Город заводов и степей
Челябинск – один из городов-миллионников России – традиционно относят к ключевым потребительским рынкам страны. Достаточно высокие социально-экономические показатели (численность постоянного населения, средняя заработная плата, индекс промышленного производства, ввод жилья и др.) делают город интересным для инвестиций. Но полноценно развиваться ему мешают проблемы между бизнесом и властью.
В советское время промышленность сделала Челябинск одним из крупнейших городов Урала и всей России. Этот статус город сохраняет до сих пор. Челябинск, который является одним из 11 городов-миллионников России, традиционно относят к ключевым потребительским рынкам страны. Практически все крупные девелоперские компании, анонсирующие масштабную экспансию в регионы, ставят Челябинск в число первых городов для выхода на рынок. Однако чаще всего подобные заявления остаются декларацией о намерениях. Как признают аналитики и сами девелоперы, местный рынок коммерческой недвижимости находится в зачаточном состоянии развития. Основным препятствием является взаимонепонимание властей и бизнеса, а также ограниченность земельных ресурсов.
Перипетии бизнеса и власти.
Недавний скандал, связанный со сменой городской администрации и новой политикой в отношении ряда предпринимателей, известен на всю Россию. В 2005 году новым мэром Челябинска стал местный предприниматель Михаил Юрьевич (владелец агропромышленного холдинга «Макфа»), который привел в администрацию свою команду. Тогда возник конфликт между новой властью и бизнесменами, дружественными администрации бывшего мэра Вячеслава Тарасова. Основные претензии со стороны чиновников были адресованы в адрес крупных владельцев недвижимости – Артура Никитина, Олега Колесникова, Евгения Рогозы. В итоге всех тяжб, а ряд из них длится до сих пор, в 2005–2006 годах большинство сделок с крупной недвижимостью оказались практически замороженными. Начался процесс оспаривания юридической правомочности сделок по выделению земельных участков под строительство объектов недвижимости.
Отчасти эти проблемы сохраняются и сегодня. По словам генерального директора корпорации «Стратум» Олега Пермякова, одной из причин медленного развития отдельных сегментов коммерческой недвижимости являются сложности с получением разрешительной документации на строительство коммерческой недвижимости в центре города. Так, еще летом 2005 года мэр Челябинска Михаил Юрьевич провозгласил смену градостроительной политики, отказавшись от уплотнительной застройки. После этого городские власти практически прекратили выдачу разрешений на строительство. Из-за сложностей с получением земельных участков в центре Челябинска строительство новых объектов ведется в основном двумя путями: первый – это освоение спальных районов и городов-спутников, второй – глубокий редевелопмент бывших промышленных объектов – заводов, которых в Челябинске много. А это требует значительных инвестиций. Усугубляют ситуацию еще и цены на землю на вторичном рынке. По данным агентства коммерческой недвижимости E.R.A., в центре Челябинска земля стоит от $1,5 до 8 млн/га, на окраинах города – от $1,5 до 2 млн/га.
На так называемом первичном рынке, по мнению Евгения Рогозы, учредителя ООО «Монолит-Инвест», «самые лакомые» земельные участки в пределах Челябинска сегодня могут получить исключительно компании, аффилированные с местными органами власти, другие же постоянно наталкиваются на административные барьеры. С его мнением согласен директор группы компаний «Лайнер» Борис Юрченко: «Работать по закону сегодня недостаточно – нужно иметь еще и весомый административный ресурс. Без него любой проект может быть парализован в любой точке его развития».
Гендиректор корпорации «Стратум» выделяет еще одну причину низких темпов развития рынка коммерческой недвижимости – отсутствие в Челябинске крупных международных и федеральных девелоперов. На рынке сегодня присутствуют местные игроки, которым нередко не хватает профессионального опыта и финансовых возможностей для реализации масштабных проектов.
Перекуем мечи и орала.
Вынужденная необходимость челябинских бизнесменов заниматься редевелопментом в большей степени коснулась торговой недвижимости. Пожалуй, на сегодняшний день в России будет трудно найти столько торговых объектов, реализованных на месте бывших производственных помещений. История редевелопмента в Челябинске начинается с 2001 года, когда в бывших цехах завода «Калибр» открылся одноименный торгово-выставочный центр. На месте Челябинской мебельной фабрики появился торговый комплекс «На мебельной», а здание одного из цехов завода «Строймашина» перестроено в ТРЦ «Горки». Сейчас проводится редевелопмент часового завода «Молния» (там будет ТРК «Куба») и Челябинского текстильного комбината (ТРЦ «Фиеста»). Таким образом, для Челябинска редевелопмент стал уже нормой. Эту тенденции бизнесмены объясняют, с одной стороны, невозможностью получить земельный участок в местах с хорошим покупательским трафиком, с другой – наличием практически в центре города большого числа заброшенных или простаивающих промышленных зданий. Впрочем, редевелопмент острого дефицита качественных торговых площадей в Челябинске не решает. По оценкам агентства недвижимости «Компаньон», больше половины (55%) предложения на челябинском рынке торговой недвижимости приходится на встроенно-пристроенные помещения. Качественная недвижимость занимает примерно четверть рынка, а оставшиеся 20% – в основном бывшие жилые помещения на первых этажах, переведенные в нежилой фонд.
