Незавершенное жилищное строительство как сегмент рынка жилья

НЕЗАВЕРШЕННОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

КАК СЕГМЕНТ РЫНКА ЖИЛЬЯ

Татьяна РУТКАУСКАС, доктор экономических наук, профессор кафедры региональной и муниципальной экономики Российского государственного профессионально-педагогического университета.
Алексей САПЕГИН, соискатель кафедры региональной и муниципальной экономики Российского государственного профессионально-педагогического университета.

Кризис вызвал на жилищном рынке России почти полную остановку массового жилищного строительства, чреватую потерей достигнутой мощности строительного комплекса на долгую перспективу. Предшествующее кризису бурное развитие рынка российской недвижимости привело к появлению огромного числа новых проектов в сегментах жилой и коммерческой недвижимости, находящихся сегодня на различных стадиях реализации. При этом преобладающее большинство этих проектов финансировалось застройщиками за счет использования кредитов, что в сегодняшней ситуации крайне затруднительно. Объекты жилой недвижимости, как и другие искусственные объекты недвижимости, могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам
строительства. Объекты незавершенного строительства жилья также являются объектами рынка недвижимости. Объект незавершенного строительства – объект недвижимости, на который отсутствует акт государственной приемки при условии, что для строительства данного объекта в установленном порядке получено разрешение и отведен земельный участок и в отношении которого производятся (или временно приостановлены) строительные работы. [2, с.58].
     В практике оценки недвижимости различают объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены – это законсервированные  объекты, объекты с приостановленным строительством и объекты с прекращенным строительством. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купля-продажа, управление, финансирование, инвести-
рование и т. д. [1]. Как и всякий элемент рынка, незавершенные объекты могут являться в той или иной мере эффективными объектами инвестирования и инструментом генерирования дохода. Спецификой незавершенных объектов при этом является то, что они находятся на стадии строительства и их будущая доходность зависит от возможности реализации u1080 их достройки. Незавершенное строительство – это чаще всего чьи-то инвестиционные вложения, которые не нашли логического завершения ввиду различных факторов: переоценка потенциала объектов строительства, отсутствие средств на завершение строительства, смена собственников. Нередко строительство объекта на каком-то этапе прерывается. Причинами
этого могут быть различные факторы: отсутствие инвестиций, изменение рыночной ситуации и другие. Первоначально заложенная функциональность объекта, не завершенного строительством, играет важную роль, а именно объект может быть перепрофилирован или использован только по прямому назначению в соответствии с установленным раз-
решенным использованием земельного участка под объектом. Важным фактором, влияющим на стоимость незавершенного строительства, является возможность реализации «готового» объекта по цене, превышающей затраты на завершение
строительства. Незавершенное строительство – это чаще всего чьи-то инвестиционные вложения, которые не нашли логического завершения ввиду различных факторов: переоценка потенциала объектов строительства, отсутствие средств на завершение строительства, смена собственников.
      На рынке объектов незавершенного строительства действуют особые процедуры при оценке, продаже объектов. Здесь сильна роль государственного регулирования, причем возможны изменения и целевого назначения недостроенного объекта, и первоначального плана застройки. Сегодня незавершенное строительство массово присутствует на рынке долевого строительства, функционирующем на принципах кредитования под незавершенное строительство. В современной практике для привлечения средств инвесторов применяется схема долевого строительства жилья. В этом случае объекты незавершенного строительства являются строящимися и выступают на рынке жилой недвижимости наряду с объектами нового строительства, готовыми к продаже. Исходя из особенностей незавершенного строительства жилья, его объекты могут быть классифицированы следующим образом (табл.1). Приведенная классификация объектов незавершенного строительства жилья может быть использована при принятии решений на уровне государственного управления территорией, на которой имеется большое количество данных объектов.
      Исходя из отнесения недостроенного строительства жилья к объектам рынка строительной жилой недвижимости и вышеперечисленным классификациям данных объектов, можно предложить следующую характеристику данного сегмента рынка недвижимости, отражающую современное состояние дел в строительной отрасли России (табл. 2). В группу потребителей объектов незавершенного строительства жилья включены местные органы государственной власти, это связано с имеющимися в настоящее время намерениями государства достраивать жилье для обеспечения социальных программ в регионах. Самой главной характеристикой большинства имеющихся объектов незавершенного жилищного строительства является возможность их достройки и продажи готового жилья населению региона на свободном рынке, либо по социальным государственным программам.
      В связи с этим в конечном итоге после достройки данный сегмент переходит в сегмент нового жилья, который в настоящее время классифицируется по следующим признакам потребительских предпочтений:
– применяемые материалы;
– используемые технологии;
– площади квартир;
– количество комнат в квартирах;
– обеспеченность различными инженерными коммуникациями;
– благоустройство;
– количество и качество оборудованных машиномест гаражей;
– однородность социального окружения;
– местоположение объекта;
– наличие и степень развитости социальной инфраструктуры;
– наличие и степень развитости коммерческой инфраструктуры;
– ряд других факторов (прочие потребительские предпочтения).