А мы идем на юг. Обзор первичного рынка недвижимости Екатеринбурга.
Аналитики УПН проанализировали рынок недвижимости Екатеринбурга и пришли к выводу, что покупатели не готовы к дальнейшему росту цен на квартиры на первичном и вторичном рынках жилья. Спрос потребителей смешается в сторону экономичных проектов. Девелоперы отреагировали и начали активно развивают сегмент эконом-класса. Увеличения проектов эконом-класса объясняется не только рыночным спросом, но и территориальным развитием рынка: мест для «точечной» застройки почти не осталось, поэтому строительство постепенно смещается на окраины Екатеринбурга. Значительное число свободных площадок (около 70%), поступающих под застройку, расположены в южной части города. Во многих же других районах города конкуренция между проектами либо отсутствует, либо остается слабой.
Аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) отмечают, что рынок недвижимости Екатеринбурга заметно видоизменился. Изменения касаются как цен на жилье (параметра, за которым все привыкли пристально следить), так и структуры рынка. Одни из наиболее заметных изменений отмечались в сегменте новостроек.
По данным аналитиков УПН, круг покупателей нового жилья в последние годы существенно расширился. При этом спрос все больше смещался в сторону наиболее дешевых (экономичных) проектов. Ответом со стороны девелоперов на эти запросы потенциальных покупателей стало активное развитие сегмента эконом-класса. Только за последний год доля таких объектов в общем объеме строительства выросла с 51 % до 66 %. Сегодня возводится более 1 млн. м.кв квартир в жилых домах, относящихся к данной категории. «Понятно, что увеличение числа проектов, ориентированных на массового покупателя, происходит за счет сокращения доли жилья класса «комфорт» и «бизнес». Что касается «элитного» сегмента, то таких проектов сегодня в городе не строится вовсе», – отмечают аналитики.
Тенденция увеличения проектов эконом-класса объясняется не только рыночным спросом, но и территориальным развитием рынка. Точечные проекты в сложившихся и развитых районах города уже не могут обеспечить необходимый объем предложения, строительство постепенно смещается на окраины, где главным фактором привлечения покупателей является относительно невысокая цена.
Децентрализация строящегося жилья – одна из стабильных тенденций последних лет. Застройщики всё интенсивнее осваивают площадки во втором и третьем поясах. Если сравнивать с показателями середины 2010 года, то доля Центра в объеме строительства сократилась с 11 % до 4 %.
При этом второй пояс увеличил свои показатели с 33 % до 41 %, а третий пояс – с 11 % до 13 %. (Отметим, что на вторичном рынке сложилась схожая ситуация: за последние полтора года в объеме предложения также выросла доля квартир второго и третьего поясов с 36 % до 43 %.)
Обращает на себя внимание и неравномерность территориального распределения жилищного строительства. Значительное число свободных площадок, поступающих под застройку, расположены в южной части города. Поэтому основной объем предложения (около 70 %) сосредоточен именно здесь, и по отношению к нему можно говорить о достаточно широких возможностях выбора для покупателей, как в территориальном, так и в качественном разрезе. Во многих же других районах города конкуренция между проектами либо отсутствует, либо остается слабой. Более того, анализируя анонсируемые проекты, можно сказать, что именно в южном направлении рынок будет развиваться в ближайшие годы. Можно сказать, что развитие рынка идет по пути наименьшего сопротивления, девелоперы осваивают наиболее свободные и удобные для застройки участки, при этом процесс замещения ветхого жилья и комплексного развития уже застроенных территорий идет очень медленно.
Что касается ценовой конъюнктуры, то в течение последних пяти кварталов она была обусловлена рекордно высоким и стабильным спросом на жилье. Естественно, что в таких условиях все продавцы новостроек максимизировали прибыль и активно поднимали цены в течение всего 2011 года и в первом квартале 2012-го. Однако уже к марту появились первые признаки того, что возросшие цены оказались серьезным барьером для выхода на рынок новых покупателей. Отдельные застройщики начали отмечать признаки охлаждения спроса. «В итоге многие из них приняли решение о фиксации текущего уровня цен, а в отдельных случаях наблюдается даже их снижение. Правда пока большинство таких акций носит скорее «маркетинговый» характер. Например, цены снижаются на небольшое число квартир, с целью привлечь посредством рекламы этой акции внимание покупателей к объекту в целом. Зачастую «удешевленными» оказываются наименее ликвидные объекты жилого комплекса», – считают представители УПН.
Тем не менее, рост цен на первичном рынке с начала года составил более 6 %. Средняя цена предложения здесь составляет сегодня около 57 550 рублей м.кв. Вторичный рынок за это время поднялся на 5 %, а средняя цена на нем превысила отметку 67 000 рублей м.кв. Если же сравнивать, например, с маем 2010 г., то «первичка» за это время выросла почти на 20 %, а «вторичка» – на 27 %.
«Таким образом, в настоящий момент все четче проявляются признаки стабилизации рынка. Темпы роста цен снизились, объем предложения на «вторичке» заметно вырос, увеличились сроки реализации квартир. Пока рано говорить, что тенденция к росту сломлена. Рынок жилья инерционен и цены еще некоторое время будут повышаться, пусть и не так быстро. Но покупатели сегодня уже не готовы к дальнейшему «набору высоты», и если прайсы застройщиков вновь пойдут вверх, это быстро отразится на темпах и объемах продаж. Обороты рынка снизятся, продавцы – собственники и застройщики – будут вынуждены в массовом порядке идти навстречу покупателям, предоставляя дисконты. В нынешних условиях это может оказаться единственным вариантом оживления продаж», – резюмируют аналитики УПН.
