Нам говорит изменчивая мода….О плюсах и минусах различных технологий загородного строительства.
На загородный рынок пришла новая весна и не только календарная . Впервые после кризиса можно с уверенностью сказать: оживление есть. Сегмент набирает обороты, цены постепенно растут, как на певичку, так и на вторичку, хорошие предложения « уходят в лет». Если в кризис каждый второй клиент хотел срочно обналичить свою недвижимость и продавал с большим дисконтом, - говорят в компании PAULS YARD, то за последние месяцы у нас было несколько сделок по перепродаже купленных в кризис загородных домов со стополцентной прибылью.
А раз есть спрос – девелоперы ответят предложением. Вот только каким именно? Вместе с экспертами журнал «СНИП» попытался выяснить, как застройщик на сегоднешнем рынке выбирают технологии для своих загородных проектов, что сейчас пользуется наибольшем спросом у покупателей и за какими технологиями будущее массового малоэтажного строительства в России.
Юлия Севериненко, генеральный директор компании .ЗемАктив» :
Девелоперы при выборе строительных технологий обращают внимание на их востребованность на рынке, соотношение цены и качества, а также на предпочтения целевой аудитории в данном сегменте. Самой дешевой технологией является каркасная, далее по возрастанию: строительство из профилированного бруса, оцилиндрованного бревна, блоков, клееного бруса, кирпича. для поселков бизнес-класса чаще применяют дорогие технологии, например кирпич. В проектах эконом-класса используют более экономичные - профилированный и клееный брус, оцилиндрованное бревно.
У каждой технологии - свои достоинства и недостатки. Каркасный дом обладает низкой огнестойкостью, его необходимо утеплить и пароизолировать, произвести дополнительную отделку фасада и встроить вентиляцию. Дома из оцилиндрованного бревна имеют привлекательный внешний вид, но им необходима усадка и дополнительная обработка во избежание биологического разрушения. К внутренней отделке их помещений лучше приступать через год после возведения коробки. Здания из профилированного клееного бруса значительно дороже построенных по карркасной технологии или из оцилиндрованного бревна. В них обязательно нужна вентиляционная система. Газобетонным блокам свойственна высокая гигроскопичность и звукоизоляция, но сделанные из них дома нуждаются в дополнительной внешней отделке и имеют низкую теплоизооляцию. Среди недостатков домов из кирпича следует выделить необходимость возведения мощного фундамента, невозможность строительства в мороз без применения специальных технологий, а также дороговизну. Такому дому не обойтись без внутренней отделки.
Андрей Парахин, генеральный директор 000 .Развитие Регионов».
При всех преимуществах деревянно-каркасной технологии и огромных лесных запасах России, практика, к сожалению, не показывает здесь обнадеживающих результатов. Характерный при мер попытка реализации масштабного проекта малоэтажного домостроения в Санкт-Петербурге на базе ДСК-Славянский, оснащенного дорогостоящим оборудованием немецкой фирмы Weinnтапп Holzbausystemtechnik GmbH. Общие инвестиции в проект составили S50 млн, из них $7 млн - стоимость оборудования. Производство рассчитано на выпуск 1 тыс. домов в год. Реально за 2,5 года построено всего 590 домов, т. е. производственные мощности загружены только на 12%. Цена продажи дома вместе с земельным участком и инфраструктурой превышает S3 тыс. за 1 м2, что значительно больше, чем в США, Канаде и соседней Финляндии. Подобные дорогостоящие заводы есть и в других городах: Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре. Общий недостаток этих проектов - неоправданно высокие затраты на организацию производства, большой расход дефицитного и дорогостоящего сырья (на дом в 120 м2 необходимо не менее 20 м3 высококачественной древесины), слишком долгий период строительства, их низкое по сравнению с западными стандартами качество и очень высокая цена. То есть все преимущества каркасных домов превращаются в недостатки, а огромные финансовые затраты не приносят ожидаемых результатов.
Не случайно на смену традиционному деревянно-каркасному домостроению пришла более совершенная американская технология модульного малоэтажного домостроения из структурных теплоизоляционных панелей (Structural Insulated Panels - SIP). Еще в 50-х годах прошлого столетия, на заре домостроительного бума в США, компания «Левитт и сыновья» первая в мире внедрила конвейерный метод строительства малоэтажного жилья и сдавала объекты -под ключ> каждые 16 минут, построив за пару десятков лет своей деятельности 140тыс. домов в Америке и за ее пределами. Внедрение подобного метода строительства жилья в России позволит многократно превзойти данные показатели.
