ПОТЕНЦИАЛ ЕСТЬ, ДИНАМИКИ НЕТ

На складском рынке Екатеринбурга затишье, хотя складов явно не хватает

Бизнес в Екатеринбурге, как и в большинстве других региональных городов России, только начинает осознавать, что успех во многом зависит от грамотной логистики. Крайне низкий спрос на качественные логистические услуги, существовавший в городе до недавнего времени, обуславливал отсутствие у девелоперов интереса к сектору высококлассной складской недвижимости.

Последние годы ситуация меняется. Развитие высокотехнологичных производств, приход иностранных инвесторов, бурный рост оптовой и розничной торговли потребовали наличия большого количества качественных складов. Параллельно происходит постепенное насыщение рынков офисной и торговой недвижимости уральской столицы, заставляющее инвесторов (как местных, так и федеральных) диверсифицировать свой портфель, частично вкладывая активы в перспективный и надежный складской сегмент.

В итоге на сегодняшний день в Екатеринбурге и его ближайших окрестностях заявлено складских проектов более чем на миллион м2, однако темпы ввода новых объектов пока оставляют желать лучшего.

Географическое положение Екатеринбурга обуславливает его роль крупного транспортного узла страны. В столице Урала формируется и переформируется большое количество грузов, которые затем следуют в города Свердловской и Челябинской областей, в Пермский край, Западную Сибирь и на Дальний Восток.

Здесь сходятся все виды сообщений. Город расположен в центре Транссибирской магистрали и является крупнейшим в России железнодорожным узлом. В случае широко обсуждаемого усиления роли данной трассы в азиатско-европейском транзите и при условии создания в Екатеринбурге необходимой инфраструктуры город сможет «перетянуть» на себя часть распределительных функций Москвы и Санкт-Петербурга.

Екатеринбург также лежит на пересечении большого числа автотрасс, как регионального, так и федерального значения. Речь идет и о магистралях, соединяющих европейскую часть страны с Западной Сибирью, и об идущих с севера на юг в Среднюю Азию. В ближайшие годы в регионе ожидается также ввод в эксплуатацию новых межрегиональных дорог (например, трассы Екатеринбург-Ирбит-Туринск-Тавда с выходом на Тюменскую область).

Расположенный в Екатеринбурге международный аэропорт «Кольцове» играет заметную роль в обслуживании мировых воздушных транспортных потоков. Среди аэропортов России он занимает пятое место по тоннажу международных грузов.

Сам о себе не позаботишься...

Значительное число складов в Екатеринбурге компании строят для своих нужд. Собственные складские объекты возводят компании «Металлайн», «Бест», «ЮнилендЕкатеринбург», «Калина», «Балтика», торгово-закупочная корпорация «Хайвэй», торговая сеть «Монетка». Возводит свой логистический склад в Екатеринбурге и «Пятерочка». В будущем многие из строящих с склады «под себя» не исключают возможности сдавать часть площадей в аренду.

Есть и примеры строительства складских площадей по схеме build-to-suit (склады под заказ). Сюда, например, относятся проекты компаний «Стройинкор» и «Санта-Логистик».

Развитая транспортная инфраструктура уральской столицы, близость рынков сбыта, а также мощный промышленный комплекс создают неплохие условия для организации в городе крупного распределительного центра товарных потоков. Но это станет возможным лишь при наличии развитой складской инфраструктуры. Поэтому в генеральном плане Екатеринбурга на период до 2025 года предусмотрено резервирование более 1,3 тыс. га земли в городе и пригородах для строительства транспортно-логистических центров (ТЛЦ). А стратегический план развития столицы Урала до 2015 года содержит специальную программу «Международный транспортнологистический узел», предполагающую обновление и развитие существующей складской инфраструктуры и создание в городе системы новых современных ТЛЦ.

Дефицит налицо

Сегодня рынок складской недвижимости Екатеринбурга не отвечает растущим потребностям бизнеса. В настоящее время в уральской столице эксплуатируется около 800 тыс. м2 складских помещений различных классов. Практически все они заняты — вакантны не более Ъ% площадей. Дефицит складских терминалов в городе, по оценкам специалистов, составляет не менее 900 тыс. м2, то есть городу нужно вдвое больше. При этом темпы ввода новых объектов отнюдь не поражают воображение. В 2006 году здесь ввели в эксплуатацию не более 60 тыс. м2 площадей классов «А» и «В», а в прошлом — около 200 тыс. м2.

