Развитие региональных проектов в строительстве с использованием механизма ЗПИФ.

Наиболее высокий потенциал для реализации крупных строительных проектов в настоящее время имеет региональный рынок недвижимости, испытывающий при этом значительный инвестиционный дефицит. Именно этим фактом обуславливается интерес к регионам московских инвестиционно - девелоперских компаний, в условиях жесткой столичной конкуренции расширяющих свою деятельность и направляющих вектор стратегического развития в перспективное и социально-значимое региональное строительство, инвестируя свои финансы и технологии в региональную недвижимость.

В отличие от основных региональных участников строительного рынка, московские компании располагают большим потенциалом для реализации крупных проектов, они способны привлекать масштабные инвестиции и, соответственно, имеют возможность и работать с большими объемами строительства. Кроме того, при организации проектов столичные компании широко используют не только технологические инновации, но также и передовой финансовый инструментарий, которые, как показывает практика, с недоверием и настороженностью воспринимаются в рамках регионов страны.

Статистика и практический опыт работы рынка говорят, что Закрытые ПИФы, суммарная стоимость активов которых составляет почти ѕ всего российского сегмента ПИФов, являются одним из наиболее перспективных и динамично развивающихся финансовых инструментов, в том числе и в строительном секторе.

Использование данной конструкции позволяет обеспечить возможность реализации крупных проектов, как связанных со строительством, так и с управлением объектами недвижимости, привлечь и эффективно разместить масштабные инвестиции, сбалансировав интересы как инвесторов, так и  управляющих активами.

Можно выделить следующие основные аспекты, благодаря которым фонды высоко зарекомендовали себя на рынке столичного строительства и стали одним из наиболее востребованных инструментов финансирования и управления проектами, интересными как финансовым организациям, так и компаниям реального сектора:

-ПИФ не является юридическим лицом, благодаря чему подпадает под особый правовой режим и льготное налогообложение. Инструментарий паевых фондов позволяет реинвестировать прибыль без уплаты налогов на доходы, поскольку средства, инвестированные в ПИФы, облагаются налогом на прибыль и НДФЛ только в момент получения дохода инвестором;

- погашение инвестиционных паев в закрытом ПИФе, а, соответственно, и извлечение финансовых ресурсов из проекта, возможно лишь по окончании срока договора доверительного управления фондом, который не может быть менее 3-х лет. В связи с этим достигается долгосрочность финансирования и стабильность имущественного комплекса, что является необходимым условием при инвестировании в долгосрочные строительные проекты;

- в рамках деятельности ЗПИФН имеется возможность использовать практически все традиционные инструменты инвестирования в недвижимость: инвестиционные контракты на строительство, договоры долевого участия в строительстве, подрядные договоры, осуществлять капитальное финансирование строительных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью;

- структура закрытого ПИФа позволяет секьюритизировать активы, то есть превратить разрозненные и неоднородные активы в пул однородных, равноценных и ликвидных ценных бумаг – инвестиционных паев, что, в свою очередь, позволяет снизить транзакционные издержки, связанные с перемещением активов, используемых в однородных проектах, достичь повышения общей стоимости активов и ликвидности бизнеса, а также разделить риски организаторов проекта от рисков самого проекта, структурированного в фонде.

- закрытый ПИФ является одним из зарекомендовавших себя механизмом консолидации имущественных и корпоративных активов, организации централизованного управления ими и эффективной защиты собственности от рейдерских атак и недружественного поглощения;

-юридическая конструкция паевого фонда обеспечивает организаторам проектов возможность эффективно привлекать инвестиции, как стратегические, так и рыночные, при этом гарантируя подконтрольность реализации проекта при балансе инвестиционных и менеджерских интересов;

-широкая линейка активов, доступных к вложению средств закрытых фондов недвижимости позволяет не замораживать, а разместить временно свободные ресурсы в финансовые инструменты, обеспечивающие получение постоянного стабильного дохода, например, в депозиты или в ценные бумаги.

Почему же, несмотря на эти преимущества, регионы в большинстве своем не строят через ПИФы?

Как показывает анализ мнений региональных организаторов проектов, одной из проблем, тормозящих в настоящее время развитие закрытых фондов недвижимости, является вопрос налогообложения внутри ПИФов. Рассматривая фонд, не являющийся юридическим лицом, и соответственно плательщиком налогов на доходы, строители зачастую «опасаются» предъявления им со стороны налоговых органов претензий в оптимизации налогообложения. При этом не секрет, что на сегодняшний день значительное число представителей строительного рынка продолжают традиционно применять действительно «серые» схемы. К сожалению, здесь не учитывается тот факт, что при инвестировании через ЗПИФ уклонения от уплаты налогов не происходит, по окончании проекта налог должен быть выплачен получателем дохода, то есть инвестором. Реинвестирование прибыли позволяет расширить инвестиционные возможности организатора проекта, соответственно, получить доход, в значительной степени превышающий возможную прибыль при стандартном подходе к финансированию строительства и, в итоге обеспечить направление в бюджет суммы налогов в размере, превосходящем возможные налоговые поступления при традиционном инвестиционном процессе.

