ИПОТЕКА: ИЗМЕНЕНИЯ, ПРОБЛЕМЫ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ
В настоящее время наметилась явная тенденция к увеличению спроса на недвижимость. Эксперты заявляют, что ипотечное кредитование на территории города Екатеринбурга развивается очень активно на протяжении уже нескольких лет. Это связано с увеличением количества банков, которые выдают жилищные кредиты, спроса на ипотеку благодаря рекламной политике банков и риелторских компаний. Очевидно, что число квартир, приобретенных с использованием кредитов, составляет значимую долю в общем объеме сделок. В среднем около 15-20% покупателей на рынке недвижимости Екатеринбурга улучшает свои жилищные условия с помощью ипотечных кредитов. Вместе с тем, при получении ипотечных кредитов у населения возникает множество вопросов, связанных с незнанием и несовершенством законодательства, регулирующего порядок и условия их предоставления.
В настоящее время правовое регулирование ипотеки осуществляется Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (№ 102-ФЗ от 16.07.1998 г.), нормы которого имеют приоритет перед нормами ГК (п. 2 ст. 334 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) представляет собой соглашение, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть также указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Важно отметить, что в настоящее время не требуется нотариального удостоверения договора. Он считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
В настоящее время на рынке ипотечного кредитования Екатеринбурга произошли значительные изменения. Налицо наметившаяся в последний год тенденция увеличения среднего размера кредита и уменьшения средневзвешенной ставки по кредиту (за последний год процентные ставки снизились на 2-3%). Улучшение общеэкономической ситуации в стране, уменьшение уровня инфляции и страновых рисков стимулирует снижение процентных ставок. С увеличением уровня доходов населения повышается качество приобретаемых квартир, что влечет за собой рост размеров кредитов, ежемесячных платежей, площадей квартир.
Соотношение спроса и предложения на рынке ипотечного кредитования, как в плане содержания ипотечных программ, так и в плане объектов залога, определяет проблемы ипотеки. Важнейшим тормозящим фактором развития ипотеки является рост стоимости жилья и дефицит предложения на рынке недвижимости. В частности, стоимость квадратного метра в нашем городе с начала года увеличилась на 88,96 %. Согласно статистическим данным, Екатеринбург занимает второе место после Москвы по динамике роста цен на жилье. Одной из основных причин этого явления принято считать Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» (№ 214-ФЗ от 30.12.2004 г.), который усложнил процесс привлечения компаниями-застройщиками средств покупателей недвижимости в строящихся объектах и тем самым резко сократил объем строящегося жилья.
Кроме этого высокие мировые цены на нефть и вызванное этим оживление экономики увеличивают объем средств, направляемых на приобретение недвижимости, в том числе и в Екатеринбурге. На сегодняшний день имеет место явный перекос в сторону мер, направленных не на увеличение предложения жилья, а на повышение платежеспособного спроса на него. Речь идет о государственной финансовой поддержке ипотеки и модификации законодательства, которое стало гораздо более благоприятным для развития ипотечного кредитования. При этом на второй план отодвигается тот факт, что рост стоимости квартир способен существенно подорвать перспективы ипотеки в России.
Помимо этого в г. Екатеринбурге исторически сложилась традиция рассчитываться с продавцами недвижимости в день подписания договора купли-продажи, в соответствии с чем ипотечные покупатели оказывались в менее привлекательном положении - ведь продавцы по ипотечной сделке получали деньги после регистрации сделки в Федеральной регистрационной службы (примерно на четыре недели позже продавцов при обычной сделке). В условиях галопирующего роста цен на недвижимость эта проблема встала очень остро. При таком росте цен проводить ипотечные сделки было возможно при условии, что расчеты при ипотеке должны для продавца не очень отличаться от расчетов при обычной бескредитной сделке. В настоящее время проблема расчетов решена - большинством банков было принято решение о выдаче ипотечных кредитов в день сделки (по факту получения покупателем расписки из Федеральной регистрационной службы о сдаче пакета документов по сделке), что свидетельствует о принятии банками дополнительных рисков в борьбе за ипотечного клиента.
Наряду с этим некоторые банки решили пойти на решительный шаг в борьбе за потенциального клиента: банки предлагают приобретение квартиры с «нулевым» первоначальным взносом, т.е. отменили наличие собственных средств покупателя-заемщика при получении ипотечного кредита.
Активность борьбы за заемщиков проявляется и в том, что некоторые банки вывели на рынок «перехватывающие» кредиты, которые позволяют переоформлять ранее взятые ипотечные кредиты в других банках по более низким ставкам. Кстати, только за восемь месяцев 2006 года в среднем по рынку предлагаемые ставки по ипотечным кредитам снизились на 2-3 %, что делает эту услугу весьма актуальной, например, при условии нежелания банка-кредитора снижать ставки по ранее выданным кредитам.
Представляется, что конкуренция на рынке ипотечного кредитования в последующем продолжит обостряться в связи с выходом новых игроков. Планируют предложить ипотечные программы в Екатеринбурге «Ситибанк» и «Банк Сосьете Женераль Восток». Должны выйти на рынок ипотечных брокерских услуг и лидеры потребительского кредитования «Хоум Кредит» и «Русский стандарт», а также страховые компании, клиенты которых являются потенциальными клиентами ипотеки. Это приведет к дальнейшему снижению процентных ставок, улучшению сервиса со стороны ипотечных брокеров и банков.
В настоящее время в г. Екатеринбурге выпущены ипотечные облигации. Можно предположить, что появление ценных ипотечных бумаг положительно скажется на развитии ипотеки в Екатеринбурге. С их помощью на рынке ипотеки появятся долгосрочные ресурсы, а банки смогут снизить ставки по кредитам. При создании четкого механизма действия ипотечных облигаций любой кредитор, который выдает ипотечные займы, сможет выпустить под обеспечение своего кредитного портфеля ценные бумаги. С их помощью он привлечет средства инвесторов или граждан, которые в определенной ситуации, когда кредитору будет недостаточно имеющихся у него средств, помогут решить эту проблему.
По мнению аналитиков и ипотечных брокеров, ипотека в ближайшие 3-4 года будет развиваться очень интенсивно, рынок ипотеки в Екатеринбурге в 2007 году вырастет на 70-100%, при этом доля ипотечных сделок в структуре вторичного рынка недвижимости существенно возрастет - до 20-25%. Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод о том, что ипотека стала важнейшим элементом на рынке недвижимости, прочно вошла в нашу жизнь.
