ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ РЫНКА МАЛОЭТАЖНОГО ДОМОСТРОЕНИЯ В УРАЛЬСКОМ ФЕДЕРАЛЬНОМ ОКРУГЕ

По данным Федеральной службы государственной статистики РФ, доля малоэтажного (индивидуального) строительства в Российской Федерации лишь в первом квартале 2007 года достигла 49%. По словам заместителя министра регионального развития России ЮРИЯ ТЫРТЫШОВА, в 1990­е годы доля малоэтажного строительства составляла от 4 до 6% общего объема вводимого в стране жилья, тогда как за весь 2006 год эта доля составила 40%.

Активное развитие малоэтажного строительства в регионах Уральского федерального округа обусловлено растущим спросом на коттеджное жилье. В 2006 году в УрФО было построено 4 млн 177 тыс. м2 жилья, в том числе 1 млн 375 тыс. м2 индивидуальных домов. Развитию индивидуального и малоэтажного домостроения в регионах УрФО уделяется особое внимание. Правительством РФ и властями регионов УрФО индивидуальная застройка отнесена к приоритетам жилищного строительства. В первом квартале 2007 года в регионах округа введено в эксплуатацию 1009,9 тыс. м2 жилья, что на 30,6% больше, чем за тот же период 2006 года. За четыре месяца текущего года построено 11437 квартир, что на 22,8% превышает прошлогодний показатель. Причем, индивидуальные застройщики возвели 527,1 тыс. м2 жилых площадей - по отношению к аналогичному периоду 2006 года рост составил 68,6%.

Свердловская область

Рынок загородной недвижимости г. Екатеринбурга и всей Свердловской области испытывает недостаток качественного предложения и развивается гораздо медленнее, чем позволяет платежеспособный спрос. А спрос на загородную недвижимость в регионе постоянно растет последние два года. Сегодня доля организованных коттеджных поселков в общем предложении в черте города составляет 38%, остальная часть предложения формируется за счет таунхаусов (11%), слабоорганизованных коттеджных поселков (31%) и стихийной коттеджной застройки (19%). Изменение предпочтений потребителей эксперты объясняют повышением платежеспособности населения города, формированием среднего класса и развитием потребительских рынков, поэтому, вероятнее всего, в ближайшие два года спрос окончательно перераспределится в сторону организованных коттеджных застроек, и к 2010 году их доля достигнет 55-60% среди общего количества предлагаемых на рынке коттеджей. За последние полтора года количество организованных поселков (с учетом заявленных к строительству) увеличилось в два раза: если в 2006 году их было всего семь, то, по прогнозам специалистов, к началу 2008 года их количество удвоится. В связи с этим, рынок загородной недвижимости области уже готов принять проекты «эконом­класса». Среди признаков таких проектов - площадь участков 8-12 соток, а домов - от 80 до 140 м2. Спросу на жилье «эконом­класса» могут способствовать кредитование загородной недвижимости и ипотека. Активное развитие «экономного» сегмента рынка загородной недвижимости ожидается уже в 2007-2009 гг.

Челябинская область

В Челябинской области в 2006 году было введено в эксплуатацию 1234,5 тыс. м2 жилья, в том числе малоэтажного (индивидуального) - 482,89 тыс. м2 (39%). В 2007 году на Южном Урале планируется построить 1400 тыс. м2 жилья, и особое внимание будет уделено малоэтажному домостроению.

Ответственным за развитие малоэтажного строительства на Южном Урале является Южно­Уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию. ЮУ АИЖК отобрало несколько муниципальных образований, на территории которых до 2010 года будет построено 300 тыс. м2 индивидуального малоэтажного жилья. Государственная поддержка строительства индивидуального жилья в регионе оказывается в рамках:

• областной целевой программы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» на территории Челябинской области на 2006-2007 годы, в которую входят подпрограммы «Обеспечение земельных участков объектами коммунальной инфраструктуры», «Обеспечение жильем молодых семей», «Обеспечение жильем работников бюджетных организаций»;
• областной целевой программы реализации национального проекта «Развитие агропромышленного комплекса» в Челябинской области на 2006-2010 годы (постановление Законодательного собрания Челябинской области от 22 декабря 2005 года №1990);
• областной целевой программы «Социальное развитие села» на 2005-2010 годы (Постановление Законодательного собрания Челябинской области от 26 мая 2005 года № 1716).

