О неблагоприятных факторах и новых экономических возможностях увеличения объемов жилищного строительства

 О неблагоприятных факторах и новых экономических возможностях увеличения объемов жилищного строительства

В соответствии с Конституцией российская Федерация является социальным государством, деятельность которого направлена на обеспечение прав и свобод граждан. Важнейшим из этих прав является право на жилище.

Фактически, состояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражает степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе.

В конце 2007–начале 2008 года в Свердловской области, как и в других регионах России, начались процессы, вызывающие торможение темпов строительства жилья и, как следствие, замедление выпуска строительных материалов. Сбыт продукции, подверженный сезонному колебанию, сократился в этот период более значительно, чем в аналогичный период 2006–2007 годов.

Объемы продаж готовых квартир значительно сократились, что привело к уменьшению финансовых средств строительных компаний, предназначенных для покупки строительных материалов и выплату заработной платы своим работникам. Банки все более неохотно идут на выдачу новых кредитов строительным организациям. По данным риэлтерского сообщества, коммерческое жилье, построенное на средства финансовых девелоперских структур в целях дальнейшей его перепродажи, реализовано не более чем на 40%.

По данным опросов, в настоящее время не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% жителей страны, фактически улучшить свои жилищные условия при соответствующем соотношении уровня доходов и цены на жилье могут не более 15–20% населения.

Начиная с 1998 года, стоимость жилья росла в среднем до 20% в год, незначительно повышая уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов. Самый

существенный скачок цен за последние 5 лет произошел в 2006 году — на 53%. По итогам второго квартала 2007 года цены выросли на 17,5% по сравнению с концом 2006 года и приблизился к 60 тыс. рублей за 1 кв.м на первичном рынке жилья. Подобная динамика проявляется во многих регионах России.

Складывающаяся ситуация приводит к постепенному выходу с жилищного рынка коммерческих инвестиционных структур. На нем остаются только покупатели, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Но данная категория, хотя и максимальная по своему количеству, не имеет финансовых возможностей приобретать квартиры по цене 50–60 тыс. рублей за 1 кв.м. Таких покупателей сегодня не более 10–15% от общего количества нуждающихся. В это число входят и граждане, приобретающие жилье через ипотечные и долевые схемы строительства. При этом, доля «дольщиков», имеющих возможность за 2–3 года полностью оплатить квартиру, постоянно сокращается. Других же механизмов привлечения средств населения в строительство жилья практически не существует.

Неудовлетворенная потребность в жилье на рынке стала причиной резкого всплеска цен серьезного притока коммерческих капиталов с целью получения максимальной прибыли. Коммерческие структуры, приняв рост цен за резкий подъем рынка, все более поднимая цены, опередили своей сформированной ценой даже параллельный двукратный рост себестоимости строительства жилья.

Два-три года назад строительство жилья осуществлялось на свободных площадках — без аукционов и с существующими инженерными сетями.

Себестоимость строительства жилья в городах-миллиониках находилась на уровне 20–25 тыс. рублей за 1 кв.м. В этот период рынок жилья для коммерческих инвестиций был еще не интересен.

На двукратный рост себестоимости строительства жилья повлияли следующие факторы (из расчета на 1 кв.м жилья).

• процедура аукционной продажи земельных участков — 5,0–9,0 тыс.рублей;

• обслуживание банковского кредита (при 17–19% годовых) для оплаты процедур за аукцион и подключение к энергоресурсам до начала строительства 3,5–5,0 тыс. рублей.

Таким образом, это способствовало увеличению себестоимости строительства в целом на 20-30 тыс. рублей.

Участвуя в строительстве жилья, приобретая квартиру, покупатель оплачивает не только свои квадратные метры, но и все расходы, связанные с покупкой земли на аукционах, платит за подключение и прокладку инженерных коммуникаций. Покупатели оплачивают также обременения муниципалитетов в виде строительства школ, детских садов, больниц, дорог и т.д.

Однако если мы признаем покупателя инвестором, то он должен становиться собственником всей возведенной на его средства инфраструктуры и социальных объектов. Собственнику жилья эта собственность не нужна, она нужна предприятиям-монополистам и муниципалитетам, и поэтому дариться она не должна.

Предприятия-монополисты заставляют из-за нестыковки законов эти подарки оплачивать еще раз. В тарифы на их услуги входит амортизация этих объектов, которая взимается с

граждан, уже купивших жилье вместе с инженерной инфраструктурой.

Все это существенно влияет на доступность жилья. Необходимо простое установление нормальных правовых отношений между инвестором, властью и естественными монополистами.

Предложение по снижению себестоимости жилья

Чтобы исключить возможность вновь остановиться (или затормозить) наращивание объемов жилищного строительства, целесообразно рассмотреть несколько вариантов решения этой задачи.

Доходы от аукционов по продаже земельных участков под жилищное строительство необходимо в обязательном порядке возвращать в их инженерное развитие, а не на финансирование многочисленных областных и муниципальных проблем.

