Финансовый кризис, влияние которого начало ощущаться в августе-сентябре этого года, внес кардинальные коррективы в планы инвесторов на рынке офисной недвижимости.

До этого момента рынок офисной недвижимости был одним из самых стремительно развивающихся рынков, на сегодняшний же день он пребывает в состоянии стагнации и, более того, все еще очевидны признаки продолжения падения рынка в ближайшей перспективе.

Изменение предложения

В связи с финансовыми трудностями девелоперские компании замораживают проекты, переносят сроки ввода в эксплуатацию уже построенных объектов. Таким образом, в 4 квартале 2008 года вместо запланированных более 15 тыс. кв.м. офисных площадей, состоялся ввод только первой очереди объекта класса D* «Дом контор на Горького»¹ площадь GLA порядка 2,8 тыс. кв.м.. Осуществление и завершение прочих проектов отложено или отменено, либо работы по ним ведутся крайне низкими темпами (см. Таблицу 1). Общий объем предложения качественной офисной недвижимости (классы А, B+/B-, согласно МИФ) не изменился по сравнению с 3 кварталом, и на данный момент составляет порядка 204 тыс. кв.м.

¹ Классификация предложена самим девелопером – компанией «Ремстрой»

Таблица 1. Заявленные и введенные в эксплуатацию в кризисный период объекты офисной недвижимости в разрезе субрынков

Источник: Исследование MD&T, регионального партнера GVA Sawyer

Таблица 3. Заявленные и введенные в эксплуатацию в кризисный период объекты офисной недвижимости в разрезе класса БЦ

Источник: Исследование MD&T, регионального партнера GVA Sawyer

² МИФ – классификация БЦ, предложенная на Московском инвестиционном форуме в 2006г.

Таким образом, в период с сентября по декабрь 2008 года введено лишь 18,2% от заявленных к вводу офисных площадей.

По анонсам застройщиков, сделанным до кризиса, за 2009 и 2010 гг. в эксплуатацию планировалось ввести 173,5 тыс. кв.м. качественных офисных площадей. Учитывая сложившуюся ситуацию, в 2009 году начнут функционировать всего несколько из заявленных объектов, находящиеся на завершающей стадии строительства. Самые крупные их них - бизнес центр «Линвест» (ул. Молодогвардейцев, 60), общей площадью 5,5 тыс. кв.м., GLA 4 тыс. кв.м., бизнес центр «Массив» (пр. Ленина, 27/1), общая площадь 8,9 тыс. кв.м., GLA 5,6 тыс.кв.м.

Распределение заявленных проектов по сроку переноса заявленной даты ввода в эксплуатацию (рассчитано исходя из общей площади офисной функции проектов) представлено на Диаграмме 1.

Диаграмма 1. Корректировка сроков реализации проектов

Источник: Исследование MD&T, регионального партнера GVA Sawyer

Всего на текущий момент известно о корректировке сроков ввода в эксплуатацию 10 проектов (см. Карту 1). Сроки их ввода в эксплуатацию зависят от сроков получения девелоперами необходимого финансирования.

Карта 1. Карта города с нанесением «замороженных» объектов


Источник: Исследование MD&T, регионального партнера GVA Sawyer


Наиболее крупные из них – БЦ класса А компании «CK Developman», расположенный в районе Тополиной аллеи и БЦ класса В+ «Капитал» компании «Урал-строитель». расположенный на пересечении Комсомольского проспекта и ул.Чайковского, БЦ классаА компании «Молния Инвест», расположенный на перекрестке улиц Труда и Свободы, БЦ класса А компании «Монолит» на перекрестке улиц Труда и Красной (см. таблицу 4).



Таблица 4. Список проектов, скорректированных под влиянием кризиса

Источник: Исследование MD&T, регионального партнера GVA Sawyer

³ Оценочноя

Несмотря на кризисную ситуацию, некоторые девелоперы сохраняют свои планы и не переносят сроки ввода в эксплуатацию объектов.

Например, компания «Дэфа» анонсировала новый проект бизнес центра на улице Коммуны, 87. Офисный центр будет пристроем к существующему зданию Центра делового сотрудничества. По данным компании, работы по данному проекту ведутся, планируемый срок ввода в эксплуатацию – 2010 г. Общая площадь нового 7 этажного объекта - около 3,5 тыс. кв.м. Планировка помещений – свободная. В проекте предусмотрена подземная парковка на 46 мест, и наземная на 200 мест.

Компания «ДБМ» так же продолжает продажи площадей в двух своих объектах: площадь первого из них 16-ти этажного объекта на улице Энтузиастов составляет 40 тыс. кв.м. Объект, расположенный в Ленинском районе, будет иметь площадь около 6 тыс. кв.м. Оба здания планируется ввести в эксплуатацию в 2010 году.

