Проблемы малоэтажной застройки решаем комплексно

 Проблемы малоэтажной застройки решаем комплексно

20 апреля 2010 г. редакцией нашего журнала совместно с Министерством строительства и архитектуры Свердловской области, Союзом предприятий стройиндустрии Свердловской области, Союзом строителей Свердловской области и ВЦ «Уральские выставки–2000» в рамках «Уральского строительного форума» была проведена конференция на тему: «Комплексные вопросы малоэтажной застройки». 

В работе конференции приняли участие представители министерств, Администрации города Екатеринбурга, Некоммерческого партнерства НАМИКС в УрФО, строители и проектировщики. Открывший конференцию

заместитель министра строительства и архитектуры Свердловской области С.В. Федоров отметил, что «большинство предприятий стройкомплекса до сих пор не могут выйти на цифры, которые они достигли в 2008 г., но оживление в инвестиционной политике, которое наметилось в начале этого года, вселяет оптимизм. В 2010 г. в Свердловской области запланировано ввести в строй 1750 000 кв. м жилья. На прошедшем в апреле совещании по малоэтажному строительству Губернатор Свердловской области А.С. Мишарин подписал большое соглашение с Национальным агентством малоэтажного строительства, в результате которого рынок малоэтажной застройки будет значительно развиваться».

О ряде особенностей процедуры выделения участков под жилищное строительство рассказал заместитель начальника управления по распоряжению земельными участками Министерства по управлению государственным  имуществом Свердловской области  Р.Д. Марданов.

«С октября 2005 г., — подчеркнул   Руслан    Дамирович, —  выделение земельных участков осуществляется только на торгах. Следует различать 2 вида торгов: для индивидуального жилищного строительства и для комплексной застройки. Каждый вариант имеет свою специфику, которая в конечном итоге и влияет на стоимость квадратного метра.

Когда речь идет об индивидуальном жилищном строительстве, участок полностью формируется органами самоуправления, в том числе его межевание, кадастровый учет, подключение сетей. В этом случае начальный размер арендной или выкупной платы определяется на основании отчета независимого оценщика: берется цифра, соответствующая рыночной стоимости, которая по результатам аукциона корректируется.

Комплексное освоение земли под жилищное строительство предполагает несколько другую процедуру. Здесь органы местного самоуправления только формируют земельный участок (межуют его и ставят на кадастровый учет). В этом случае администрация не определяет технические условия и остальные параметры подключения объектов. Они выставляются на аукцион, участники которого приобретают право на дальнейшее пользование участком. То есть стоимость земли складывается на основании не среднерыночных ставок, а ставок, утвержденных Правительством Свердловской области. Таким образом, у правительства появляется возможность на период ведения строительства, к примеру, установить более льготные ставки, в то время как на аукционах эта возможность отпадает. Что касается заключения договоров купли-продажи, то здесь на застройщика накладываются определенные обязательства: если с момента приобретения участка до момента ввода в эксплуатацию жилых домов проходит не более 3 лет, он должен заплатить двукратный размер земельного налога (который позже ему возвращается). В противном случае, если строительство велось более 3 лет, налог увеличивается до четырехкратного и возврата уже не происходит».

О  деятельности Некоммерческого партнерства НАМИКС в Свердловской области рассказал вице-президент УК «AVS–Девелопмент» А. В. Гущин. «В России термин  «малоэтажное жилье» вызывает

ассоциацию с загородными  особняками, — сказал Алексей Валентинович, — хотя формирование спроса на малоэтажное строительство для среднего класса уже началось. Сегодня в сегменте малоэтажного строительства акцент смещается от закрытых элитных коттеджных поселков на жилые районы с сотнями и тысячами домовладений. В обозримой перспективе для такого компактного города, как Екатеринбург, доля малоэтажной застройки в пригородах может составить 20–30%.

К сожалению, говоря о доступности малоэтажных застроек, мы понимаем, что ни в одном законодательном документе нет четкого определения того, какой объект можно считать доступным. Лишь в федеральной программе в качестве ценового ориентира была предложена стоимость кв. м. в размере 24 000 руб. (в квартире площадью 56 кв. м). К сожалению, таких цен на рынке Свердловской области практически нет, и говорить о доступности малоэтажного жилья пока рано».