Определенные сомнения у организаторов региональных строительных проектов вызывает и ситуация с налогом на имущество, который с 01.01.08 года вообще не подлежит уплате ни пайщиками фонда (долевыми собственниками активов в составе ПИФа), ни управляющей компанией. Законодательную отмену данного налога в отношении имущества в составе паевого фонда, скорее всего, стоит расценивать как временную меру. Дело в том, что ПИФ, являясь лишь имущественным комплексом, не может выступать плательщиком данного налога. А персональное выделение налоговой составляющей по каждому пайщику - долевому собственнику практически невозможно чисто технически. Поэтому вплоть до изменения данной ситуации на законодательном уровне в рамках конструкции ПИФа налог на имущество начислению не подлежит и «карательных мер» за его не уплату быть не может.

Актуальным вопросом для региональных строителей до сих пор остается ситуация с государственной регистрацией сделок с недвижимостью и правами на нее. Периодически высказываются опасения, что в связи с отсутствием у региональных властей должного опыта по работе с регистрацией сделок с имуществом в рамках деятельности паевых инвестиционных фондов, при переоформлении прав на объекты недвижимости могут возникать соответствующие административные трудности. В противовес данным мнениям стоит отметить, что Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» № 156 — ФЗ определяет порядок заполнения подраздела II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, не являются на сегодняшний день препятствием для работы ПИФов.

Традиционное финансирование региональных строительных проектов в условиях отсутствия масштабных финансовых ресурсов, как правило, осуществляется за счет кредитных средств. До сих пор конструкция паевых фондов не предполагала возможности получения управляющей компанией кредитов, непосредственно поступающих в активы фонда. Залог инвестиционных паев в рамках не кэптивных банку структур также не получил распространение, поскольку кредитные организации весьма неохотно выделяют финансирование без обеспечения кредита залогом недвижимого имущества. Текущие изменения в законодательстве на рынке коллективных инвестиций позволят не только обеспечить банковское финансирование в рамках кредитной схемы под залог активов, находящихся в фонде, но и привлечь банк в проект на партнерских началах, предоставив организаторам проекта более гибко нежели ранее подойти к системе управленческого участия пайщиков в деятельности ПИФа. (Прим.: указанные и многие другие существенные изменения касаются расширения возможностей деятельности фондов, паи которых ограничены в обороте, то есть предназначены для квалифицированных инвесторов).

Помимо коммерческих банков, для которых непосредственные инвестиции в ПИФы могут стать перспективной альтернативой традиционному кредитованию и возможностью использования передовых инвестиционных технологий с целью повышения доходности от размещения свободных средств, в числе широкого круга потенциальных инвесторов в региональное строительство можно также выделить:

- иностранные инвестиционные институты, для которых понятный, юридически прозрачный и эффективный механизм закрытого ПИФа является наиболее приемлемым инструментом инвестирования в российскую недвижимость,

- таких институциональных инвесторов, как страховые компании и негосударственные пенсионные фонды, заинтересованные во вложении «длинных» финансовых ресурсов в стабильные инвестиции,

- крупных владельцев активов, финансово-промышленные группы, осуществляющие реструктуризацию бизнеса, в том числе и в целях защиты собственности и повышения экономической эффективности управления объектами недвижимости.

По мнению экспертов, основным конкурентным преимуществом на рынке недвижимости в настоящее время является масштабность инвестиционной деятельности. Для того, чтобы адекватно конкурировать с крупными столичными компаниями, расширяющими территорию своего влияния, и поддерживать базу для перспективного долгосрочного развития, региональным компаниям очень важно внедрять в организацию собственной деятельности эффективные инновационные финансовые механизмы, к которым совершенно уверенно можно отнести инструментарий закрытых ПИФов.

Но говорить о том, что в регионах нет ЗПИФН, было бы крайне неверно. В одном из наиболее динамично развивающихся регионах России, в Уральском федеральном округе, имеется около полусотни примеров успешного управления закрытыми фондами на рынке недвижимости. Одним из наиболее ярких является деятельность управляющей компании «ВИТУС», под управлением которой находится 11 закрытых ПИФов, 10 из которых это фонды недвижимости.

Основные направления функционирования региональных фондов недвижимости - это строительство, девелопмент и купля-продажа жилой и коммерческой недвижимости, а также сдача объектов недвижимости в аренду. Их активная деятельность в целом является показателем экономического роста и реализации государственных задач интенсивного развития производственной и социальной инфраструктуры регионов.

Но помимо этого нельзя не упомянуть о региональных фондах, деятельность которых имеет общесоциальное значение как пример взаимовыгодного государственно- частного партнерства на рынке недвижимости.

Так, Управляющей компанией "РЕГИОН Девелопмент" разработан и функционирует уникальный проект взаимодействия закрытого паевого инвестиционного ипотечного фонда Фонд "ЮГРА Ипотечный Фонд" и закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости - ЗПИФН "ЮГРА Недвижимость". Основным стартовым и стратегическим инвестором фондов стал Ханты-Мансийский негосударственный пенсионный фонд. Построенные за счет средств фонда недвижимости квартиры продаются на вторичном рынке, в том числе под банковское ипотечное кредитование, а ипотечный фонд выкупает у банков закладные, рефинансируя кредиты, выданные под строящееся жилье. В итоге в рамках реализации данного проекта достигается не только получение выгоды всеми его участниками, но и решаются социальные задачи, направленные на преодоление проблемы доступности жилья.

Таким образом, развитие регионального строительства невозможно без учета передового российского и зарубежного опыта использования прогрессивных финансовых инструментов, каковым и является закрытый ПИФ, а практика успешной реализации проектов через данную конструкцию подтверждает ее эффективность и перспективность как в интересах отдельных организаторов проектов, так и в глобальном общероссийском масштабе.