Картина дня - что происходит в российской коммерческой недвижимости после Нового года?
Картина дня - что происходит в российской коммерческой недвижимости после Нового года?
В конце 2008 года многие эксперты рынка говорили о том, что Новый год станет неким рубежом. Кто-то имел ввиду психологический барьер. Другие утверждали, что в самом начале 2009 года зарубежные банки начнут рассматривать заявки по кредитам. Главное, что происходит - рынок коммерческой недвижимости становится рынком покупателя и арендатора.
На рынке офисной недвижимости значительно увеличился объем предложения, продолжают снижаются арендные ставки, сделки становятся редкостью. Так, количество сделок по качественным офисам в Москве оказалось на уровне 2003 года. Арендаторы заинтересованы в сокращении занимаемых площадей, что приводит к развитию рынка субаренды. Арендодатели готовы давать 30% дисконт, и у арендаторов появился выбор. «Компании сейчас пытаются оптимизировать свои расходы по аренде офисных помещений и пытаются найти более выгодные варианты. Возможны даже варианты лучшего качества и с более удачным местоположением. Они просто меняют одну тысячу метров в помещении худшего качества на ту же самую тысячу метров в лучшем районе, в более качественном здании, по более выгодной ставке аренды. Хотя, такие сделки не сильно спасают рынок недвижимости, потому что дополнительные площади, которые все равно выходят на рынок, пустуют», - говорит Ирина Флорова, заместитель директора, руководитель аналитического направления CBRE. Тем не менее, несмотря на снижение ставок, компании-арендаторы также находятся в трудном положении и предпочитают мигрировать в офисы более низкого качества.
До кризиса договоры аренды торговых помещений подписывались еще на этапе проектирования. Сейчас девелоперы сами заявляют о заморозке проектов либо арендаторы ищут другого арендодателя, потому что не уверены, что девелоперу удастся найти деньги для завершения строительства и запуска торговых центров. Спросом пользуются проекты, которые сейчас достраиваются и выйдут на рынок в этом году. Владельцы торговых центров начинают привыкать к тому, что арендаторы требуют снижения ставок аренды и вынуждены идти на уступки. «Была некоторая задержка, когда ситуация начала меняться. Естественно, арендаторы пришли с просьбой о больших дисконтах. А девелоперы не готовы были вообще идти на уступки и говорили, что все это ерунда и никакого кризиса нет. Сейчас ситуация стабилизируется, скорее. Арендаторы и арендодатели уже понимают, что рынок – такой, какой он есть сейчас и в нем нужно работать», - комментирует ситуацию в торговой недвижимости Максим Гасиев, исполнительный директор Colliers International.
Средняя арендная ставка в торговой недвижимости по Москве по сравнению с прошлым годом снизилась на 30% и сегодня составляет $1500 за кв.м. в год. На рынке складской недвижимости кризис сравнял спрос и предложение. Рынок смог спастись от перенасыщения благодаря коротким срокам строительства и возможности девелоперов уменьшать площади объектов в процессе строительства. «Складской сегмент саморегулируется за счет того, что новый продукт и новые проекты собственник может достаточно быстро остановить. В текущих условиях, где мы имеем достаточно большую неопределенность и достаточно большую стоимость финансирования, фактически для девелоперов проекта нет смысла строить новые складские площади», - считает управляющий директор (услуги корпоративным клиентам и собственникам) Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев.
За последние месяцы средний запрос арендуемой площади сократился с 10 тыс. кв м. до пяти. Собственники согласны сокращать минимальные сроки аренды. Если раньше речь шла о сроке 7 лет, то сейчас это 5 лет. Эксперты говорят, что складская недвижимость оказалась меньше всего подвержена кризису. В 2009 году ставки аренды по востребованным проектам будут оставаться на уровне конца 2008 года, а по остальным проектам возможно незначительное снижение ставок. Крупные сделки по гостиничной недвижимости ожидаются лишь в отдаленной перспективе. По сравнению с прошлым годом, гостиницы опустели на 25 %. Это связано со снижающейся деловой активностью и нестабильной экономической ситуацией как в России, так и во всем мире. Однако российские гостиницы пока не спешат снижать цену за номер. Международные операторы присматриваются к крупным городам, однако подписывать договоры не спешат.
«На российском рынке мы не видим большой активности иностранных игроков, они мониторят рынок, но исходя из той определенности, которая у нас сейчас есть, они не решаются вкладывать в Россию. Общее макроэкономическое состояние не внушает большого оптимизма», - говорит Евгений Семенов, директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank.
Эксперты рынка говорят, что гостиничным операторам придется снизить цены как минимум на 20%. В целом на рынке коммерческой недвижимости пока нет главного – заемных средств ни для покупателей, ни для арендаторов, ни для девелоперов. Участники рынка говорят о том, что переговоры ведутся. Однако есть большие сомнения в том, что эти переговоры завершатся сделками.