Современным принципам ведения бизнеса не соответствует не только количество складов Екатеринбурга, но и их качество. Объекты класса «А» составляют только 296 площадей, не более чем пятую часть с натяжкой можно отнести к классу «В». Качественные объекты в городе еще год назад буквально можно было пересчитать по пальцам. К ним, в частности, относятся: комплекс компании «Востокнефтегазстройкомплект» на востоке города, терминал «Таганский» на его северо-восточной окраине (транспортно-логистическая компания «Лорри»), терминал «Исток» компании «Стройкомплект» на юго-востоке в поселке Большой Исток, а также низкотемпературные склады «Хладокомбината №2» и «Россток-Мясной двор» на юге.

Остальные склады — реконструированные здания промышленного назначения, ангары, плодоовощные базы и т. д. Большая часть этих объектов не отвечает необходимому уровню — ни по условиям хранения, ни по скорости и качеству обработки грузов.

Смена акцентов

Зато в Екатеринбурге сегодня нет недостатка в заявленных высококлассных складских проектах — гипотетический объем площадей превышает миллион м2. Причем точно так же как и в столицах, «логистический акцент» постепенно перемещается из центральных районов в пригороды.

Это согласуется со стратегией развития транспортно-логистического хозяйства города, согласно которой предполагается создание двух основных зон складских терминалов. Первая будет базироваться на реконструированных городских складских территориях и ориентироваться в основном на внутригородской рынок. Но главная роль со временем должна перейти ко второй зоне — расположенной по периметру Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги (ЕКАД) комплексной системе новых логистических центров, призванных в первую очередь заниматься перераспределением внешних товарных потоков.

В рамках первой зоны должно быть реконструировано около полутора десятков существующих складов класса «С» и «D», включая достройку новых площадей. При этом придется решать проблему подведения к этим объектам автотрасс, поскольку имеющиеся на сегодняшний день, как правило, не справляются с грузопотоком.

Планируется также создание складских терминалов в результате редевелопмента некоторых промышленных зон и предприятий города. Одни из последних примеров — проекты создания логистических центров на территории «Исетского пивзавода» и в пром-районе завода-гиганта «Уралмаш» (подробнее см. также «Время перемен» в «СНИП» №8, 2008 г.).

Складские комплексы, функционирующие сегодня в районе городского железнодорожного вокзала, развиваться не будут и в перспективе, возможно, вообще будут закрыты, так как подъезжающие к ним фуры серьезно ухудшают транспортную обстановку в городе.

Логистическое кольцо

Что касается новых проектов, то самым значимым событием стал ввод прошлой осенью первой очереди «Логопарка «Пышма» (85 тыс. м2) компании «Евразия Логистик». Логопарк класса «А» площадью 285 тыс. м2 расположится на севере областного центра на 50 га между Екатеринбургом и Верхней Пышмой. Объем инвестиций в проект оценивается в $ 180 млн.

«В настоящий момент уже построены и сданы в аренду 200 тыс. м2, получено государственное свидетельство строительной готовности второй очереди индустриального парка «Пышма». Арендаторы парка ведут подготовительные работы. Официальное открытие мы планируем приурочить к Уральскому транспортно-логистическому форуму который пройдет в Екатеринбурге 6-7 октября. Ввод в эксплуатацию третьей очереди «Пышмы» состоится в I квартале следующего года», — рассказал «СНИПу» руководитель коммерческой службы Уральского региона «Евразии Логистик» Александр Перфильев.

Кстати, весной текущего года «Евразия Логистик» заявила, что построит в столице Урала еще один логистический парк класса «А». «Мы действительно планируем строительство в Екатеринбурге второго складского комплекса общей площадью около 500 тыс. м2. В настоящий момент подбираем земельный участок, максимально подходящий под этот проект, — необходимы удобная транспортная доступность, наличие всех коммуникации, возможность проведения железнодорожной ветки», — подтвердил Александр Перфильев.

Еще одним важным событием прошлого года стал ввод 25 тыс. м2 складов в строящемся корпорацией «АБАК» терминале «Чкаловский». Объект находится на 64 га на юго-восточной окраине города недалеко от трассы Екатеринбург-Кольцово. Проект предполагает ввод более 300 тыс. м2 складов классов «А» и «В» и 25 тыс. м2 офисных и торгово-сервисных помещений. Окончание строительства запланировано на 2011 год.

Вообще юго-восточный складской логистический узел города развивается наиболее активно.

Здесь располагается половина всех заявленных складских площадей — около полумиллиона м2. В марте прошлого года екатеринбургская компания-перевозчик «Кинетика» ввела в этом районе складской терминал «Модуль» класса «А» площадью 12 тыс. м2, а к концу года она планирует запустить в эксплуатацию еще один склад класса «А», площадью 17 тыс. м2 на территории «Чкаловского».

