Резкого взлета цен на жилье в России не будет

      Российские строители достаточно скептически оценивают ситуацию в стране. По их мнению, строитель выживает, и прежде всего, из-за безудержного роста цен, а спасти положение могут лишь крупные государственные заказы на жилье, дороги и инфраструктуру. 

     В интервью "РИА Новости - Недвижимость" президент Национального объединения строителей ("НОСТРОЙ") Ефим Басин рассказывает, почему цены на стройматериалы в некоторых регионах РФ выросли с начала года до 50%, а себестоимость строительства достигла 70%, как строители попали в заложники к локальным монополистам, производителям и перевозчикам стройматериалов, почему нельзя рассчитывать только на государственные мега-проекты и как следует выходить из сложившейся ситуации.   

    - Ефим Владимирович, зная положение на российском строительном рынке, что называется, изнутри, можете ли Вы дать прогноз о серьезных изменениях стоимости жилья в России? 

     - Уверен, что резкого взлета цен на жилье не будет хотя бы потому, что платежеспособность населения сейчас не на высоте. Фактически, сегодня установился некий баланс спроса и предложения, но не стоит ожидать и снижения стоимости жилья - для этого предложение должно многократно превысить спрос. В целом, цены на жилье будут понемногу расти, потому что растет его себестоимость - из-за подорожания стройматериалов, энергоносителей и тарифов на перевозки, но самих строителей это подорожание не спасет - жилье дорожает не на этапе строительства, а при продаже, к чему строители имеют очень мало отношения. Строителей спасут крупные заказы, в том числе, и государственные - на жилье, дороги, инфраструктуру. Государство имеет все средства, чтобы выступить нашим крупнейшим заказчиком. 

    - Какова доля стройматериалов в стоимости одного квадратного метра жилья?

     - Классическая схема предполагает, что себестоимость стройматериалов не должна превышать 50% от итоговой стоимости жилья, но сегодня эта цифра доходит до 70%. Прежде всего, это связано с повышением цен на местные инертные материалы, цемент и бетон. То же самое происходит и с металлом. При этом строителей постоянно заставляют снижать сметную стоимость - если до кризиса от нас обычно требовали "ужаться" на 17%, то в настоящее время требуют уже 30% снижения. Это просто нереально!

     - Возможно, в этих условиях Министерству регионального развития РФ стоит увеличить стоимость квадратного метра жилья, приобретаемого по госзаказу?

    - Прежде всего, эта стоимость должна соответствовать реальной цене, сложившейся в регионах, а здесь картина получается довольно пестрой. Интересный факт: в регионах, где нет притока инвестиций, например, в Сибири, строителям удается вписаться в цены, установленные Минрегионом (средняя стоимость жилья, установленная Минрегионом в Сибирском ФО, составила в четвертом квартале 2011 года 29,23 тысячи рублей за квадратный метр), чего не скажешь о Москве (77,5 тысячи рублей), Санкт-Петербурге (47,1 тысячи рублей) и Краснодарском крае (32 тысячи рублей). Здесь "официальная цена" существенно отличается от рыночной. 

     Кстати, в Минрегионе в октябре пришли к выводу, что надо переходить на новые условия ценообразования в строительстве. Планируется привязать стоимость материалов к цене продукции в строительной отрасли, по сути, перейти на ресурсный метод, отказавшись от индексного метода. К стоимости стройматериалов, приведенной в справочнике Минрегиона, планируется добавлять стоимость использования оборудования, зарплаты, накладные расходы и прочие затраты. В итоге получится цена единицы строительной продукции, например, одного квадратного метра жилья или одного километра дороги. Эти цены будут меняться ежеквартально. 

    - Строители признают, что на конечную стоимость квадратного метра значительно влияет и коррупционная составляющая...  

     - Официальной информации, как вы понимаете, на этот счет нет, но предпосылок – более, чем достаточно. Одна из них – излишние административные барьеры. Национальное объединение строителей провело исследование в 20 крупнейших городах России, выясняя, как административные барьеры влияют на стоимость жилья. Получилась очень интересная картинка: по федеральным законам строительная компания должна получить около 30 согласований, а на самом деле, во многих регионах эти цифры доходят до 140. То есть, почти 70% согласований – это творчество местных и региональных чиновников.

       Итоги исследования НОСТРОЙ обобщит в своем отчете. По этому вопросу будет сделан доклад на "Дне саморегулирования в строительстве", который пройдет 8 декабря в рамках Российского инвестиционно-строительного форума. Подумаем и о том, чтобы обнародовать имена "наиболее отличившихся" чиновников. Надеемся, что руководители страны, которые принимают решения о назначении губернаторов, да и сами губернаторы всерьез задумаются над этой информацией.

      - Есть ли уже информация, насколько за 2011 год выросла себестоимость гражданского и промышленного строительства в РФ? 

       - Эти цифры также пока неоднородны. Например, мы зафиксировали с января по сентябрь 2011 года незначительное подорожание стройматериалов -  на уровне 8-10% - в Сибири и в Поволжье, но в этих регионах нет явного притока инвестиций. А в регионах, где есть ажиотажный спрос, цены на строительные материалы поднялись с января по сентябрь 2011 года от 20% до 50%. Рост инвестиций в этих регионах, прежде всего, был связан с крупными федеральными проектами, например, Олимпиадой в Сочи в 2014 году, Дальневосточным саммитом АТЭС в 2012 году, Универсиадой в Казани в 2013 году. 

     - То есть спрос опять определяет предложение? 

