РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ ПО ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Существенным пунктом градостроительного законодательства является установление процедуры развития уже застроенной территории. Ранее законом предусматривалась возможность предоставления лишь тех земельных участков, которые не были обременены правами третьих лиц. В противном случае требовалось изъятие земельного участка, что всегда было связано со множеством правовых и околоправовых проблем.
В настоящее время Законом от 18 декабря 2006 года № 232-ФЗ глава 5 Градостроительного кодекса РФ дополнена ст. 46.1. - 46.3., которые детально определяют порядок развития застроенных территорий, предоставляя возможность приобретения прав на уже предоставленные земельные участки либо на те земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости.
Как следует из содержания названных статей, развитие застроенной территории проходит несколько стадий.
Первая стадия заключается в принятии соответствующего решения. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления. В нем в обязательном порядке должны быть определены:
1) местоположение территории, подлежащей развитию, и ее площадь,
2) перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу либо реконструкции.
Как уже отмечалось, решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).
При этом решение может быть принято только в том случае, если на застроенной территории расположены:
1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
3) иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.
В противном случае - если на застроенной территории расположены иные объекты - ее предоставление в целях развития исключено.
Второй этап состоит непосредственно в заключении договора о развитии застроенной территории. По общему правилу, право на заключение договора на развитие застроенной территории подлежит реализации на открытом аукционе, проводимом на основании решения главы местной администрации. Организатором аукциона может выступать орган местного самоуправления или специализированная организация, действующая на основании договора.
Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора. Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. Договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, и по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.
В случае, если заявку на участие в аукционе подало только одно лицо, аукцион считается несостоявшимся, а единственный участник аукциона в течение тридцати дней со дня проведения аукциона вправе заключить договор по начальной цене предмета аукциона. Если победитель аукциона уклоняется от заключения договора, то договор может быть заключен с участником, предложившим вторую сумму, без проведения повторного аукциона.
Закон детальным образом прописывает существенные условия, которые должны найти отражение в тексте договора. К таким условиям отнесены следующие:
1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;
2) цена права на заключение договора;
3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;
4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;
7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
10) срок договора;
11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
Третий этап состоит непосредственно в предоставлении земельного участка. Как следует из закона, на данной стадии торги уже не проводятся. Земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.