SIР-технология абсолютно по всем показателям, в том числе по энерго- и трудозатратам, превосходит традициoннyю деревянно-каркасную. Суть ее заключается в следующем: на очень компактном, высокопроизводительном и недорогом оборудовании в автоматизированном режиме изготавливаются панели, из которых затем с высокой точностью делаются все модульные элементы здания, легко соединяемые в готовую конструкцию. В таких домах нет традиционного каркаса. Несущими элементами являются сами панели, выдерживающие горизонтальные нагрузки до 400 кг 1м2 И осевые до 3 тонн на 1 м длины, что гораздо выше существующих нормативов. До 90% работ по изготовлению SIP выполняются машинами, чем обеспечивается высокое качество конечной продукции. При монтаже здания элементы соединяются настолько плотно, что проникновение внутрь атмосферных осадков и сырости полностью исключено.
На практике дома из SIP строятся +под ключ значительно быстрее и легче деревянно-каркасных. Затраты рабочей силы - ниже вдвое. В10 раз меньше используется дорогостоящей древесины. При этом такой дом намного прочнее и выдерживает землетрясения до восьми баллов по шкале Рихтера. Температурный режим его эксплуатации - от -50 до +50·с. SIР-дома служат до 100 лет, не теряя своих эксплуатационных характеристик В США полностью готовые для проживания бюджетные дома, построенные из 5Ip, например, известной компанией Fissher, продаются по цене всего $40 тыс. Объем продаж компaнии ежегодно увеличивается на 30%. О преимуществах технологии свидетельствует и тот факт, что в период нынешнего кризиса количество домов, построенных из структурных теплоизоляционных панелей в США и Канаде возросло в четыре раза, в то время как объемы ввода деревянно-каркасных домов сократились почти на 70%.
Антон Копылов, генеральный директор девелоперской группы ,Интегра·
При выборе строительных технологий девелоперы опираются на следующие критерии: заявленная стилистика поселка, ценовой уровень домовладений, площади домов, скорость реализации проекта, геологические условия (ландшафт, свойства грунтов, уровень грунтовых вод, торфяные линзы и проч.), доступность коммуникаций, энергоэффективность, категория и разрешенный вид использования ЗУ.
Предпочтения покyпателей распределяются следующим образом. Первое место прочно удерживает каменное домостроение (кирпич и в меньшей степени ячеистый бетон). Плюсами кирпича являются прочность, надежность, долговечность, устойчивость к возгоранию, к атмосферным явлениям, микроорганизмам, грибкам и плесени. Материал обеспечивает высокую теплоемкость дома при паропроницаемости стен и хорошую звукоизоляцию (в том числе и межэтажную), абсолютно экологичен и практически не дает усадки. Здесь самые широкие возможности для реализаций архитектурных амбиций застройщика - технология позволяет создавать формы любой сложности. И, несмотря на появление различных суперсовременных материалов, любовь покyпателя к кирпичу ничуть не ослабла - в сегментах поселков бизнес и делюкс он остается преобладающим. Среди минусов технологии следует выделить относительно высокую стоимость строительства, длительный срок возведения, трудоемкость отделки. Кроме того, такое сооружение требует серьезного фундамента, что подразумевает большие отвалы грунта на участке.
На втором месте по привлекательности для клиентов я бы расположил клееный брус. В таком доме создается хороший микроклимат. Он довольно быстро собирается, для него нужен легкий фундамент, не требующий выборки больших объемов грунта. Клееный брус может достигать в длину 12 м, что позволяет создавать сложные архитектурные формы, большие пролеты. Материал обеспечивает высокую паропроницаемость стен, такой дом его практически ,не ведет к минусам технологии можно отнести низкую устойчивость к возгоранию, а также довольно высокую стоимость материала. Кроме того, клиенты (хоть и незаслуженно) считают такие дома все же менее экологичными, чем дома из цельного бревна или бруса, из-за используемого в их производстве клея.
Третье место можно отдать каркасно-панельным технологиям. При качественном производстве и правильной сборке такие дома - отличная альтернатива деревянным, особенно в поселках эконом-класса с площадями домов до 120 м2. Эти дома имеют высокую энергоэффективность и зимуют в наших условиях без особых проблем. В последнее время девелоперы также активно развивают технологию строительства из SIР-панелей. Они обеспечивают низкую стоимость строительства, короткий срок сборки и высокую энергоэффективвность. Для такого сооружения подойдет легкий фундаамент (часто на винтовых сваях). Среди минусов: низкая паропроницаемость стен (требуется принудительная система вентиляции), из данного материала невозможно возводить сложные архитектурные формы и большие пролеты. Кроме того, технология слабо знакома массовому покупателю.
