Развитие ипотечного кредитования - как базовое условие для развития жилищного строительства.

Утверждение, что для нормального и устойчивого развития жилищного строительства необходима развитая и четко функционирующая система ипотечного кредитования, уже становится привычным и очевидным для всех, но надеюсь, что взгляд непосредственного участника этого процесса «изнутри» системы будет полезен для понимания того, что еще можно сделать для ее дальнейшего совершенствования.

Ипотечные кредиты СКБ-банк стал выдавать в конце 2003 года. В августе 2003 года Банк наряду с основным акционером – Правительством Свердловской области выступил соучредителем САИЖК, некоторое время ушло на отстраивание инфраструктуры, и в ноябре был выдан первый кредит. С тех пор мы выдали более 3000 штук кредитов, ежегодно удваивая объемы кредитования:

2004 год – 300 млн. рублей

2005 год – 600 млн. рублей

2006 год – 1500 млн. рублей (прогноз)

По итогам сентября перешагнули планку 2 млрд. рублей выданных кредитов, причем 1 млрд, - март, через полгода уже 2 млрд.

Помимо такого бурного роста объемов выдач участниками ипотечного рынка, растет и само число участников – в настоящее время около 400 российских банков предлагают ипотечное кредитование.

Несмотря на большое число кредиторов, нам удалось по итогам 1-го полугодия занять 10-е место среди всех российских Банков по числу выданных накопительным итогом ипотечных кредитов.

В целом по стране счет выданных кредитов идет на сотни тысяч, а общий объем оценивается в 120 млрд. рублей. То есть можно уверенно заявлять о том, что ипотека на сегодняшний день перестала быть экзотикой и становится, как ей и положено, инструментом приобретения жилья.

Такому бурному развитию способствуют последовательные усилия флагмана этого рынка – ФАИЖК, учредителем которого является Правительство Российской Федерации по увеличению доступности ипотечного кредитования. Основные параметры уже достигли мирового уровня – срок кредитования до 30 лет; первый взнос – 10 %, а некоторые банки предоставляют возможность получения ипотечного кредита без первоначального взноса.

Процентные ставки также регулярно снижаются, и в настоящее время минимальный уровень процентов по программе ФАИЖК – 11.

Известно, что федеральной программой установлен ориентир на 2010 год 8% годовых, т.е. за 3 года ставка должна снизиться на 3%. Представляется, что это и есть разумный темп изменения процентной ставки. Более быстрое ее снижение в ближайшее время не увеличит доступности ипотечных кредитов и жилья в целом – в условиях неравномерного стимулирования спроса и предложения эффект от снижения ставок с лихвой перекрывается ростом цен. Кроме того, низкие ставки по ипотечным кредитам будут препятствовать секъюритизации этих активов.

Вместе с тем, не стоит демонизировать влияние ипотеки на цены: объем ипотеки на сегодня в относительных величинах еще невелик – по отношению к ВВП он составляет около 0,5 %, при том, что в странах Восточной Европы этот показатель составляет примерно 25 %, а в развитых странах от 50 до 100 %.

Другой показатель - по данным ФРС, доля ипотечных сделок в общем обороте жилой недвижимости за 2005 год составила всего 4,6 %, а в стоимостном выражении 2,4 % , при том что в развитых странах эта величина достигает 90 %, то есть даже при сохранении нынешних темпов развития потребуется десятилетие, чтобы ипотека заняла подобающее ей место в экономике нашей страны.

Но не менее очевидно и то, что наряду со спросом необходимо стимулировать предложение, в плоскости финансов это означает направить денежный поток в стройку. Для банков в первом шаге это означает выдавать кредиты физическим лицам на этапе строительства.

Несмотря на то, что программа ФАИЖК изначально рассчитана на вторичный рынок – т.е. в залог требуется уже готовое жилье, мы разработали и согласовали с АИЖК схему предоставления кредитов на этапе строительства с последующей автоматической трансформацией в ипотечный, и в настоящее время довели долю таких кредитов в портфеле до 10 %, при том, что еще год назад она не превышала 5 %.

Процесс идет, но медленно и трудно, при том, что спрос на строящееся жилье вполне сопоставим с объемами вторичного рынка.

Причин несколько.

