Обзор строительного рынка Санкт-Петербурга

       Численность строительных организаций на конец 2006 года составила 28 914. За год она увеличилась на 8,6%.

       Крупными и средними строительными организациями выполнено подрядных работ на сумму 71,4 млрд рублей (48% от общего объема подрядных работ). Объем инвестиций в основной капитал по крупным и средним предприятиям составил 2,0 млрд рублей (42 тыс. рублей в расчете на одного работника). По сравнению с 2005 годом .он повысился на 18,3%. Объем подрядных работ по малым Предприятиям в 2006 году составил 74,4 млрд рублей.

       В 2006 году в Санкт-Петербурге было зарегистрировано 10 крупных и средних строительных предприятий с участием иностранного капитала с общей численностью работников 2169 человек. За январь - сентябрь ими произведено работ и услуг на сумму 4,2 млрд. рублей. Следует отметить, что производительность труда на таких предприятиях существенно превышает среднее значение по крупным и средним строительным организациям города (1,9 млн. рублей на человека против 1,5 млн. рублей) .

       Численность работников строительного комплекса на конец 2006 года составила 151 тысячу человек. Производительность труда по крупным и средним предприятиям I (подрядные работы) составила 1,5 млн. рублей в год в расчете на одного работника, по малым предприятиям - 0,72 млн. рублей.

       Заработная плата в строительстве на конец 2006 года составила 16 705 рублей, или 96,3% по отношению к I среднегородскому уровню. За год она выросла на 36% I (в среднем по Санкт-Петербургу - 29%). Суммарная I прибыль крупных и средних строительных организаций за январь - ноябрь 2006 года составила - 5,9 млрд рублей, или 180% от уровня 2005 года. Уровень рентабельности (отношение суммарной прибыли к общему объему работ и услуг) составил 9,6 % (2005 год – 6,9%).

       В 2006 году ввод жилья составил 2 376 тыс. кв. м, что больше уровня 2005 года на 4,5%.

       Особо надо отметить следующее. Повышение доли стен в кирпичном исполнении, которая достигла рекордного уровня – 73%, а доля кирпичных стен с монолитным каркасом – 78%. 27 % стеновых материалов составляют панельные и монолитные стены. (рис.1)

       Прогнозируя структуры ввода жилья такова: 95 % - многоэтажные дома и 5% - малоэтажные. Жилья экономкласса – 63 %, а повышенной комфортности – 37%.

       В 2006 году в строительстве жилья участвовало более 90 заказчиков –застройщиков, из которых ввели от 100 и более тысяч квадратных метров (максимально 150 тыс. кв.м, минимально – 3 200 кв.м). Вот как оценивают рынок строительства аналитики журнала «Строительство».

       2376 тыс. кв. метров жилья, введенные, согласно официальной статистике, в 2006 году в Санкт-Петербурге подаются как главный итог развития строительной отрасли. Однако нельзя забывать, что сданные дома были заложены в 2003 - 2004 годах, когда существовало целевое предоставление земельных участков под жилищное строительство, а львиная доля сданных квартир была продана до начала 2006 года по цене менее 1000 евро за кв. метр.

       Поэтому объем сданного жилья нельзя рассматривать как главный итог прошедшего 2006 года.

       В условиях рыночной экономики основным показателем развития рынка жилищного строительства является доступность жилья, которая определяется соотношением его стоимости и доходов населения. С этих позиций 2006 год был очень тяжелым. Стоимость типового жилья в Санкт-Петербурге выросла в два раза и приближается к 2000 евро за кв. метр. Это примерно столько же. сколько в Австрии - одной из самых благополучных стран Западной Европы, но только уровень доходов населения в Австрии Б 8 раз больше по сравнению с Петербургом. За 2006 год цена жилья в Петербурге выросла в 2 раза, а уровень реальных доходов населения - на 4,2%. Следовательно, показатель доступности жилья в нашем городе понизился на 48%.

       Сегодня много говорят о развитии ипотечного кредитования, однако нетрудно подсчитать, что при действующих сегодня условиях ипотеки (по сути, потребительского банковского кредита) обычную двухкомнатную квартиру может приобрести семья с месячным доходом не менее 2500 евро, в то время как средний доход петербуржской семьи составляет пока только 800 евро. Таким образом, приобретение жилья по кредитным схемам совершенно недоступно для простых петербуржцев. А ведь когда с высоких трибун говорят о доступном жилье, наверное, имеют ввиду именно средних по доходам петербуржцев.

       Возникает вопрос: а можно было избежать подобного роста цен при резком увеличеннии платежеспособного спроса населения? Чтобы на него ответить, необходимо вспомнить, что происходило на рынке жилищного строительства Петербурга в 2006 году. За 2006 год обьем продаж жилья на первичном рынке составил около 2,5 млн. кв. м (в первом полугодии – 1,7 млн. кв.м), а ввод жилья на рынок – только 1,2 млн. кв.м. Объем рынка жилья сократился с 5,9 млн. кв. м до 4,4 млн. кв. м, то есть на 25% объем предложения жилья – с 3,3 млн. кв. м до 2,2 млн. кв. м, то есть на 30 %. Понятно, что именно большой разрыв между спросом и предложением и вызвал ажиотажный рост цен.

