Нужна квартира в Екатеринбурге? Не ждите ничего хорошего
Екатеринбург, установив в прошлом году российский рекорд по вводу нового жилья, в этом году рискует не добиться вообще ничего. Желание компаний повысить цены из-за роста себестоимости строительства, вероятно, натолкнётся на снижение доходов населения из-за роста инфляции. Дальнейшего удешевления ипотеки – палочки-выручалочки спроса - также не ожидается. Вот и получится – ни новых массовых строек, ни настроения «нарасхват» среди потенциальных клиентов. В то же время очередная пауза на строительном рынке может оказаться на руку тем, кто ратует за благоприятные отчёты в федеральный центр. Что было и что будет – в мнениях и прогнозах экспертов на «URA.Ru».
Себестоимость новостроек в Екатеринбурге подорожала на 5-7%, объявили сегодня журналистам представители сектора. Это подорожание надо прибавлять к сумме примерно в 45 тыс. рублей за квадратный метр – текущий условный ориентир себестоимости строительства в столице Среднего Урала. В частности, заместитель директора НП «Уралэнергостройкомплекс» Николай Сумин объяснил, что на 40% подорожала металлопродукция, повысились цены на энергоносители и другие составляющие. Уже второй год застройщики говорят о тенденциях к повышению цен на квартиры, подкрепляя это заявлениями о большом спросе на квартиры (после кризиса, уверяет Сумин, спрос вырос в разы) и дефиците качественных строительных площадок. По словам Николая Сумина, в 2009 году ни одной новой строительной площадки заложено не было.
Теоретически – это, конечно, условия для создания дефицита новостроек при большой потребности и, как следствие, - нового роста цен на квартиры. Но теория пока не перешла в невесёлую практику, хотя строители это прочили ещё год назад. Более того, в прошлом году Екатеринбург опередил все города-миллионники России (за исключением тех, что имеют статус субъекта Федерации) по вводу новостроек – более 1 млн 26 тыс. квадратных метров. Конечно, пожинаются плоды уже далёкого 2008 года (тогда незавершенного строительства было на 3,5 млн квадратных метров). Но дальнейший рост цен на квартиры (о котором сейчас говорят строители) не только не подтолкнёт спрос, но сведёт на нет достижения 2010 года.
Первый заместитель генерального директора ЦН «Северная казна» Павел Маслихин напомнил, что в прошлом году участники рынка ожидали рост цен на 15%, но в реальности вышло подорожание не более 5%. Надеяться на то, что в этом году цены удастся поднять более значительно, вряд ли стоит. С нового года серьёзно подорожали коммунальные услуги, продукты питания, и это – на фоне снижения реальных доходов населения. Платёжеспособность потенциальных покупателей квартир снизится. Одновременно из-за инфляции не стоит ждать улучшения условий по ипотеке (в декабре с помощью ипотечных кредитов в Екатеринбурге была сделана половина покупок жилой недвижимости). Так что, повысив цены, застройщики рискуют потерять клиентов. Вывод - если цены на новостройки и повысятся, то совсем незначительно, считает Павел Маслихин.
То, что объём текущих продаж под большим вопросом, согласен и аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Прошлый год, ожививший рынок, был замечательным для риелторов – сделок купли-продажи было на треть больше (32800 на вторичном рынке и 10-11 тыс. на первичном). Но предпосылок для сохранения такой бодрости на рынке нет из-за складывающейся ситуации.
Так что самым оптимистичным прогнозом будет, пожалуй, сохранение прошлогоднего сценария, когда рынок недвижимости наконец вышел из спячки, но не взорвался новым ростом цен – сделки проводились, по терминологии риелторов, в «спокойных условиях». Кстати, исполнительный директор Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрий Чумерин уточнил, что подорожание себестоимости новостроек происходит на фоне предыдущего снижения в кризис. Так что если смотреть динамику цен за последние два года, то само строительство не подорожало. 5-6 лет назад себестоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге составляла 18 тыс. рублей, уверяет Юрия Чумерин. Сейчас её можно снизить до 28 тыс рублей (с нынешних 45-ти). Для этого надо решить вопрос со стоимостью земельных участков в городе и подключением к сетям.
По словам Юрия Чумерина, есть федеральная задача - увеличивать долю малоэтажного строительства и довести её в этом году до 50% в общем объёме. Предыдущие годы такая доля в регионе составляла лишь 25%. По велению «федералов» она, конечно, может вырасти в 2 раза - двумя способами. Первый (честно говоря, похож на фиктивный) через снижение общего ввода жилья – что, собственно говоря, и происходит. И второй - через резкое увеличение количества площадок и посёлков под «малоэтажку». Областные власти взялись за второй путь, но результаты в этом случае появятся лишь в 2012-2013 годах, при том, что отчитываться надо будет уже в этом году.
Мы, как всегда, проследим, что будет с ценами на квартиры в этом году и будут ли достигнуты показатели по малоэтажному строительству реальными мерами либо, благодаря статистике, – лишь на бумаге.
