Переехать в собственный дом

В резиденции губернатора собрались члены областного правительства, представители депутатского корпуса, органов местного самоуправления, строительных предприятий, инвестиционных компаний, банков, проектных организаций. Столь широкий состав участников был обусловлен необходимостью определения основных ориентиров в строительстве жилья на нынешний год.

Это связано с тем, что в России принципиально меняются подходы к жилищной политике. Государство намерено посредством целевых программ, в том числе через Федеральный фонд содействия реформирования ЖКХ, в разы увеличить ввод жилья, причем в первую очередь за счет малоэтажного строительства.

Федеральный проект «Свой дом» предполагает переход от индивидуального строительства, преобладающего на рынке малоэтажной застройки, к комплексному и индустриальному на основе частно-государственного партнерства. Это позволит застраивать значительные территории (в несколько гектаров) современными домами, отвечающими требованию «четырех Э»:

• энергоэффективность;

• экономичность;

• экологичность;

• эластичность (модульная вариативность дома в соответствии с запросами покупателя).

При условии применения самых современных технологий, массовой типовой застройки, льготных условий предоставления земли и инфраструктуры такой дом обойдется не более чем в 15–20 тыс. руб. за

кв. м, а значит, станет действительно доступен для рядового обывателя.

«За счет низкой стоимости и хорошего качества такое жилье всегда будет пользоваться спросом, поэтому, с одной стороны, будет проще привлечь инвесторов, но с другой — потребуется достаточно большой комплекс организационных мероприятий. Для наращивания объемов такого строительства нужно комплексное освоение территорий, создание поселков малоэтажной застройки с развитой коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой», — уточнил губернатор.

Александр Мишарин призвал участников совещания форсировать реализацию возможностей, предоставляемых федеральным центром в части строительства малоэтажного жилья. Эти комфортные, быстровозводимые дома позволят принципиально решить копившуюся долгие годы проблему обеспечения жильем молодых семей и льготников, переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, позволят выполнить региональные программы «Уральская деревня», «Уральская семья» и предоставить возможность любой семье, желающей жить в хороших, нестесненных условиях, переехать в собственный дом.

Выход из кризиса только один

Рынок жилищного строительства, особенно многоэтажного, в настоящее время находится в сложной экономической ситуации. С конца 2008 года снижаются объемы строительства многоэтажного жилья, а в 2009 году при спаде объемов ввода жилья в Свердловской области на 6,3% спад ввода многоэтажного жилья составил 16%. Вот уже практически два года не начинается строительство новых (задельных) жилых объектов: у строительных организаций нет на это собственных средств, а коммерческие банки не дают кредиты для строительной отрасли под приемлемые проценты или вообще не дают кредиты под жилищное строительство. В то же время у населения есть потребность и желание строить жилье по экономически обоснованным ценам.

«На сегодняшний день в условиях нестабильной экономической ситуации развитие малоэтажного (в том числе индивидуального) жилищного строительства является одним из направлений выхода строительного комплекса из кризиса, — указал министр строительства и архитектуры Свердловской области Михаил Жеребцов. — В связи со снижением объемов строительства многоэтажного жилья увеличение доли объемов малоэтажного жилищного строительства до 60% от общего ввода позволит достичь установленного параметра по вводу жилья в Свердловской области».

Еще более категоричным был вывод генерального директора Федерального фонда содействия реформированию ЖКХ Константина Цицина: «В среднем по стране количество выданных разрешений на строительство многоквартирных домов в прошлом году (по сравнению с 2008 годом) сократилось на 25%. То есть весь тот задел, который у нас был в 2009 году, мы уже «съели». В 2010 году его нет, и те темпы, которые мы набрали, к сожалению, сейчас упадут. С нашей точки зрения выход только один — активно начинать развивать малоэтажное строительство».

На протяжении последних лет в нашем регионе ежегодно растут объемы ввода индивидуального жилья, что соответствует общемировой практике: ведь если в России 77% населения проживает в многоквартирных домах, то в Европе и США, наоборот, 70–90% — в индивидуальных домах.

При этом и в России уже есть регионы, где малоэтажное строительство успешно развивается. Так, Белгородская область строит 0,87 кв. м на человека в год, из них в прошлом году 80% составила «малоэтажка». Около 60% населения региона уже живут в «малоэтажке». По Свердловской же области в год вводится 0,35 кв. м на человека, при этом «малоэтажка» составляет менее 40% от общего объема введенного жилья, а средний показатель по России — 53%.

Что касается структуры малоэтажного домостроения в России, то на кирпичное домостроение приходится 55%, на деревянное — 23, на каменное — 13, из других материалов — 9%.

Развивается рынок малоэтажного строительства по двум направлениям.

1. Элитные загородные дома и поселки, строящиеся с большим успехом и с большими затратами.

2. Дома и поселки экономического класса, в том числе строящиеся по быстровозводимым технологиям.