Перечисляя вопросы, которые надо решить в первую очередь, Алексей Гущин отметил следующее: «…Необходимо пересмотреть законодательный акт, связанный с проведением аукционов на право аренды земельных участков. Сегодняшняя ситуация с ценами аукционов в результате низкой инфраструктурной подготовки участков делает их невостребованными. Так, по итогам аукционов, проведенных в 2009 г., около 20% из них были признаны несостоявшимися.

Кроме того, уже долгое время обсуждается, но так и не решен вопрос земельной ипотеки.

Д. А. Медведев и В. В. Путин в своих недавних выступлениях говорили о возможности финансирования из федерального бюджета строительства инженерных коммуникаций. С нашей точки зрения, такое финансирование целесообразно предоставлять крупным проектам комплексного освоения территорий с обязательством для застройщика продавать готовые дома по фиксированной цене. Кроме того, необходимо закрепить обязанности муниципалитетов и компаний выкупать у застройщиков выполненные ими сети по их фактической себестоимости.

Что касается реализации программ комплексного освоения территорий под малоэтажное строительство, то у нас на сегодняшний день в разработке находится несколько проектов с разной степенью готовности. Общая площадь застроек составляет около 700 га. Мы с Министерством строительства рассматриваем сейчас возможные варианты реализации государственных программ по обеспечению нуждающихся категорий граждан качественным жильем эконом-класса. В целях увеличения объемов кредитования законодательно необходимо закрепить через САИЖК возможность рефинансирования выдаваемых на строительство малоэтажных домов кредитов, если предметом залога станут принадлежащие физическим лицам квартиры, земельные участки, а также недостроенные дома. В этом случае можно будет говорить о том, что рынок малоэтажного строительства в Свердловской области реально заработает».

Свою обеспокоенность однобокостью решения программ малоэтажной застройки высказал на конференции генеральный директор института «Уралгражданпроект»

А. И. Чугункин.

Он подчеркнул, что, качество среды проживания формируется не только непосредственно самими домами, но и социальной инфраструктурой, находящейся в зоне доступности людей, которые планируют жить на данной территории.

 И вот тут возникает объективное противоречие между интересами будущих жильцов и застройщиков. На площади до 10 га невозможно построить социальные объекты — школы, детские сады, медицинские учреждения и т.д., то есть то, без чего поселки превращаются в садовые товарищества, в которых можно проживать только в определенное время года. «Согласно информации Мастерской генплана нашего института, — подчеркнул Александр Иванович, — за последние годы было разработано и откорректировано 22 генплана и всего 3 проекта планировки, а именно ими и определяются границы участков, которые можно отнести под жилую застройку и объекты социальной структуры. Сейчас сложилась ситуация, что этими объектами фактически никто не занимается. Никто не говорит о том, что в обязанность власти и органов местного самоуправления входит (наряду с выделением участков под жилую застройку) и разработка социальной среды».

В качестве примера Александр Иванович познакомил участников конференции с проектом планировки района Южный в г. Краснотурьинске. Общая площадь района застрой-

ки — 300 га. Непосредственно под жилую застройку отведено 104 га, под индивидуальную —

76 га. Кроме этого, на данной территории проектом планировки предусмотрены 2 школы, 4 садика, поликлиника, спортивный центр, несколько предприятий общественного питания, сеть магазинов шаговой доступности. То есть решены все вопросы, которые позволяют нормально и полноценно жить. Это пример грамотного решения освоения территории.

В заключение Александр Иванович обратился к представителям Министерства строительства и архитектуры Свердловской области с предложением проводить контроль над проектами малоэтажной застройки именно по части наличия в них необходимых объектов социальной инфраструктуры. Тем более что разработка этих объектов регламентируется строительными документами: СНиП 2070189* и утвержденными 15.03.2010 г. Нормативами градостроительного проектирования Свердловской области НГПСО 1-2009.66, в которых достаточно подробно прописаны нормативы именно по обеспеченности всеми объектами социальной инфраструктуры любых жилых застроек. Этот документ утвержден Постановлением Правительства Свердловской области № 380 и вступил в действие.