Градация технологий по цене возможна, но она будет очень условной - необходимо учитывать большое количество дополнительных факторов: сложность наружной и внутренней отделки, разводки коммуникаций, вид фундамента, сечение бруса или бревна и т. д.
Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Реппу Laпe Rea/ty:
Сегодня большинство девелоперов предпочитают в своих поселках строить кирпичные и деревянные дома. Доля рынка для таких объектов по итогам прошлого года составила 26% и 24% соответственно. Коттеджи из блочных материалов (пенобетон, керамзито-бетон, газосиликатные блоки и др.), а также сэндвич-панелей при возведении подмосковных поселков используются нечасто.
Такое положение вещей определяется спросом. Наиболее востребованы дома из кирпича, долговечность для российского клиента - один из главных критериев выбора. Наименее популярны - каркасные технологии. Этому есть две основные причины. Во-первых, срок службы каркасного дома - всего 30-40 лет, а нашему человеку. нужен дом на века. Вторая причина - стоимость таких объектов. Под чистовую отделку она составляет 25530 тыс. рублей за м2, а это полное несоответствие качества цене. На самом деле качественный каркасный дом по стоимости почти не отличается от строения из клееного бруса, кирпича или пенобетона. Так что экономического смысла такое приобретение не имеет, если только у покупателя нет цели обмануть себя и при обрести дешевый холодный каркасный дом по цене $400 за м2. Каркасный дом выигрывает только в плане скорости строительства - через три-четыре месяца после начала работ в него можно заселяться. Но такая опция более полезна для девелоперов, которым нужно быстро и недорого построить и продать поселок, чем для покупателей.
Все девелоперы стремятся снизить себестоимость дома, поэтому они практически всегда закрывают глаза на энерго-эффективность строения. И это логично Pоссийского покупателя данная характеристика пока не интересует. Энергоэффективность регулируется на базе действующих в стране норм. К примеру, немецкие, датские или финские дома требуют гораздо большего утепления, чем наши. Если российский дом обязан иметь утеплитель 25 см, то, например, немецкий - не менее 45 см. В некоторых странах, в частности в Дании, если баланс потребляемой энергии в доме стремится к нулю, то владельцу предоставляются существенные налоговые льготы. Это выгодно и государству, и собственнику. И таких примеров - масса. Я думаю, что подобная система когда-нибудь придет и в Россию. Пока же энергоэффекктивность у нас в стране на очень низком уровне.
Всему виной - копеечная стоимость электроэнерргии. Применение энергосберегающих технологий приводит к удорожанию дома на 20%, а средне статистический счет за электричество составляет порядка 200-300 в месяц за объект ценой S 1 млн. Дополнительные $200 тыс., которые хозяин вложит в энергоэффективность, будут окупаться в течение 80 лет - никакого экономич еского смысла в этом нет. Правда, газ и электричество в России с каждым годом дорожают, и, когда они выйдут на уровень мировых расценок, вопрос экономии электроээнергии станет актуальным.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком»:
По данным нашего аналитического центра, дома из кирпича строятся в 41 % поселков, из газоселикатного блока - в 26%, из бревна - в 16%, из бруса - в 13%, 4% приходится на остальные материалы. При выборе технологии строительства девелопер ориентируется, в первую очередь, на покупательский спрос. В поселках эконом-класса применяются те, которые позволяют минимизировать затраты: сэндвич-панели или недорогой брус. В проектах бизнес- и элит-класса превалируют дома из оцилиндрованного бревна и кирпича.
Спрос распределился следующим образом: 45% покупателей интересует кирпич, блоки и бревно охватывают по 23% аудитории каждый, 13% приходится на брус.
К приобретению деревянного дома покупателей склоняет целый комплекс факторов, который для краткости называют словом +экологичность,). Самые качественные и дорогие деревянные дома возводят финские строительные компании Honka, Kontio и Вуокатти. Ни о каких дешевых каркасно-щитовых технологиях сборки в данном случае речи не идет - качественный деревянный дом строится только из цельного дерева или бруса.
Дома из бруса менее подвержены усадке, проще в сборке, однако менее крепкие, нежели бревенчатые, теплоизоляция в классическом брусовом доме будет гораздо хуже. Быстрее всего строится дом из бруса клееного предварительно распиленного, высушенного и затем снова склеенного дерева. Однако считается, что клееный брус теряет многие качества, присущие живому- дереву, поэтому для элитных домов его практически не используют.