Они обладают существенными преимуществами с точки зрения обеспечения жильем представителей среднего класса или малоимущих граждан:

• можно построить дом «под ключ» за один летний сезон;

• стоимость строительства коробки дома значительно ниже по сравнению с использованием традиционных методов и материалов;

• дома обладают хорошими теплозащитными условиями;

• возможно строительство на легких фундаментах и без специальной строительной техники.

Строительная индустрия Свердловской области в состоянии полностью обеспечить материально-технические потребности малоэтажного домостроения с использованием широкого круга строительных систем, конструкций, материалов и изделий:

• мелких стеновых газозолобетонных блоков;

• строительных систем с применением элементов неизвлекаемой опалубки с использованием  монолитного  ячеистого  бетона;

• систем деревянного домостроения (щитовых, каркасно-панельных, профилированного и оцилиндрованного бруса);

• систем с использованием металлического каркаса;

• домов комплектной поставки из сборных железобетонных изделий.

С использованием этих систем и материалов разработаны типовые и индивидуальные проекты жилых домов самых разнообразных архитектурно-планировочных решений, способных удовлетворить любые потребности заказчика.

Для обеспечения населения доступным жильем необходимы:

• комплексная схема размещения зон малоэтажного строительства;

• доступность в получении земельных участков;

• строительство полноценных коттеджных поселков с инфраструктурой (коммунальной, транспортной и социальной);

• применение энергоэффективных систем отопления, водоснабжения и утилизации бытовых стоков.

Есть конкретные проекты

Михаил Жеребцов рассказал о том, что для внедрения проектов строительства малоэтажного жилищного строительства в Свердловской области изучен опыт соседних регионов, в частности Республики Башкортостан.

Основные аспекты успешной реализации программы «Развитие малоэтажного жилищного строительства» Башкортостана:

• выбран типоряд жилых домов —

54, 72, 90 и 120 кв. м;

• осуществляется строительство жилых домов эконом-класса: деревянный дом стоимостью 450 тыс. руб., кирпичный —

950 тыс. руб.;

• бесплатно однократно предоставляется земельный участок площадью 10–

15 соток;

• инженерное обустройство территории проводится за счет бюджетных средств или через долевое финансирование;

• предоставляются субсидии в размере 300 тыс. руб. гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и приобретающим жилье в рамках данного проекта.

Далее министр сообщил, что для реализации в Свердловской области проектов по комплексному освоению территории под малоэтажную жилищную застройку в министерство представлены предложения 5 муниципальных образований: Екатеринбурга, Полевского, Каменска-Уральского, Березовского и Нижнего Тагила.

В Екатеринбурге рассматриваются под реализацию проекта 2 земельных участка: на ул. Хрустальногорской (площадью 6,6 га) и в п. Медном (520 га, в том числе территория жилых зон — 374 га).

В Полевском — 3 участка: в районе «Березовая роща» (16,68 га); в с. Мраморском (5,0 га); в п. Зюзельском (14,1 га).

В Каменске-Уральском — 2 участка в микрорайонах VIII жилого района «Южный» (6,1 га) и VII жилого района «Южный» (25,9 га).

В Березовском — 2 участка: в п. Молодежный (712,4 га) и в п. Монетный (8 га).

В Нижнем Тагиле — 2 участка: в Александровском микрорайоне (47,5 га) и в Южном районе (105,3 га).

В этом году для реализации подобных проектов из средств Федерального фонда содействия реформированию ЖКХ будет направлено 600 млн руб. Кроме того, долю финансирования из областного бюджета планируется увеличить на 150–200 млн руб. Участие в программе должны принять и муниципалитеты.

При этом Константин Цицин заявил, что одним из условий предоставления средств фонда станет завершение проекта уже в нынешнем году. Александр Мишарин немедленно отреагировал на это заявление и дал Министерству строительства и архитектуры неделю на завершение разработки проектов по развитию малоэтажного строительства.

По мнению Михаила Жеребцова, для активизации строительства малоэтажного жилья на территории Свердловской области необходимо:

1. Администрациям муниципальных образований разработать программы строительства малоэтажного жилья с выделением земельных участков и с учетом строительства инженерной инфраструктуры в рамках массовой доступной застройки для снижения конечной стоимости жилья.

2. Проводить аукционы (тендеры) на строительство, реконструкцию жилья или освоение земельных участков под строительство жилья с привлечением только строительных организаций, имеющих допуски на производство строительных работ от саморегулируемых организаций.

3. Предусмотреть помощь застройщикам в привлечении кредитов и снижении процентных ставок.

4. Подключить собственников предприятий, расположенных на территории муниципального образования, к финансированию строительства жилья экономического класса для работников этих предприятий (предоставление работодателями ссуд, кредитов и другие финансовые механизмы).

5. Снизить финансовую нагрузку на заказчика-застройщика и индивидуального застройщика в части подключения к сетям монополистов.  