Тему слабости нормативной базы на конференции продолжил главный архитектор института «Уралгипромез» Д.Н. Сафин. 

«Мы можем  сколько угодно говорить о конструкциях,   теплотехнике и т.д.,  благодаря чему    можно   получить   экономию,  —  подчеркнул Дамир Нурмухаметович, — но если наши нормативные базы не увязаны между собой, то об эффективности такого строительства говорить не приходится. Сколько раз мы натыкались на то, что проект межевания делается без учета проектируемых  инженерных коммуникаций, в то время как, по моему глубокому убеждению, пока не сделана вертикальная планировка схемы водоотвода и не «разложены» все сети, никакой речи о выдаче ГПЗУ и проекта межевания быть не может. Сегодня нормативные документы очень размыты, и нет никакой четкости в определении многих понятий, в том числе энергоэффективности. А ведь если изучить и использовать зарубежный опыт, например, канадский, финский, можно почерпнуть много полезного».

Большая проблема в решении вопросов комплексной малоэтажной застройки кроется в качестве земли, которая предлагается под такое строительство. В основном это сплошь болотистые почвы, строить на которых чрезвычайно трудно и дорого. Об этом на конференции говорил директор по развитию ЗАО ПКФ «Палникс»

В.М. Шамшурин.

 «Только на мелиорацию данной территории придется затратить такие средства, что о доступности домов, построенных на ней, нельзя говорить», — сказал Вадим Маратович. Он подробно рассказал о той огромной работе, которая была проделана компанией:  «В 1992–1993 годах Палникс представлял собой болотистую почву с полным отсутствием газификации, электричества, мощностей под канализацию и водопровод. За эти годы было освоено 32 га; в поселке есть дороги, канализация, дренаж. Уровень грунтовых вод понижен до 2,3 м, прекрасные озера, система централизованного водопровода, электричество. Вложения были огромные, и на сегодняшний день стоимость земли здесь достигает 400 000 руб. за сотку, и к доступному жилью это не может иметь никакого отношения. Мы можем построить сегодня любые дома: деревянные, каркасные, кирпичные, но доступными они будут только тогда, когда строительство коммуникаций возьмет на себя государство. Причем деньги у государства есть, но нет механизмов, которые бы позволили тратить их именно на эти цели. Декларируется все правильно, но как это сделать — непонятно.

Когда планировался Палникс, нас обязали провести коммуникации еще на 95 га около поселка. Сейчас это сделано, но на этой земле ничего не строится, она брошена, и взять ее нельзя. Поэтому, может быть, надо строить там, где уже есть сети, а не осваивать целину?» В заключение Вадим Маратович предложил сделать реестр земель, на которых уже имеются сети, но строительство не ведется.

О деятельности Союза предприятий стройиндустрии в свете прошедшего в апреле 2010 г. совещания у Губернатора Свердловской области по малоэтажному строительству на конференции рассказал директор Союза

Ю. Н. Чумерин.

Он подчеркнул, что Союз стройиндустрии поддержал идею реализации программ малоэтажного жилищного строительства в Свердловской области и предложил содействие в поставке необходимых материалов для строительства жилья». «Предприятия  Союза  стройиндустрии, — сказал Юрий Николаевич, — обладают всеми необходимыми материалами и технологиями для строительства социальных малоэтажных поселков. Необходимо лишь обеспечить достойное финансирование, а также решить вопрос введения накопительных схем привлечения средств от населения, так как «долевки» и банковской ипотеки недостаточно для обеспечения возможностей строительства жилья для всех слоев населения».

Союз также высказал пожелание ускорить с помощью Минстроя вариант строительства однослойных наружных стен из ячеистого бетона, поризованных керамических блоков и железобетонных панелей.

Союз высказал Губернатору просьбу ускорить принятие в  Москве долгосрочной «Стратегии массового строительства жилья в РФ», где отражены вопросы отмены платы за подключения, проведения аукционов земли и создания новых механизмов привлечения средств от населения.

Также Союз направил Губернатору письменное послание с просьбой отменить расчеты кадастровой стоимости земли, сделанные МУГИСО в 2009 году по рыночной стоимости 2007 года. Стоимость земли увеличилась в разы, что сделало невозможным проведение аукционов.