Основными проблемами, мешающими развитию массового малоэтажного домостроения, по мнению южноуральцев, являются:

• несоответствие современным требованиям разработанных во многих муниципальных образованиях генеральных планов и схем поселений для выделения земельных участков под малоэтажную застройку;
• отсутствие упрощенного механизма перевода пригодных для малоэтажного строительства земель иных категорий в земли поселений;
• недостаточное количество разработанных и утвержденных проектов застройки территорий;
• недостаточное количество инженерно подготовленных территорий, на которых утвержденной планировочной документацией предусмотрено малоэтажное жилищное строительство;
• недостаток у исполнительной власти механизмов для привлечения и аккумулирования финансовых средств (особенновсельской местности), позволяющихкомплексновестималоэтажнуюзастройку;
• отсутствие возможности коллективного участия граждан в малоэтажном жилищном строительстве.

Среди задач, которые необходимо решить на местном уровне в срочном порядке, значатся:

• подготовка и утверждение программ развития местных систем градорегулирования;
• подготовка и принятие правил землепользования и застройки;
• подготовка схем реализации генеральных планов, включающих комплексные схемы развития инженерных сетей;
• подготовка проектов планировки для выделения земельных участков в целях их комплексного освоения для жилищного строительства;
• аккумулирование финансовых средств для формирования земельных участков под строительство;
• разработка плановой системы опережающего формирования земельных участков с целью четкой организации аукционного распределения земли под жилищное строительство в установленном законом порядке;
• организация аукционов по предоставлению земельных участков застройщикам.

В начале 1990­х годов органами исполнительной власти организациям и индивидуальным застройщикам были переданы в постоянное бессрочное пользование значительные территории городских поселений, часть из которых до сих пор не освоены. В настоящее время на территориях муниципальных образований Челябинской области расположено около 15867 участков (2244,6 га) для строительства 1586,70 тыс. м2 малоэтажного жилья. Из них 417,3 га, или 2796 участков частично или полностью обеспечены инженерной инфраструктурой.

Кроме этого, ведется работа по наделению статусом «жилых» садовых кооперативов и дачных товариществ, а также домов (строений), которые отвечают требованиям, предъявляемым к жилым домам. Так, статусом «жилых» могут быть наделены 70% садовых товариществ, расположенных на территории г. Магнитогорска. По результатам проведенной работы муниципальные образования включают мероприятия по строительству на садовых территориях необходимых объектов социальной и инженерной инфраструктуры в схемы территориального планирования. Еще одно направление деятельности местных властей - выявление за пределами черты поселения на межселенных территориях муниципальных районов, в пригородах крупных населенных пунктов пригодных для строительства и не используемых по прямому назначению земельных участков.

Тюменская область

В Тюменской области комплексный подход к застройке населенных пунктов, который практикуется уже несколько лет, включает в себя также интенсивное развитие малоэтажного и коттеджного строительства. Малоэтажное домостроение является одним из основных приоритетов социально­экономической политики правительства Тюменской области на ближайшее десятилетие.

В 2005 году в Тюменской области введено в эксплуатацию 557 тыс. м2 жилья, в том числе 191 тыс. м2 индивидуальных домов. В 2006 году строительство индивидуальных домов увеличилось на 40%. Комплексный подход к застройке населенных пунктов предполагает инженерную подготовку площадок для жилищного строительства, включая строительство дорог, электро­, тепло­, газо­, водоснабжения, а также обеспечение объектами социальной инфраструктуры. Инженерная подготовка площадок ведется во всех муниципальных образованиях Тюменской области преимущественно за счет бюджетных средств, что, в конечном счете, направлено на снижение себестоимости строительства и повышение доступности жилья, в том числе для малообеспеченных категорий населения.

В регионе развивается производство каркасных домов, в том числе по канадской технологии (мелкозаглубленный фундамент), наращиваются мощности по производству цилиндрических бревен для строительства жилья. В регионе также работает производство термоструктурных панелей системы «Радослав», являющихся элементами быстрого возведения зданий и сооружений любого типа и любой национальной архитектуры. Одним из наиболее ярких примеров интенсивного развития малоэтажного жилищного строительства на территории Тюменской области является застройка жилого района «Комарово». Площадь территории в границах проектирования занимает 1240 га, в том числе зона отдыха и лесные массивы - 197 га. Привлекательность проекта объясняется рядом факторов: удобным географическим положением, благоприятной экологической обстановкой, близостью магистральных инженерных коммуникаций и др.

Ханты­-Мансийский автономный округ

В рамках реализации национального приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» к концу 2007 года в округе будет построено 748 тыс. м2 жилья. К 2009 году этот показатель планируется увеличить вдвое, причем доля деревянного индивидуального домостроения в общем объеме жилищного строительства составит около трети. К 2010 году малоэтажное домостроение в Югре будет полностью обеспечено основными материалами и конструкциями за счет собственной строительной индустрии, базирующейся на максимальном использовании местных ресурсов и современных технологий в производстве, строительстве и архитектуре.