Земельные участки под жилищное строительство, выставляемые на аукцион, должны быть максимально обеспечены инженерной инфраструктурой, без дополнительной оплаты естественным монополистам. Тем более, что Правительство Российской Федерации уже это задекларировало и намерено выделять миллиарды рублей на обеспечение инфраструктурой. Ускорении е этого процесса тормозиться невозможностью регионов и муниципалитетов, согласно закону о бюджете, обеспечивать параллельное софинансирование.

Платежи за подключение к энергоносителям:

• в силах государства отменить или значительно сократить ничем не обоснованную высокую плату за подключение к сетям, а также строительство инженерных сетей только за счет инвесторов на основании технических условий, выдаваемых естественными монополистами.

При оплате за подключение к сетям вполне реальными и выполнимыми является реализация предложений многих организаций-потребителей: на стоимость принятых от инвестора финансовых средств передавать акции энергопроизводителя.

Очень важно поддержать увеличение строительства социального жилья. Государство (муниципалитеты) в качестве соинвесторов и заказчиков социального жилья вправе устанавливать и регулировать цены, добиваясь от проектных и подрядных организаций снижения себестоимости жилья, а также снижения обременения на этот вид жилья со стороны естественных монополистов, обеспечивающих жилые дома энергетическими ресурсами.

Земельные участки под строительство социального жилья необходимо передавать генподрядным организациям на условиях конкурса, а не аукционов. В условиях конкурса можно закладывать предельную стоимость кв.м жилой площади, которая обеспечит максимальную эффективность вложенных средств.

Такое регулирование будет не административным вмешательством в рыночные отношения, а экономическим рычагом, оказывающим позитивное влияние на поведение профессиональных участников, действующих в коммерческих сегментах рынка жилья.

Важным стимулом для застройщиков, участвующих в программах строительства социального жилья, должно быть налоговое освобождение, выделяемое из федерального бюджета, перераспределяя средства через бюджеты регионов.

Застройщики должны иметь возможность продать такие налоговые освобождения банкам, финансирующим строительство.

Это позволит государству стимулировать строительство социального доступного жилья без существенных денежных вложений из бюджета, а также переложить на банки контроль выполнения социальных обязательств застройщиков.

Большую роль в решении жилищного вопроса может сыграть политика стимулирования строительства жилья предприятиями, и предоставления его сотрудникам на условиях социального найма (роль общежития).

Очень перспективным является рынок жилищного найма, но пока он развивается достаточно стихийно и полулегально.

К примеру, в большинстве европейских стран рынок наемного жилья составляет около 30% от всего жилищного рынка. Основной проблемой для развития этого фонда является недостаток долгосрочных финансовых ресурсов, поскольку возврат средств, вложенных в строительство доходных домов, осуществляется в течение длительного периода времени за счет платежей за наем жилых помещений.

Необходимо стимулировать развитие такого финансового института как инвестиционные (паевые) фонды, а также механизмов рефинансирования организаций, предоставляющих кредиты, путем предоставления долгосрочных ресурсов с финансовых рынков.

Обеспечить меры государственной поддержки для граждан-нанимателей жилья (учителей, врачей, молодых специалистов, вынужденных снимать жилье). То есть предоставлять субсидии, покрывающие часть оплаты за наем жилья.

В качестве приоритета необходимо определить массовое малоэтажное строительство.

Что будет способствовать более равномерному освоению всей территории страны, уменьшит концентрацию населения в крупных мегаполисах и повысить уровень комфортности проживания. Необходима программа «Малоэтажная Россия».

В рамках реализации необходимо:

2. Осуществлять выбор технологий малоэтажного строительства, исходя из наличия природно-сырьевой региональной базы;

Участие государства и муниципалитетов в формировании региональных паевых инвестиционных фондов, земельных участков и объектов коммунальной инфраструктуры обеспечат постоянный источник внебюджетных доходов за счет капитализации затрат, который может направляться на повышение доступности жилья (исключение затрат на инженерное обеспечение из себестоимости жилищного строительства, адресных субсидий и т.д.).

Строительный комплекс как нашей области, так и России в целом, добился, особенно в последние годы, хороших темпов увеличения технических возможностей. Это и промышленная база, это и оснащение механизмами, кранами, автотранспортом, это и автоматизация проектирования.

Замедление темпов строительства нанесет серьезный удар по базе индустрии, которая является фундаментом успехов. Чтобы этого не произошло, нужно активизировать взаимодействие бизнес-сообщества с властью и запустить политические и финансовые инструменты, которые пока работают вяло, или не работают вовсе.

В подготовке выступления на 1 Уральском форуме по недвижимости использованы материалы, предоставленные специалистами министерства строительства и архитектуры Свердловской области, Уральского центра экономики и ценообразования в строительстве, Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области, ведущих строительных компаний г. Екатеринбурга и Концепции жилищной политики и социального жилья РФ, разработанной Ассоциацией строителей России.