Финансовый кризис ударил по застройщикам
Мировой финансовый кризис не обошел стороной строительный рынок России. По мнению аналитиков, наибольшей панике сегодня подвержены мелкие девелоперские компании, которые из-за нехватки финансирования могут заморозить реализацию собственных проектов. При этом, как стало известно «УралПолит.Ru», банки уже готовятся к пересмотру условий кредитования компаний-застройщиков, в том числе и региональных.
Как уточняет газета «Коммерсантъ», федеральные компании начали в массовом порядке отказываться от проектов: в ближайший год Mirax Group намерена не начинать ни одной стройки и не приобретать новых площадок, «Система-Галс» планирует распродать четверть своего девелоперского портфеля, а «Интеко» собирается произвести ревизию своих проектов. Такая тенденция вызвана недостатком финансирования, а некоторые эксперты утверждают, что вскоре банки и вовсе не будут кредитовать застройщиков.
При этом девелоперы не спешат строить новые планы, перед ними встал вопрос, как расплатиться за старые проекты. Как заявили «УралПолит.Ru» представители строительного рынка, правительство приняло правильное решение, что вовремя подстраховало ведущие российские банки – допустило их к аукционам по размещению депозита Минфина. Тем не менее, по оценкам представителей ряда компаний, мелким и «непрозрачным» девелоперам, а также компаниям, бизнес которых основан на долгосрочной окупаемости со значительным привлечением банковского финансирования, в ближайшее время придется туго.
Как отметил директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой» Иван Слепцов, заемное финансирование подорожало в среднем на 5 – 6 %, а некоторые банки вообще перестали финансировать строителей. «У нас сейчас практически только два банка – ВТБ и Сбербанк – финансируют инвестиционные проекты, а массовое строительство жилья требует постоянной подпитки, так как строителям нужны «длинные деньги», – пояснил он. С ним соглашается и директор по маркетингу УК «ЛСР Урал» Руслан Музафаров. Как он заявил в эксклюзивной беседе с «УралПолит.Ru», мировой финансовый кризис действительно отразился на строительном рынке, в частности, реакция была в ужесточении условий кредитования банков, особенно в отношении мелких и средних застройщиков, у которых мало собственных средств на завершение строительных проектов. «Что касается прозрачных, открытых, публичных девелоперов, то проблемы мирового финансового кризиса их практически не коснулись. Это относится, в первую очередь, к крупным застройщикам, – подчеркнул Руслан Музафаров в комментарии «УралПолит.Ru». – Даже при ограничении банковского финансирования такие компании смогут выполнить свои обязательства и успешно ввести объекты в эксплуатацию. У небольших кампаний есть риски заморозки строительства».
Отметим, что на сегодняшний день на территории УрФО реализуется огромное количество коммерческих и жилых проектов. Например, район «Академический» в Екатеринбурге, застройщиком которой является «Ренова-СтройГруп», «Екатеринбург-Сити», основным инвестором которого является УГМК, а также другие проекты. Как пояснил «УралПолит.Ru» аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили, из-за проблем, которые вызвал мировой финансовый кризис, некоторым застройщикам на время пришлось отказаться от реализации отдельных проектов (имеется ввиду не уже строящиеся, а именно проектируемые объекты – ред.) или отложить их на неопределенный срок. Тем не менее, Гурам Тухашвили считает, что существующие площадки, вероятнее всего, закрываться не будут, но сроки строительства объектов могут быть скорректированы.
Напомним, что в последнее время в Екатеринбурге постоянно переносятся сроки сдачи таких амбициозных объектов специально к саммиту ШОС, как пятизвездочного отеля Hyatt, башни «Исеть», бизнес-центра «Демидов», первого небоскреба «Антей», так и других не менее значимых объектов. Стоит сказать, что основные причины постоянного переноса сроков строительства инвесторы называют неохотно. Между тем, как отмечают независимые эксперты, это связано с серьезным недостатком финансирования.
По словам аналитика Уральской палаты недвижимости, в текущей ситуации отдельным девелоперам, которые по тем или иным причинам не смогут самостоятельно развивать свои проекты, вероятно, придется отказаться от них, продав их более крупным компаниям. «Однако это не обязательно приведет к исчезновению небольших компаний. На время преодоления кризиса они могут сосредоточиться на одном проекте или выполнять другие функции на рынке, например, выступать генподрядчиками или подрядчиками при строительстве объектов», – пояснил в комментарии «УралПолит.Ru» Гурам Тухашвили.