Первая и основная – застройщиком в условиях ажиотажного спроса ипотека нужна постольку - поскольку. Квартиры и так идут как «горячие пирожки», а ипотека – это определенный документооборот с банком, дополнительная отчетность, в общем хлопоты. Крупные и дальновидные застройщики конечно понимают необходимость усилий в этом направлении, и практически со всеми крупнейшими застройщиками Екатеринбурга СКБ-банк заключил соответствующие соглашения, но если говорить честно, ипотека еще не стала жизненной необходимостью для застройщиков.

Рискну сделать прогноз, что 2007 год станет в этом смысле переломным, к концу следующего года доля реализуемого через ипотеку первичного жилья будет измеряться уже 10-ками процентов.

Механизм этого прост – рост цен на жилье, как ни странно, увеличивает потребность в ипотеке – тот, кто мог сразу купить квартиру при цене 30 тыс.руб./м2, при стоимости ее в 60 тыс.руб./м2 вынужден обращаться за кредитом.

Но несмотря на то, что экономическая ситуация работает на увеличение доли кредитования на первичном рынке жилья, одного только взаимного желания банков и застройщиков развивать это направление недостаточно.

Не менее важны юридические аспекты взаимодействия застройщика и покупателя жилья. Не секрет, что 214 Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", несмотря на принятые 18 июля 2006 г. поправки, еще не заработал в полную силу и застройщики не очень охотно подстраивают свою деятельность под действие этого закона. Однако хотелось бы, чтобы застройщики понимали позицию банков – банк может выдать кредит только при полной юридической прозрачности схемы покупки жилья.

Часто используемые застройщиками ЖСК в этом смысле для банков тоже не самый подходящий вариант, поскольку пай не является надлежащим обеспечением с точки зрения нормативных документов Центрального Банка.

Другими словами, достойной альтернативы 214-ФЗ в природе видимо просто не существует, и чем скорее мы все вступим на цивилизованные рельсы, тем больше выиграем в конечном счете.

Существенным вопросом для банков является возможность рефинансирования кредитов, выданных на этапе долевого строительства, аналогично тому, как это происходит с кредитами, выданными на вторичном рынке. Для кредитования в больших объемах это абсолютно необходимый механизм – держать на балансе миллиарды рублей долгосрочной задолженности могут себе позволить единицы банков, а чтобы этот механизм заработал по-настоящему, он должен быть доступен для большинства банков.

На V Всероссийском совещании участников системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, которое состоялось 16-17 ноября 2006 года в г. Санкт-Петербурге, наш банк выдвинул предложение в адрес ФАИЖК о разработке нового продукта – с возможностью рефинансирования кредитов, выданных на этапе строительства, подпадающих под 214-ФЗ, без дополнительного обеспечения. Риск окончания строительства должен принимать на себя выдающий банк. Процедура установления лимита рисков на банк представляется не сложной задачей.

Кредитование дольщиков, конечно, не покрывает полностью потребности финансирования жилья. Значительная доля средств нужна на первоначальных этапах – участие в аукционах по земле, проект и т.д.

Решается эта проблема внедрением проектного финансирования, много говорить на эту тему не буду, поскольку здесь мы еще в самом начале пути, но первые шаги в этом направлении СКБ-банк уже сделал.

Резюмируя вышесказанное, можно сказать следующее: несмотря на то, что есть еще определенные трудности в подборе финансовых инструментов для строительства; предложения на этом рынке растет и у застройщика при надлежащем усердии и заинтересованности, с моей точки зрения, есть существенный потенциал оптимизации финансового обеспечения строительства. Решение вопроса о возможности рефинансирования кредитов, выданных на этапе строительства в рамках действия 214-ФЗ, с одной стороны будет стимулировать застройщиков переходить на цивилизованные «рельсы», с другой – обеспечит приток «ипотечных» средств в строительство, что будет способствовать балансу спроса и предложения на рынке недвижимости, и, в конечном счете, выполнению установленных федеральной программой «Доступное и качественное жилье – гражданам России» ориентиров. У меня все. Спасибо за внимание.

________

Научно-практическая конференция «Инвестиционно-строительный рынок: проблемы и перспективы»

________

Международный центр конференций

Conference Inn