Всего в городе существует 8 торговых центров. Обеспеченность качественными торговыми площадями на 1000 жителей города составляет около 230 кв. м. «Для города-миллионника этот показатель свидетельствует о серьезном дефиците современных ТРЦ, – считает Полина Жилкина, директор департамента аналитики ADG group. – Практически во всех существующих торговых комплексах налицо явная нехватка парковок». Более того, по ее словам, в Челябинске есть целые административные районы, практически лишенные качественных торговых центров, к примеру, Металлургический (единственный ТК «КС»), Тракторозаводский (ТЦ «Башня») и Ленинский.
На данный момент к строительству в Челябинске заявлено около 10 крупных торговых объектов. Среди них торговые центры «Кольцо», «Куба», «Магистраль», «Родник», 2-я и 3-я очереди ТЦ «Фокус» и др. О намерениях реализовать свои проекты в течение нескольких лет заявляют международные и федеральные компании, однако на практике все проекты реализуются местными девелоперами. Предполагалось, что в 2009–2010 годах у девелоперов могут появиться дополнительные возможности получения в Челябинске крупных участков под застройку. Это связано с планами по строительству новых жилых микрорайонов – Золотой долины, жилого комплекса в Чурилово и др. Но даже при этом эксперты уверены, что сегмент качественных торгово-развлекательных комплексов в Челябинске будет близок к насыщению в лучшем случае не ранее чем через 3–4 года.
Впрочем, отдельные участники рынка считают, что строительство торговых центров в Челябинске сдерживает и менталитет местных жителей. «С одной стороны, по динамике роста доходов населения Челябинск значительно опережает Екатеринбург. Однако, с другой – по уровню покупательского способности – серьезно отстает, – рассказывает генеральный директор агентства коммерческой недвижимости E.R.A. Сергей Еремеев. – У челябинцев специфический менталитет, и это подметили многие международные консалтинговые компании, исследующие местный рынок. В отличие от Екатеринбурга в Челябинске не сформирована культура посещения торговых центров. Горожане не привыкли проводить свободное время в ТЦ, активно заниматься шопингом. Возможно, это вопрос времени, и по мере насыщения рынка качественными торговыми объектами такая привычка появится».
Офисная эпопея.
Еще одна особенность Челябинска, по словам Виктора Лебедева, генерального директора компании «Энергоинвест», заключается в том, что в Челябинске активнее строятся качественные объекты офисной недвижимости, а не торгово-развлекательные центры, как часто это бывает. В настоящее время рынок челябинской офисной недвижимости представлен такими крупными проектами, как бизнес-центры «Аркаим Плаза» (общая площадь 19 тыс. кв. м), «Челябинск-Сити» (30 тыс. кв. м), офисный центр «Мизар» (9 тыс. кв. м), бизнес-дома «Петровский» (7 тыс. кв. м) и «Славянский» (4,7 тыс. кв. м) и др. В настоящее время в городе на стадии строительства находится около 120 тыс. кв. м офисных площадей. На этапе проектирования – около 100 объектов бизнес-недвижимости. «Сейчас происходит насыщение рынка предложениями офисных помещений разной классности, в основном A, B+, B; каждый год вводятся в эксплуатацию тысячи квадратных метров. Растет конкуренция, растут и требования к качеству объектов», – говорит Виктор Лебедев. Впрочем, по мнению аналитиков, до конкуренции между качественными объектами Челябинску еще далеко. Так, Дмитрий Золин, директор департамента консалтинга LCMС, уверен, что местные игроки по собственному усмотрению присваивают бизнес-центрам Челябинска классы А и В, хотя реально к качественным можно отнести лишь единичные объекты.
