Право застройки вместо права земельной аренды: удар по кошельку девелоперов
Право застройки земельных участков, которым в новой редакции Гражданского кодекса (ГК) предлагается заменить привычную аренду, существенно осложнит жизнь девелоперам. Построенные объекты будут считаться их собственностью, пока действует договор застройки, а по окончании перейдут к владельцам земли. Чтобы избежать этого, строительным компаниям придется выкупать участки, что прежде они делали неохотно из-за дороговизны. Эксперты говорят, что право застройки не новация, а экскурс в прошлое — в России оно существовало до 1922 года, в период военного коммунизма.
Новая редакция ГК, разработанная по инициативе Дмитрия Медведева, предлагает отказаться от права земельной аренды в пользу права застройки. И хотя его действие, согласно законопроекту, может достигать 100 лет или вовсе не иметь срока, права девелоперов будут серьезно ущемлены. Оформить возведенную недвижимость на себя они смогут, лишь выкупив освоенные участки.
Нынешнее право аренды предоставляет землепользователю гораздо больше прав и, соответственно, куда привлекательнее для застройщиков, уверен партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский. «Это объясняется в том числе и экономическими мотивами, — говорит он. — Выкуп земли является достаточно дорогим».
То, что инвесторы не стремятся оформлять землю в собственность, подтверждает и статистика городского департамента земельных ресурсов (ДЗР). В столице заключено 46 693 договора земельной аренды. В то же время в пределах старой Москвы было оформлено лишь 1673 договора купли-продажи земельных участков общей площадью 1460,92 тыс. га. Львиная доля —1438,25 га — выкуплена на условиях льготной приватизации, действовавшей до 1 июля 2012 года, за 20% от кадастровой стоимости. Желающих выкупать землю под зданиями и строениями по полному кадастру, то есть почти по рыночной цене, придется поискать.
Дороже всего земля под жилую, офисную и торговую застройку. Наивысший показатель в районе «золотой мили» рядом с Кремлем. Здесь кадастровая цена 1 кв. м земли под жилье составляет 213,6 тыс. руб. Самые дорогие участки с торговым назначением опять же в центре — 161 тыс. руб. за 1 кв. м, под офисы — 136 тыс. руб. Минимальная стоимость земли не превышает 2 тыс. руб. независимо от вида использования в Зеленограде.
Не менее тяжелым бременем для девелоперов станет владение своими наделами, когда будет взиматься налог на землю, а затем и единый налог на недвижимость.
Схема, по которой девелоперы работают сейчас, выгодна не только им, но и властям. Договор аренды земельного участка для целей строительства заключается на небольшой срок — всего несколько лет, что защищает город от долгостроев. Если застройщик не укладывается в срок, чиновники могут расторгнуть договор и выставить участок на торги. Застройщики же, сдав объект, оформляют его на себя, а землю под ним вправе арендовать.
Принять новый ГК планировали до 1 сентября. Однако с весны законопроект «зависает» в Госдуме. Тем временем против предлагаемых поправок выступила деловая общественность под эгидой Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП). Новые положения ГК о регулировании вещных прав не должны вводиться с такой скоростью: Земельный и Градостроительный кодексы не имеют замены отменяемой правовой конструкции, объясняет управляющий директор по корпоративным отношениям и правовому обеспечению РСПП Александр Варварин.
По словам г-на Коневского, предложенные новации являются достаточно странными, так как по существу вводят «ограниченное сроком право собственности, что противоречит его природе».
Продвигаемый законопроект возвращает нас к законодательству раннего советского периода, которое базировалось на исключительной государственной собственности на землю. Последний раз право застройки упоминалось в ГК до 1922 года, отмечает директор департамента юридического консультирования группы «НЭО Центр» Владислав Мазурок. По его словам, право застройки предоставляет его обладателю меньше прав, чем он мог бы получить при нынешнем законодательном регулировании. «Так, в случае заключения договора аренды с возможностью строительства объекта недвижимости девелопер может в дальнейшем приобрести его в собственность, а у обладателя права застройки титул будет ограничен во времени», — говорит эксперт.
«Новые перспективы, конечно, малопривлекательны, так как без выкупа участка его застройщик не сможет распоряжаться возведенной недвижимостью, передавать ее по наследству», — говорит президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. По его мнению, эта проблема может возникнуть не только у владельцев коммерческой недвижимости, но и у собственников жилья в многоквартирных домах. Они рискуют оказаться у разбитого корыта, то есть без прав на купленные квартиры, если «после долгой бюрократической волокиты не оформят землю под домом в свою общедолевую собственность».
В новой редакции ГК заниматься девелопментом будет сложнее в силу неопределенности правового регулирования, считает Владислав Мазурок. Из-за неясности правоотношений собственников земли и ее застройщиков ответственность за возможные нарушения при использовании участка довольно размыта, это создает дополнительный инструмент «забюрокрачивания» девелоперских проектов, объясняет управляющий партнер компании Spencer Estate Вадим Ламин. «Вкладывать деньги в получение права застройки, само строительство на земле, которая вам не принадлежит, во время стройки платить деньги за аренду и потом не являться собственником построенного — это слишком неочевидная схема», — говорит эксперт.
Возможно, законодатели предусмотрят альтернативную модель реализации девелоперских проектов, надеются в ГК «СУ‑155». «Если у нас будет право выбора (аренда, субаренда), то это потенциально очень интересная инициатива: она полезна не столько строителям, сколько конечным собственникам зданий и сооружений», — отмечает представитель СУ-155. Право застройки не является равноценной альтернативой праву аренды, парирует г-н Коневский. По его словам, единственно возможным способом получения участка под застройку станет его приобретение в собственность, что существенным образом повлияет на гражданский оборот и экономику целых отраслей хозяйства.