6. Решить вопрос о предоставлении земельного участка на льготных условиях, например, под реализацию проектов комплексного освоения территорий, при условии что стоимость реализации жилого дома будет не более 20 тыс. руб. за 1 кв. м.  

7. Предусмотреть государственную поддержку гражданам, приобретающим жилье в рамках данного проекта, например, субсидированием части приобретаемого жилого помещения с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.

20 тысяч за квадратный

метр — предельная цена

По итогам совещания Александр Мишарин и президент некоммерческого партнерства «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства» Елена Николаева подписали соглашение о сотрудничестве в сфере развития малоэтажного жилищного строительства в нашем регионе. Документ будет содействовать реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Соглашением, в частности, определяются конкретные условия реализации инвестиционных проектов, в частности:

• обеспечение районов малоэтажной жилищной застройки необходимой инженерной и социальной инфраструктурой;

• передача земельных участков соответствующей категории застройщикам-инвесторам для малоэтажного жилищного строительства;

• определение этапов строительства;

• отбор инвестиционных проектов и застройщиков-инвесторов.

«Мы предлагаем кураторство как на уровне, так и на уровне субъекта. Сначала аккумулируем и координируем в субъекте весь государственный спрос на малоэтажное жилье и выясняем, по каким программам может идти стимулирование негосударственного спроса и какие есть возможности у субъекта на ближайшие несколько лет. В результате все это собирается в единую программу развития малоэтажного жилья в регионе. Но реализация таких программ возможна только при условии, когда руководство субъекта, главы МО и бизнес работают по единому плану», — пояснила Елена Николаева.

Агентство уже реализует проекты по комплексной малоэтажной застройке в нескольких субъектах России. Например, в Тверской области с апреля 2009 года. В рамках проекта по минимальной цене была выделена земля, проведен конкурс среди участников застройки — бизнес-инвесторов. Агентству удалось совместить деятельность естественных монополий с планом реализации проекта, в результате газоснабжение к участку подведено за счет инвестиционной составляющей газовиков, основные средства на энергоснабжение также выделены снабжающими организациями, социальная инфраструктура строится за счет муниципальных программ.

В этом воплощается индустриальный подход в противовес так называемой «шанхайской застройке» коттеджных поселков, к сожалению, распространившейся в России.

«Мы синхронизировали все эти программы в одном месте, в результате инвестору фактически остались только внутриплощадные коммуникации и само строительство объектов. Таким образом, стоимость квадратного метра становится минимальной. При этом мы поставили ограничения стоимости жилья для открытой продажи, так мы минимизируем спекулятивные составляющие», — рассказала Елена Николаева.

В свою очередь Александр Мишарин отметил, что в Свердловской области в рамках соглашения также вводятся ограничения по максимальной стоимости квадратного метра жилья на уровне 20 тыс. руб.

На эту тему рассуждал и Александр Коган, депутат Государственной Думы ФС РФ, член Комитета по бюджету и налогам: «15 тысяч рублей за квадратный метр — это невозможно для качественной малоэтажки. В такую сумму может обойтись лишь «коробка», но тогда это, напротив, очень дорого. Если мы хотим получить доступное жилье, то стоимость коробки должна быть не выше 10 тысяч. Для конечного потребителя к цене добавится еще стоимость земельного участка, подведения коммуникаций, социальной инфраструктуры. Сегодня на рынке есть предложения по 28 тысяч рублей за квадратный метр. Но при том, что средний доход свердловчан составляет 17,5 тысячи рублей, и эта цена слишком высока. Чтобы малоэтажка реально стала доступной, цена за квадратный метр должна быть в районе 20 тысяч рублей. Такой дом смогут позволить себе около 35% населения области».

По мнению депутата, существенное влияние на удорожание квадратного метра оказывает приобретение импортных технологий по цене нередко втрое дороже, чем их владельцы продают у себя на родине. Вывод очевиден: надо создавать собственные импортозамещающие технологии.

Свои доводы привел и Михаил Жеребцов: себестоимость 1 кв. м индивидуального или малоэтажного жилья сегодня формируется в следующем процентном соотношении:

стоимость коробки дома — 25%;

стоимость отделки — 15%;

стоимость земельного участка — 30%;

стоимость подключения к коммуникациям — 30%.

Из этого соотношения можно сделать вывод, что стоимость 1 кв. м жилья можно и нужно снизить за счет двух последних позиций.

Индустриализации малоэтажного строительства призван способствовать и Всероссийский конкурс на проекты малоэтажного строительства, который впервые прошел в прошлом году. О нем рассказал руководитель департамента Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Андрей Старовойтов и сообщил, что решено проводить конкурс ежегодно, а проекты победителей делать типовыми и предоставлять застройщикам бесплатно. Следующим шагом станет разработка градостроительных стандартов для «малоэтажки».  

Губернатор пообещал, что Свердловская область примет активное участие в данном конкурсе.