Строения из оцилиндрованного бревна часто сравнивают с домами из бруса, порой их даже путают, тем не менее между ними много различий. В частности, оцилиндрованное бревно выигрывает у бруса в прочности. Строения из него хороши и без отделки, в тоже время как брусовые нужно как минимум обшивать вагонкой. Есть у домов из бревна и недостатки: они легко воспламеняются, подвержены гниению, действию насекомых тлей, поэтому их необходимо обрабатывать специальными защитными средствами, а это требует дополнительных затрат. Еще один недостаток - неустойчивость к осадкам и перепадам температуры, а значит, после возведения конструкции потребуется время на усадку.
Самый популярный строительный материал - кирпич - славится своей прочностью и долговечностью. Он обеспечивает тепло, а кроме того - не горит. На кирпич практически никак не влияют атмосферные осадки и солнечные лучи. В нем не возникают процессы гниения, и он не может быть испорчен вредителями. В кирпичном доме тепло зимой и прохладно летом.
Газосиликатным блокам тоже не страшны плесень и грибок Стены из этого материала устойчивы к любым атмосферным воздействиям: сильному ветру, дождю, снегу. Блоки обладают отличными теплоизоляционными свойствами - дома из них в шесть раз теплее строений из обычного кирпича. Кроме того, газосиликатные блоки имеют полезное свойство - регулируют влажность воздуха в помещении, а также отлично поглощают звук и не горят. Из недостатков этой технологии можно назвать только затраты на строительство: жилье, построенное из блоков, скорее, можно отнести к бизнес-классу.
Срок службы домов из сэндвич-панелей - всего 20-25 лет: гораздо меньше, чем у кирпича (80 лет) или пенообетона (50 лет), но практически такой же, как у сруба. Однако, скажем, у каменных домов при некачественно построенных фундаментах есть риск появления трещин, а у домов-сэндвичей это невозможно. Да и в принципе построить по данной технологии некачественный дом очень сложно. Значительно лучше сэндвич-панели и по энергоэффективности - по отношению к кирпичу в 20 раз, к бетону- в 55.
Петер Хуго Отто Хенниг, генеральный директор «Виинербергер Кирпич»:
Выбор технологии строительства зависит от добросовестности девелопера. Серьезная компания, которая дорожит своим статусом и авторитетом, предлагает в первую очередь высококачественные материалы и технологии, пусть даже в ущерб себестоимости, чтобы клиент был действительно удовлетворен своим домом и жил в нем с удовольствием. Если же главное - побыстрее спихнуть поселок и перейти к следующему, тогда на передний план выходит вопрос цены, а качество, соответственно, страдает. В таком случае выбирается технология, позволяющая возводить дома быстро и дешево. Вопросы комфорта, стоимости точно спросить конкурентов). И, как правило, всегда приходится искать разумный компромисс между ценой и качеством. При этом любая технология, даже самая новая, должна быть отработана и обкатана. Но и вечно жить в пещерах тоже нельзя. Сейчас, например, мало кто строит жилье из полнотелого кирпича. Есть масса других, более доступных и продвинутых технологий, позволяющих возвести менее толстую стену с более высокими характеристиками, как прочностными, так и теплотехническими. Например, много преимуществ у такого ма- териала, как теплая керамика: большая скорость работ, экономия на растворе, отсутствие необходимости использовать утеплитель, высокая несущая способность, отличный микроклимат помещения, экономия на отоплении при эксплуатации дома и т. д.
Жаль, что в случае с данным интересным материалом мы ощущаем определенные трудности с нормативной базой: он относительно новый, а существующие ГОСТы и СНиПы ориентированы на традиционные, более мелкие форматы кирпича.
Балла Фай, директор по стратегическому развитию Раи/ s Yard:
Критерии выбора технологий для строительства загородных поселков не изменились - девелоперы подсчитывают себестоимость и стараются построить большее количество домов за максимально короткий срок. Именно поэтому, некоторые из них отказываются от деревянных объектов. Дерево считается наиболее рисковым, так как требует профессионального подхода - четкого следования технологии по рубке, сушке и квалифицированной сборки.
Среди российских потребителей высокого сегмента популярен миф о том, что дома из камня прочнее, теплее, чем деревянные. Поэтому, если клиент готов потратить на покупку больше $3-5 млн., он, скорее всего, остановит свой выбор на каменном доме. Хотя лично мне кажется, что в деревянном жить намного уютнее и экологичнее. В деревянном домостроении лидерами являются объекты, построенные с использованием дерева, стекла и бетона, это недешево, но очень красиво.
Вообще в России люди готовы тратить огромные деньги на дома из самых дорогих материалов - дерева и кирпича. При этом в Америке и Канаде распространен прагматичный подход - для строительства в основном используются сэндвич-панели, которые стоят дешевле и быстро возводятся. Люди в этих странах очень мобильны, они всегда готовы к переезду, поэтому не строят дома на века. Опрос подготовила Нармина Шариф.