Кроме того, в регионе планируется создание мощностей по производству цемента, керамзита, строительных блоков из неавтоклавного пенобетона, сухих смесей, утеплителя на основе базальтового волокна и листового флоат­стекла. Продукция предприятий будет использоваться и при малоэтажной застройке. Создаваемая индустрия малоэтажного домостроения, считают окружные власти, обеспечит межрегиональное экономическое сотрудничество на всех уровнях в части экспортной составляющей.

В настоящее время в Ханты­-Мансийске, Покачах, Нягани, Советском ведется активная работа по подготовке земельных участков для застройки малоэтажными деревянными домами. В перспективе здесь появятся целые коттеджные микрорайоны. Большие земельные участки для комплексной малоэтажной застройки выделяются также в Сургутском районе, Когалыме, Белоярском, Радужном.

Ямало-­Ненецкий автономный округ

На Ямале малоэтажная застройка активно ведется в ряде территорий. В частности, в Надыме и Надымском районе стимулирование индивидуального жилищного строительства обозначено как одна из первоочередных задач жилищного национального проекта. К 2010 году в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в Надыме будет построен коттеджный поселок. Всего в ближайшие три года планируется возвести около 50 домов, каждый из которых будет рассчитан на одну семью. Финансирование создания инженерной инфраструктуры и благоустройства территорий будет осуществляться за счет местного бюджета. Для инвестирования проекта предполагается полномасштабно использовать механизм ипотечного кредитования.

В Ноябрьске в первой половине 2007 года введено в эксплуатацию 2332 м2 жилья за счет индивидуальных домов. По результатам аукционов определены застройщики двух участков комплексной застройки и двух участков точечной застройки. Планируемый ввод жилья в 2010 году за счет данных участков составит до 15 тыс. м2.

Курганская область

В Курганской области в 2006 году был разработан проект долгосрочной программы развития пригородной зоны Кургана до 2015 года, где предполагается строительство большого количества малоэтажных домов. В администрации Кургана создано муниципальное учреждение «Городская инспекция по земельным отношениям и охране окружающей среды», которое занимается оформлением и согласованием разрешительной документации для малоэтажного строительства.

В настоящее время малоэтажное строительство в Кургане осуществляется на территориях поселков Керамзитовый (площадь 20 га; 180 участков), Чистое Поле (площадь 70 га, 500 участков), Левашово (площадь 54 га. 365 участков), Радужный (13 га, 86 участков), «Теплый Стан» (площадь 130 га, 520 участков). При средней площади одного коттеджа 150 м2 ожидаемый ввод индивидуального жилья составит более 247 тыс. м2.

В Министерство регионального развития РФ направлены материалы для участия Курганской области в реализации «пилотного» проекта массового строительства быстровозводимого малоэтажного жилья в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
В качестве «пилотных» предложены три земельных участка: Заозерный планировочный район, микрорайон по ул. Галкинская города Кургана и микрорайон в пос. КГСХА Кетовского района. Планируемый ввод жилья может составить примерно 200 тыс. м2. Только в Заозерном планировочном районе на площади 122 га можно разместить до одной тысячи жилых домов коттеджного типа. При себестоимости одного кв. м жилья 18 тыс. руб. ориентировочная стоимость строительства в Заозерном планировочном районе составит 2700 тыс. руб. Для обеспечения данного района инженерной инфраструктурой необходимо около 800 млн руб. (30% от общей стоимости строительства).

Отсутствие инженерно­технического обеспечения земельных участков и социальной инфраструктуры власти Зауралья считают основной причиной, сдерживающей развитие малоэтажного строительства в регионе. В рамках Областной целевой программы «Развитие ипотечного жилищного кредитования на территории Курганской области в 2004-2010 годах и на перспективу» предоставляются льготные ипотечные кредиты на строительство индивидуальных жилых домов и приобретение квартир в строящихся домах. Согласно программе, преимущественным правом на получение кредита пользуются граждане, нуждающиеся в жилье в соответствии с действующим законодательством. На 1 января 2007 года в районах области было выдано 105 жилищных кредитов, из них 57 кредитов - на строительство индивидуальных жилых домов. В бюджете региона предусмотрены расходы на обеспечение жильем молодых семей в размере 8 млн руб. и на строительство жилья в сельской местности в рамках программы «Социальное развитие села до 2010 года». В первоочередном порядке ипотечные кредиты предоставляются на завершение строительства жилых домов.

Строительных мощностей для того, чтобы увеличить объемы жилищного строительства в ближайшие годы, в Курганской области достаточно. Однако без солидных финансовых вливаний область с большим трудом может справиться с программой увеличения ввода жилья в семь раз.