунхаусы со стенами из оцилиндрованного бревна и многое другое.

Ясно, что большую проблему с "малоэтажкой" надо решать системно, необходим комплексный подход к освоению участков малоэтажной жилищной застройки при участии и тесном взаимодействии органов государственной власти, местного самоуправления, инвесторов и граждан. В первую очередь должны быть созданы правовые условия для развития малоэтажного строительства. Одна из попыток, предпринятых в этом направлении, - разработанная партией "Единая Россия" программа реализации государственной политики в области малоэтажного жилищного строительства "Свой дом", в течение двух лет реализующаяся в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России на 2007-2010 годы". Унифицированная региональная программа действует в 10 субъектах РФ, в том числе и в Свердловской области. В шести из них темпы роста объемов жилищного строительства выше среднероссийских. За время действия программы доля индивидуального жилищного строительства выросла с 39,5% (в 2006 году) до 42,64% (в 2007 году). Среди основных программных мероприятий проекта - создание нормативной базы для развития малоэтажного жилищного строительства, содействие в подготовке и принятии региональных программ комплексного освоения земельных участков. Программа предусматривает совершенствование ряда действующих нормативно-правовых актов. Речь идет о необходимости доработки и принятия законопроекта о саморегулируемых организациях в строительстве (в части, касающейся установления особенностей в отношении СРО в малоэтажном строительстве), о принятии во втором чтении ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий". Также в этом направлении планируется дать более четкое понятие объекта малоэтажного строительства, отменить таможенные пошлины на ввоз технологического оборудования и организовать Фонд содействия жилищному строительству. "Свой дом" также предполагает совершенствование финансово-кредитных механизмов государственной поддержки застройщиков и населения. Согласно проекту, одним из инструментов увеличения доступности жилья для населения является развитие ипотечного кредитования под залог земли. Для этого предлагается использовать систему Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Использование АИЖК целесообразно для исключения из себестоимости жилья затрат на инфраструктуру по следующей схеме: застройщик получает кредит на обустройство земельного участка инфраструктурой. При этом заключается договор, по которому муниципалитет выкупает у застройщика эту инфраструктуру в рассрочку, при условии продажи застройщиком жилья по фиксированным ценам. Это позволит снизить себестоимость жилья на 20-30%.

В Свердловской области также предпринимаются шаги к решению "малоэтажной" проблемы: в начале декабря прошлого года был утвержден "План мероприятий по развитию малоэтажного жилищного строительства Свердловской области на 2008-2010 годы". Согласно ему, малоэтажное строительство в ближайшие два года будет развиваться по трем основным направлениям: совершенствование нормативно-правовой базы, стимулирующей развитие малоэтажного жилищного строительства; содействие созданию новых мощностей по производству комплектов конструкций и деталей малоэтажного домостроения (в том числе деревянных); а также разработка механизмов финансирования инвестиционных проектов комплексной малоэтажной застройки территорий для жилищного строительства, в том числе с использованием принципов государственно-частного партнерства. Перед органами местного самоуправления, отраслевыми министерствами и инвесторами ставятся такие задачи, как: увеличение объемов малоэтажного жилищного строительства с 31% от объема ввода жилья в 2006 году до 40% в 2010 году и, прежде всего, социального строительства (которое необходимо увеличивать "в разы"); внедрение управления комплексной застройкой посредством управляющих компаний; обеспечение земельных участков коммунальной и транспортной инфраструктурой в целях жилищного строительства, а также обеспечение индивидуальных жилищных застройщиков земельными участками, объектами коммунальной инфраструктуры. В качестве одной из главных задач заявлено также повышение доступности малоэтажного жилья для населения. Кроме того, в задачи входит формирование механизмов привлечения частных инвестиционных ресурсов в реализацию проектов комплексного освоения территорий и проектов развития мощностей по производству комплектов деревянного домостроения. В течение двух лет планируется ввести новые мощности деревянного домостроения в объеме 302,5 тыс.кв.м. Объемы инвестиций из всех источников финансирования составят более одного миллиарда рублей. Немаловажным направлением должно стать совершенствование финансово-кредитных механизмов государственной поддержки застройщиков и населения. В этом тренде в последнее время идет активная реализация проектов комплексного освоения территорий малоэтажно жилищного строительства "Зеленая долина" в Березовском и "Академический" в Екатеринбурге. Оба проекта прошли отбор в Росстрое на получение субсидий из федерального бюджета на возмещение затрат по оплате процентной ставки по кредитам на коммунальное обустройство, а также на транспортное обустройство этих площадок.

Сейчас становится понятно, что развитие малоэтажного строительства немыслимо без внедрения системы стимулов для всех участников процесса. Такими стимулами для индивидуальных жилищных застройщиков могут стать упрощение процедуры получения земельного участка, обеспеченного коммунальной инфраструктурой, под строительство индивидуальных жилых домов, а также освобождение от обременения затратами на обустройство земельных участков коммунальной и транспортной инфраструктурой. Для коммерческих жилищных застройщиков стимулирующими факторами станут государственная поддержка при кредитовании строительства малоэтажных жилых домов в форме государственных гарантий по кредитам на строительство жилых домов для продажи отдельным категориям граждан: молодым семьям, работникам бюджетной сферы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидирование на возмещение затрат при обустройстве территорий коммунальной инфраструктурой и транспортное обустройство территории под малоэтажное жилищное строительство за счет бюджетных средств. Главными стимулами для муниципальных жилищных застройщиков являются финансовое обеспечение или поддержка органов местного самоуправления при обеспечении земельных участков коммунальной и транспортной инфраструктурой и при строительстве малоэтажных жилых домов. Введением подобной системы стимулирования должны заняться органы государственной власти. Формами содействия государства развитию малоэтажного жилищного строительства могут стать: разработка и участие в реализации муниципальных проектов развития малоэтажной жилой застройки, государственная поддержка которых осуществляется за счет средств федерального бюджета и бюджета субъекта РФ; обеспечение подготовки земельных участков, находящихся в государственной собственности, под малоэтажную жилую застройку в целях их комплексного освоения; введение упрощенного порядка предоставления земельных участков жилищным некоммерческим объединениям граждан под малоэтажную жилую застройку (в том числе предоставление таких земельных участков на бесплатной основе либо с частичной компенсацией соответствующих расходов по приобретению таких земельных участков); а также введение упрощенного порядка осуществления градостроительной деятельности при застройке территорий жилищными некоммерческими объединениями граждан.

Россияна Архангельская

по материалам совещания "Основные направления малоэтажного жилищного строительства в Свердловской области" (11 июля 2008 г.)