По мнению аналитиков, у рынка еще имеется большой потенциал. По оценкам консалтинговой компании Knight Frank, на начало 2008 года общий объем предложения качественных офисных площадей в Челябинске составлял всего 37,3 тыс. кв. м. Для сравнения: этот показатель в соседнем Екатеринбурге – 245 тыс. кв. м, в Новосибирске – 183,3 тыс. кв. м. Как результат, в Челябинске достаточно высокие арендные ставки, которые ежегодно увеличиваются на 15–20% в зависимости от классности площадей. Так, по данным Knight Frank, диапазон ставок аренды на начало 2008 года в качественных офисах составлял $575–870/кв. м в год (без НДС), что почти сопоставимо с расценками в более развитом Екатеринбурге – $575–1200/кв. м в год. (Кстати, в Казани этот показатель – $335–385 тыс./кв. м. в год, в Перми – $325–385/тыс. кв. м. в год.) Велика и стоимость продажи качественных офисных площадей в Челябинске – она достигает $4400/кв. м. В Екатеринбурге максимальный показатель $5600/кв. м, в Казани – $3150/кв. м, в Новосибирске – $4350/кв. м. Спрос на офисы в южноуральской столице формируется в основном за счет крупных финансовых и промышленных компаний.
Пустые заявления.
По сравнению с торговой и офисной недвижимостью еще больший дефицит наблюдается в складском сегменте. По мнению местных игроков рынка, рынка складской недвижимости как такового в Челябинске на сегодня нет. Челябинские склады хаотично разбросаны по городу, примерно 80% из них соответствуют классам C и D – это бывшие производственные помещения и овощные базы. К качественным объектам эксперты относят лишь небольшие склады, построенные специально для нужд крупных производителей – пивоваренной компании «Вена» (8 тыс. кв. м) и холдинга «Макфа» (13,4 тыс. кв. м.). «Этот рынок – непаханое поле. Профессиональных складов у нас нет. Проблемы с логистикой испытывают крупные ритейлеры, логистические компании. Челябинску требуется как минимум 500 тыс. кв. м качественных складских площадей, – считает Сергей Еремеев.
Однако местным девелоперам этот сегмент неинтересен. «Строительство логистических центров требует больших финансовых вливаний. Если учесть, что экономически рентабельно строить складской комплекс площадью от 100 тыс. кв. м при себестоимости $600/кв. м, нетрудно просчитать объем инвестиций в реализацию проекта (около $60 млрд), изыскать который под силу далеко не всем региональным структурам. Еще один минус складской недвижимости – большие сроки окупаемости, которые составляют 5–7 лет, в то время как по торговым и офисным площадям – менее 5 лет», – объяснил г-н Еремеев.
Начиная с прошлого года отдельные аналитики прогнозировали большие перспективы челябинскому рынку складской недвижимости, учитывая интерес к нему крупных международных и федеральных компаний. В числе первых об экспансии на Южный Урал заявила компания «Евразия Логистик». Девелопер сообщил о намерении построить в Челябинске к 2011 году индустриальный парк площадью около 200 тыс. кв. м с объемом инвестиций 3,5 млрд рублей. Затем компания VVV Company и британский фонд London & Regional Properties объявили о своих планах по строительству в Челябинске логистического центра площадью 100 тыс. кв. м. В 2007 году группа компаний «Авалон» и британский фонд Raven Russia заявили о проекте Megalogix: до 2013 года в рамках этого проекта будет построено 15 складских объектов площадью более 1,5 млн кв. м. Общая площадь объекта в Челябинске – 250 тыс. кв. м. Последней новостью стало официальное заявление президента компании MLP Мишеля Паскалиса об амбициозных планах в части логистики. MLP собирается скупать земельные участки площадью 20 га и строить на них высококлассные складские комплексы, в том числе и в Челябинске. Впрочем, пока данные проекты можно рассматривать в качестве деклараций о намерениях, поскольку реальные сроки их реализации неизвестны.
На рынке коммерческой недвижимости Челябинска наименее комфортно чувствуют себя сегодня собственники отелей, так как динамика спроса на гостиничные услуги в последние годы низкая. Как следствие, рост цен на услуги в данном сегменте не превышает уровня инфляции, а за счет открытия качественных объектов гостиницы советской застройки терпят убытки. По данным корпорации «Стратум», объем челябинского рынка гостиничных услуг в 2007 году составил 1,2–1,5 млрд рублей, не превысив уровня инфляции. Основная причина невысокой динамики в том, что спрос на услуги гостеприимства в Челябинске остался практически прежним – на уровне 420 тыс. чел./сутки в год. Всего на рынке представлено 16 качественных гостиниц. Из них к российским и международным сетям относятся только две – «HELIOPARK Смолино» и Holiday Inn Chelyabinsk-Riverside. Суммарный номерной фонд Челябинска составляет примерно 1,6 тыс. номеров. Среди них 47–50% приходится на гостиницы нижнего ценового сегмента (до 1,5–2 тыс. рублей за стандартный номер в сутки), примерно 40% – на отели средней ценовой категории (от 2 до 3 тыс. рублей за стандартный номер в сутки), 10–13% – на игроков сегмента выше среднего (от 3,5 тыс. рублей за стандартный номер).