Как подчеркнул в комментарии «УралПолит.Ru» директор агентства недвижимости «Метрополия» Сергей Бузунов, Россия в условиях мирового финансового кризиса относительно США и Великобритании чувствует себя намного лучше благодаря тому, что правительство своевременно приняло решительные меры по оказанию помощи ведущим российским банкам. Тем не менее, Сергей Бузунов считает, что сейчас есть все предпосылки для того, что мелким девелоперам будет все сложнее. По мнению эксперта, для того чтобы иметь должное финансирование, им придется присоединяться к финансовым структурам. «Все зависит от того, сколько времени еще будет продолжаться мировой финансовый кризис. Если раньше можно было начать строить, а потом оформлять документы, то сейчас все ужесточилось: нужно подготовить проект, пройти его экспертизу, а это деньги и время, – заявил «УралПолит.Ru» Сергей Бузунов. – Мне кажется, что тенденции на рынке недвижимости будут зависеть от того, сколько продлится мировой кризис. Возможно, после выборов в США будет все намного проще. Может быть, это еще и политические игры».
В свою очередь российские банки, в том числе и региональные, уже готовятся к изменению условий кредитования, а также и для компаний-застройщиков. Как сообщили «УралПолит.Ru» в пресс-службе Ханты-Мансийского банка, все контракты, заключенные ранее, выполняются, а новые – будут заключаться уже по новым ставкам. Ранее «УралПолит.Ru» сообщал о том, что в сентябре этого года Ханты-Мансийский банк открыл кредитную линию одному из крупнейших застройщиков Нижневартовска – ЗАО «Строительно-промышленный комбинат», в размере 250 млн. рублей для финансирования расходов и затрат, связанных с комплексным жилищным строительством в районе Старого Вартовска. Как сообщила директор Нижневартовского филиала кредитно-финансовой организации Татьяна Садовская, на данном участке в дальнейшем планируется строительство жилого массива, а также муниципальных учреждений – школ, детсадов, культурно-досуговых центров. Общая площадь объектов составит порядка 55 тысяч квадратных метров. «Мы на постоянной основе сотрудничаем с ведущими застройщиками нашего города и данный контракт с ЗАО «Строительно-промышленный комбинат» уже не первый. Буквально в прошлом году нами подписан договор на сумму более 400 млн. рублей с одной из крупнейших компаний о финансировании строительства жилого комплекса в центре Нижневартовска, – уточнила Татьяна Садовская. – Общая площадь строения, которое станет архитектурным украшением города – 80 тысяч квадратных метров, при этом работы будут закончены уже в 2009 году». Согласно официальной информации, всего Нижневартовский филиал Ханты-Мансийского банка открыл строительным компаниям кредитных линий на сумму около 2 млрд. рублей.
Между тем, как сообщил «УралПолит.Ru» заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин, «кредиты (все, а не только инвестиционные) станут дороже, а значит, ряд заемщиков не смогут их взять (а некоторым их просто не дадут)». Хотя официально кредитные организации пока не заявляли о нововведениях в секторе кредитования, пытаясь сориентироваться в сложившейся ситуации. «Следовательно, темпы кредитования в России замедлятся, а следом, вероятно, замедлятся и темпы роста отечественной экономики. Но надо понимать, что это один из возможных вариантов развития событий. Не исключено, что будет все наоборот, так как в реальном секторе экономики России сегодня нет таких фундаментальных проблем, какие мы видим сегодня в экономике США и некоторых европейских стран, – подчеркнул в комментарии «УралПолит.Ru» Евгений Болотин. – Возможно, когда паника в Америке и Европе спадет, многие инвесторы захотят вернуться в Россию, а это вызовет инвестиционный бум и дальнейший рост экономики». При этом Евгений Болотин обратил внимание на то, что в свете последних событий может уменьшиться объем иностранных инвестиций, особенно спекулятивных. «Банковское кредитование инвестиционных проектов со стороны Российского банка развития, ВТБ, Газпромбанка и Сбербанка, скорее всего, не уменьшится, – убежден эксперт. – Со стороны частных банков уменьшение будет, но их доля и сейчас очень мала, поэтому я не думаю, что это вызовет какие-то проблемы».
В свою очередь ведущий специалист фондового департамента ООО ФА «Милком-Инвест» Виталий Шурупов обращает внимание на то, что обострение кризиса ликвидности сильнее остальных ударило по инвестиционным проектам с длительным периодом, и в первую очередь – строительным, в том числе в УрФО. «Проблема рефинансирования краткосрочных займов у российских строителей встает все острее, и уральский регион не исключение. Кроме того, проблему снижения объемов строительства уже ощутили на себе производители стройматериалов, в том числе цемента, на который упал спрос, – подчеркнул в комментарии «УралПолит.Ru» Виталий Шурупов. – Данная ситуация снизит темпы строительства. Так, за 5 месяцев 2008 года в областном центре введено 166 тысяч 631 квадратный метр. При этом Челябинск снизил темпы строительства жилья на 14,2 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а объемы ввода индивидуального жилья сократились почти вдвое». Однако эксперты считают, что ожидать сильного снижения цен на недвижимость не следует, «даже если строители из-за кризиса ликвидности устроят «распродажу».