Есть на этом направлении проект и у администрации города — логистический комплекс в районе станции Раздельная на пересечении ЕКАД и дороги в аэропорт «Кольцове». Местоположение данного терминала обуславливает его специализацию — хранение и переработка авиагрузов. Здесь предусмотрено строительство 12 складов класса «А» и «В» общей площадью 150 тыс. м2 с возможным увеличением площадей до 315 тыс. м2.

Участие в реализации проекта принимают ГК «Ренова», сам аэропорт «Кольцове» и холдинговая компания «Лидер». На сегодняшний день в рамках проекта введено в эксплуатацию около 30 тыс. м2 складских площадей класса «В».

Еще один проект класса «А» в районе станции «Раздельная» реализует холдинговая компания «Лидер». Она планирует возведение мультимодального логистического центра «Юнистор» класса «А» общей площадью 150 тыс. м2 со складскими терминалами и контейнерной площадкой.

К перспективным в этой части города относится также крупный проект по созданию международного сельскохозяйственного логистического центра в поселке Кольцова. Он будет построен в 2 км от аэропорта недалеко от железнодорожной ветки на Тюмень. Реализация проекта позволит улучшить ситуацию, сложившуюся в городе с хранением и переработкой фруктов и овощей (сегодня большинство этой продукции свозится на расположенную в центре Екатеринбурга Овощебазу №4, что крайне неудобно). На участке в 60 га планируется возведение складов класса «А» площадью около 360 тыс. м2. В проект планируется инвестировать порядка €350 млн.

Еще один крупный проект запланирован на северо-западе города. Стратегическая программа развития Екатеринбурга предусматривает возведение в районе железнодорожной станции Гипсовая на 53 га «Евроазиатского транспортно-логистического центра». Для реализации проекта создано ОАО «ЕАМТЛЦ», акционерами которого являются администрации города и области, а также частные инвесторы. Весной этого года, по информации СМИ, в проект вошла «дочка» РЖД — компания «Отраслевой центр внедрения» (ОЦВ).

К 2010 году здесь планируется создать контейнерный терминал, склад временного хранения площадью 40 тыс. м2, склады классов «А» и «В» общей площадью 160 тыс. м2, а также стоянки для большегрузных машин, сервисные центры, гостиницы и заправки. Сюда же предполагается перевести станцию Свердловск-Товарный, которая согласно генплану Екатеринбурга должна освободить участок в центре города. Общий объем инвестиций в проект оценивается его инициаторами в 6,6 млрд рублей. Осенью 2006 года здесь на площади 17 тыс. м2 уже открылся так называемый «сухой порт» (контейнерный терминал для транспортировки и хранения железнодорожных и морских контейнеров). Его стоимость составила 80 млн рублей.

Осенью 2006 года к строительству складского терминала класса «А» площадью около 40 тыс. м2 недалеко от Новосвердловской ТЭЦ (10 км на восток от Екатеринбурга) приступила Национальная логистическая компания (НЛК). Сроки ввода объекта сдвигались уже неоднократно.

Два больших логистических центра планируется возвести на северо-востоке рядом с городом Березовским. Комплекс екатеринбургской логистической компании AVS Group расположится на пересечении ЕКАД и Березовского тракта. На территории 40 га будут расположены складские площади класса «А» (60 тыс. м2) и класса «В» (120 тыс. м2). Недалеко от Березовского анонсирован и проект «Центр логистики «Брозекс».

Уральская горно-металлургическая компания планирует строительство логистического центра на принадлежащем ей участке в 500 га в районе железнодорожной станции Седельниково (примерно 10 км на юг от Екатеринбурга). Сюда согласно генплану города со временем должна быть перенесена станция Свердловск-Сортировочный. Пока же территория относится к землям сельхозназначения. Свой интерес к освоению данной площадки проявляет также «Евразия Логистик».

Санкт-Петербургская транспортно-логистическая компания «Евросиб» в прошлом году объявила о намерении построить в Екатеринбурге железнодорожный логистический транспортно-распределительный центр класса «А». Этот проект, который оценивается в $45 млн, должен стать частью сети терминально-логистических центров компании, уже построенных либо запланированных в Петербурге, Москве, Новосибирске и на границе с Китаем.

О своем желании строить складскую недвижимость в уральской столице сообщил Megalogix (СП британского фонда Raven Russia и российской ГК «Авалон»). О планах по строительству в Екатеринбурге складского комплекса площадью более 100 тыс. м2 заявляла и компания «Международное логистическое партнерство».