В целом, кризис оказал наиболее негативное влияние именно на крупные проекты. Дальнейшая судьба «замороженных» объектов будет зависеть от стоимости заёмных средств, в случае возобновления программы финансирования коммерческими банками. Вероятно, часть проектов будет продана со значительным дисконтом, либо скорректирована в сторону понижения классности, уменьшения площадей, а также максимального удешевления стоимости строительства.

Изменение спроса

По данным брокерского отдела МД&T, регионального партнера GVA Sawyer, отмечается низкий спрос на аренду офисов площадью более 150 кв.м., практически полное отсутствие спроса на покупку офисных помещений.

В Челябинске большую часть спроса на аренду крупных лотов (от 100 м. и более) в объектах качественной офисной недвижимости формируют компании финансовой сферы, и, прежде всего, банки. Однако в условиях кризиса многие банки приостанавливают планы развития, откладывают выход на челябинский рынок или открытие дополнительных офисов в различных районах города. По данным брокерского отдела компании MD&T, регионального партнёра GVA Sawyer, планы развития приостановили такие банки, как «Альфа Банк», «Агропромкредит», «АФ Банк», «Москоммерцбанк», «Свердловский Губернский Банк», «Юникредитбанк» и некоторые другие.

Помимо этого, некоторые компании закрывают дополнительные офисы. В частности, страховая компания «ВСК» закрыла дополнительный офис в БЦ «Аркаим Плаза».

В условиях кризиса компании-потребители офисных площадей стремятся сократить издержки, поэтому ищут офисные площади на более выгодных для арендатора условиях. Однако глобальной миграции компаний в офисные здания ниже классом пока не отмечено. Возможно, это связано с обязательством компании-арендатора предупреждать арендодателя за 1-2 месяца до предполагаемой даты освобождения помещений, а также с дополнительными прямыми и косвенными расходами и потерями, связанными со сменой помещения.

Более точные данные о миграции арендаторов бизнес-центров можно ожидать в феврале-марте 2009 года, когда арендаторы, решившие поменять место расположения, уже осуществят свои планы.

Изменение ставок аренды/цен продажи

Существенное снижение спроса на офисные площади под влиянием кризиса отразилось на величине ставок аренды и цен продажи.

На рынке наблюдается снижение уровня цен для всех классов офисной недвижимости.

Кроме того, брокерами MD&T, регионального партнёра GVA Sawyer в г.Челябинск, отмечено, что в отличие от сентября 2008 г., почти все арендодатели готовы идти на переговоры о снижении арендной ставки, в зависимости от желаемого объема площадей, своего финансового положения, а также представлений о платёжеспособности потенциального арендатора. Так, управляющая компания (УК) самого крупного объекта в классеА – «Челябинск Сити» – готова идти на снижение ставок, размер дисконта обсуждается индивидуально в зависимости от желаемой площади. Компанией отмечается, что скидка может составить 30% и даже более.

Обычно в декабре-январе УК поднимают арендные ставки в среднем на 10-15%, в 2009 году такого повышения не ожидается, наоборот, прослеживается отчетливая тенденция снижения арендных ставок. В то же время, отдельные компании заявляют о том, что, несмотря на кризис, они не намерены снижать ставки, более того, они планируют увеличение арендных ставок.

Таблица 1. Индексы ставок аренды и продажи офисной недвижимости в Челябинске (база сравнения – 01.08.2008г.)

Таблица 2. Индексы ставок аренды в разрезе субрынков Челябинска (база сравнения – 01.08.2008г.)

Стоит отметить, что цены на некоторые объекты классаB+ и большая часть объектов классаB- достигли уровня ставок в наиболее востребованных зданиях класса С. Например, в офисном здании «ЧелябГипромез» (пр. Ленина, 35) и здании на пр. Ленина, 81 ставка аренды составляет 900-1000 руб./кв.м. в месяц, что выше, чем в зданиях компании «Энергоинвест», где средняя ставка составляет 770 руб./кв.м. в месяц.

Причина такой парадоксальной рыночной ситуации заключается в стабильном спросе на объекты низкого качества с крайне выгодным для бизнеса местоположением - в центре города (здание «Гипромеза», «Гражданпроекта») и на оживленных перекрестах (задние Теплотехнического института).

При сохраняющейся тенденции падения арендных ставок на объекты качественной недвижимости вполне возможно перемещение арендаторов из некачественных объектов в качественные. Вполне возможно, что уже к февралю 2009 г. большая часть арендаторов некачественной недвижимости придёт к пониманию, что рынок предоставляет возможности аренды офиса в объекте класса В по арендной ставке равной или даже ниже их текущей арендной платы.

Сдерживающим фактором может послужить неизбежное повышение ставок в качественных объектах в будущем – по оценкам компании MD&T не ранее чем к 2010 году.