       В то же время к началу 2006 года у застройщиков имелся достаточно большой задел по неначатым объектом – 3,5 млн.кв.метров, созданный до 1 октября 2005 года, когда было прекращено целевое предоставление земельных участков под жилищное строительство. Если бы этот задел полностью был выведен на рынок жилья, к середине года равновесие между спросом и предложением было бы восстановлено на уровне сложившегося в первом объеме продаж, и цена типового жилья могла бы остановиться на уровне 1300-1400 евро за кв.м. Но в течение года была израсходована только половина задела, в продажу поступило не более 70% жилья во вновь начинаемых домах.

       Кроме того, у застройщиков не было экономического стимула в условиях быстрого роста цен пускать в продажу все вновь начинаемое жилье, поскольку возможности для увеличения объемов строительства были весьма ограничены (примерно у 70% средних застройщиков к началу 2006 года вообще не было задела по неначатым объектам), а для достройки ранее начатых домов средств поступало вполне достаточно.

       В четвертом квартале 2006 года платежеспособный спрос населения, в связи с резким увеличением цен на жилье, снизился почти в два раза по сравнению с первым полугодием, и цены стабилизировались. В некоторых сегментах рынка наблюдалось даже небольшое снижение цен. Возникает вопрос - что это: конец кризиса или только затишье перед бурей?

       Ответ гораздо сложнее - мы наблюдаем рождение нового, незнакомого рынка жилищного строительства.

       Чтобы понять, что это за рынок, посмотрим, как изменились за год его объемные параметры. Итак, общий объем рынка с начала 2006 года вырос до 13,2 млн кв. метров будущего жилья, или на 30%, а объем задела по неначатым объектам - до 54 млн кв. метров, или на 50%.

       Так что же - кризис безземелья, о котором мы говорили в прошлом году, отступил? Нет, он приобрел более сложный, структурный характер. Посмотрим, как формировался существующий задел по неначатым объектам.

       1,2 млн кв. метров будущего жилья поступило на рынок после окончания изыскательских работ по «коротким пакетам", проданным в 2004 - 2005 годах. 1,3 млн кв. метров поступило на рынок в результате проведения торгов по «полным пакетам" в 2005 – 2006 годах и 1,5 млн. кв. м – с вторичного рынка земли(приобретение земельных участков у сельскохозяйственных и промышленных предприятий).

       Из 1,5 млн. кв. метров будущего жилья, поступивших с вторичного земельного рынка, не более 05 млн. кв метров расположено в обжитой части города. Остальное – это городские окраины (земли сельскохозяйственных предприятий).

       В результате, из 5,4 млн.кв. м имеющегося задела по неначатому жилью только 3,1 метров расположено в обжитой части города. Другими словами, задел в обжитой части города уменьшился на 0,4 млн. кв. м. в 2006 году основным источником пополнения этого задела (70%) стали земельные участки , проданные до 1 октября 2005 года на торгах по «коротким пакетам». Если учесть, что этот источник практически исчерпан (после 1 октября 2005 года торги по «коротким пакетам» не проводятся), задел в 3,1 млн. кв.м в основном закончится в 2008 году, и в том случае, если рынок жилищного строительства в обжитых районах будет и дальше пополняться только за счет покупки земли у промышленных предприятий, за пределами этого периода новых объектов составит не более 03-0,5 млн. кв. м в год, что приведет к новой волне ажиотажного спроса и росту цен.

       В структуре рынка по конструктивному типу наметился небольшой рост доли панельных и монолитно-панельных домов.

       Ситуация на рынке жилья в прошедшем 2006 году должна явиться показательной, в первую очередь для законодателей: ошибки в земельной политике и неблагоприятные инновации в правовом поле. К макроэкономическим факторам добавились ограниченность предложения на фоне растущего спроса, обусловленного, помимо прочего, развитием схем ипотечного кредитования, а также активизацией ряда национальных программ, что привело к небывалому росту цен на рынке недвижимости. За год стоимость квадратного метра увеличилась более чем в 2 раза, и, несмотря на текущую стабилизацию и маркетинговые акции, на прежний уровень уже не возвратится, вопреки оптимизму некоторых представителей власти.

       Основными характеристиками текущего состояния рынка можно назвать:

• постепенное наращивание обьемов нового строительства на первичном рынке (в дополнение к уже озвученным выше цифрам. за первую половину января на рынок вышел еще ряд объектов суммарной площадью 110 тыс. м2);
• смещение обьемов предложения в сегмент эконом-класса. в основном за счет появления на рынке объектов, в зонах. не предполагающих строительство жилья высоких ценовых сегментов:
• рост заинтересованности банков во взаимодействии со всеми участниками рынка недвижимости: развитие схем кредитования частных лиц и девелоперов, что, с одной стороны. способствует повышению спроса, с другой позволяет застройщикам осуществлять строительство без привлечения средств частных инвесторов и продавать жилье на более высоких стадиях готовности объектов, что в свою очередь чревато дальнейшим ростом цен;