Склад всем хорош. Кроме цены

Несмотря на обилие заявленных проектов, сегодняшнее состояние рынка складской недвижимости Екатеринбурга можно охарактеризовать как затишье. «Информация о строительстве складских комплексов в настоящее время претерпевает изменения и корректируется сообразно сложившейся на рынке ситуации. Многие девелоперы переносят строки окончания работ на неопределенное время или вообще выходят из проектов путем их прямой продажи», — рассказывает директор по развитию компании Bluestone Group Денис Трущенко. К основным факторам, тормозящим развитие складского сегмента Екатеринбурга, эксперт относит рост цен на энергоносители и стройматериалы, а также кризис ликвидности. «Кроме того, произошли некоторые изменения в законодательстве, негативно отразившиеся, в частности, и на секторе складской недвижимости. Например, ввод формата единой госэкспертизы проектной документации увеличивает себестоимость проекта и затягивает сроки строительства».

Строительство новых складов затруднено также из-за нехватки подходящих земельных участков — площадку подобрать очень сложно и дорого. Большинство территорий предлагается в составе уже устаревших складских и производственных комплексов, что требует дополнительных затрат на снос помещений и радикальное обновление транспортной инфраструктуры. Удобно же расположенных участков «в чистом поле» с имеющимися неподалеку мощными транспортными развязками объективно мало. С ними к тому же возникает проблема перевода земли в нужную категорию.

В итоге стоимость строительства м2 высококлассного складского объекта в Екатеринбурге (с учетом стоимости земли) составляет сегодня от $0,7 тыс. до $1 тыс., а сроки его окупаемости — около 10 лет (для сравнения: в торговой недвижимости — 5-7 лет, в офисной — 7-8 лет).

В таких условиях проект склада площадью 10 тыс. м2 вообще может оказаться нерентабельным, а строительство логистических парков на 100-200 тыс. м2 хотя и выгодно, но требует очень больших средств, а на рынке складов, как и в других секторах недвижимости, последнее время наблюдаются трудности с займами. Это ведет к тому, что местный бизнес, которому для освоения складского сегмента не хватает средств, постепенно уступает его международным и федеральным конкурентам, которые могут себе позволить работать на долгосрочную перспективу и в дальнейшем, очевидно, будут контролировать логистический рынок региона.

При этом, в связи с мировым финансовым кризисом и удорожанием строительства, средств, похоже, не всегда хватает даже у сильных игроков. По слухам, практически все планируемые сейчас в Екатеринбурге крупные складские проекты в большей или меньшей степени испытывают трудности с финансированием. Некоторое отставание от намеченных сроков присутствует даже у проекта лого-парка «Пышма» (его вторая очередь согласно первоначальному плану должна была быть введена еще в конце прошлого года). Эту точку зрения «СНИПу» подтвердил и Александр Перфильев: «Сегодня существенно сдвигаются сроки сдачи практически по всем складским проектам в России — это тенденция, и Екатеринбург не исключение. Некоторые девелоперы пытаются привлечь инвестирование на дальнейшее строительство путем продажи помещений компаниям — конечным потребителям. Однако найти покупателя сейчас практически невозможно, и мелкие девелоперы вынуждены замораживать дальнейшее строительство».

Как это ни парадоксально при существующем дефиците, появление новых складов тормозится и риском их не заполнить. В силу вышеперечисленных причин склады получаются просто «золотыми», а рынок еще не созрел для того, чтобы адекватно за них платить. Возникает противоречие — с одной стороны, уже достаточно большой существующий и потенциально огромный будущий спрос, а с другой — невысокая по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости доходность для девелоперов, влекущая за собой высокие цены для арендаторов. (По оценкам Дениса Трущенко, уровень доходности складских проектов составляет не более 12% годовых).

В результате стоимость арендных ставок на складские площади в Екатеринбурге сегодня приближена куровню московских — $120-150 за м2 в год. И если в столице арендаторы уже готовы «платить за качество», то в регионах только подходят к этой мысли. «При этом у арендаторов практически нет возможности эти большие деньги не платить, — отмечает директор по развитию Bluestone Group Денис Трущенко. — Екатеринбурга как единственного центра грузопотоков Азия-Европа сегодня недостаточно, но альтернативы ему не существует, и в ближайшее время она не появится, поэтому спрос на склады в уральской столице сегодня превышает предложение как минимум на 50%. С этим связано и повышение арендных ставок».

Сложностей девелоперам складов в Екатеринбурге добавляют также непрозрачные процедуры и правила оформления участков. На оформление землеотвода требуется как минимум год, сетуют участники рынка (для сравнения, проектировка склада занимает месяц, а строительство — около полугода). Денис Трущенко, в свою очередь отмечает, что «хотя официально власти Екатеринбурга благоприятно относятся к делегированию земель под строительство складов, тем не менее существует большой вопрос определения игроков рынка, ведь желающих довольно много».

СНИП