      - Да. Цены на местные строительные материалы с учетом вышеперечисленных федеральных строек растут весьма ощутимо. Например, в целом по России с января по сентябрь 2011 года цемент вырос на 10-14%. На заводах ОАО "Себряковцемент", ОАО "Мордовцемент" цена в среднем осталась на уровне 3,2-3,3 тысячи рублей за тонну. За этот же период ОАО "Новоросцемент" увеличил стоимость цемента на 60% - до 5,1-5,3 тысячи рублей за тонну. Теперь мы вынуждены для сочинских олимпийских объектов покупать цемент аналогичного качества в Турции, который с растаможиванием и перевозкой морским путем стоит 4,1-4,2 тысячи рублей за тонну.

       Повышение "Новоросцементом" цены продукции не может быть объяснено ни ростом стоимости перевозки, ни повышением цен на энергоносители - это просто желание подзаработать. В результате, бетон, который в начале этого года в Сочи стоил 3,7 тысячи рублей за кубометр, сегодня стал стоить 5,7 тысячи рублей за кубометр.

      - Есть ли в повышении цен сезонная составляющая?

       - Сезонность отражается, прежде всего, на дорожных работах. Локальные монополисты - частные владельцы многих карьеров, которые располагаются вблизи от трасс, также пользуются ситуацией, накручивая цены, когда теплое время года на исходе, а работ остается еще много. Песок, щебень, песчано-гравийные смеси (ПГС) не повезешь за сотни километров! Если мы получали песок в январе 2011 года по 500-600 рублей за кубометр, то сегодня эти цены выросли до 800 рублей. Щебень за этот же период также вырос в 1,5 раза и стал стоить больше тысячи рублей. Стоимость дизельного топлива с начала года по сентябрь поднялась примерно на 25%, а битум с 8 тысяч рублей подорожал до 19 тысяч рублей. Ни одна смета строительных работ не выдержит такого роста цен!

       - Есть ли управа в лице властей на этих локальных монополистов»?

       - По идее, этим должны заниматься антимонопольные органы, но когда мы задаем вопрос Федеральной Антимонопольной службе (ФАС) России - как быть с этими локальными монополистами, ведомство объясняет, что отслеживает характер и цены на использование недр в целом по стране. Локальных владельцев они не учитывают, потому что те не подпадают под градацию монополистов. Власти рассматривают монополии в масштабах страны, а не отдельных субъектов Федерации. НОСТРОЙ считает, что нужно разработать критерии объявления локальными монополистами тех, кто в сговоре диктует цены. Их тоже можно прижать, но пока этого нет. К сожалению, бороться с этим злом очень трудно.Ситуация осложняется еще и тем, что мы работаем в условиях рыночной экономики, и как только государство пытается отрегулировать цены, популисты моментально поднимают шум, что нарушаются законы рынка. Но у нас-то пока рынок практически дикий! В итоге у заказчика нет возможности для компенсации реальных убытков при строительстве. Теряя на рентабельности, строители не имеют возможности развивать свою базу, обновлять свое оборудование. Какая может быть модернизация и инновации, когда строитель выживает, и прежде всего, из-за безудержного роста цен?

         - Получается, что строители очень сильно зависят от производителей стройматериалов?- Сильно – не то слово! Мы – заложники производителей стройматериалов, потому что из их продукции мы и строим наши объекты. Кроме того, заводы имеют постоянные источники сырья и комплектующих, а также постоянных потребителей, а у строительных компаний перманентно меняется география, геологические условия и виды работ.Даже если закрепиться в одном регионе, очень трудно обеспечить себя стабильными заказами, поэтому приходится расширять географию, а это тоже потери. С нынешними тарифами на перевозки это очень непросто. Например, строя Байкало-Амурскую магистраль (БАМ), детали сборных домов мы возили из Москвы в Тынду. Это было выгоднее, чем производить эти же детали в Тынде. Сегодня это невозможно, потому что транспортная составляющая в стоимости стройматериалов доходит до 60-70%. Такого никогда не было - обычно она не превышала 20-25%.

       - Почему тарифы на перевозки достигли таких высот?

         - Такая ситуация складывалась годами. Сейчас существуют две компании, входящие в структуру РЖД - ОАО "Первая грузовая компания" и ОАО "Вторая грузовая компания", которые перевозят порядка 40% грузов. Стоит отметить, что именно эти две грузовые компании РЖД перевозят в основном генеральные грузы - уголь, лес, металл, нефть, то есть продукты, имеющие стабильный характер - стабильные рейсы, расстояния, грузы, а также хорошие условия для погрузки-выгрузки, что позволяет добиваться хороших показателей по использованию вагонов.Остальной объем перевозок приходится на 1,8 тысячи мелких компаний-перевозчиков, которые и перевозят все остальные материалы, интересующие строителей, например, песок, щебень, ПГС, щебеночно-песчаные смеси (ЩПС). Этим компаниям дают вагоны и право на использование локомотивов, которые находятся в распоряжении РЖД, а также путей и станций, но по остаточному принципу. Получив заявку на перевозку, эти компании неделями ждут права выйти на пути РЖД. В результате, мелкие перевозчики несут убытки и вынуждены завышать цены. Плата за аренду вагонов и перевозки в итоге повышает тарифы на 40-50%.Получается, что формально РЖД не виновата в сложившейся ситуации, а ФАС не находит в тарифах мелких перевозчиков никаких завышений.

       - Могут строители заложить эти дополнительные расходы в свои сметы?

        - Смету определяет заказчик. Наиболее масштабные стройки в России курирует государство, а по итогам выигрыша на аукционе, где еще и демпингуют многие, заказчик заключает с подрядчиком договор по фиксированным ценам. Если даже в процессе строительства эти цены возрастут в разы, заказчик все равно не имеет права увеличить сметную стоимость.

         - Есть ли выход из сложившейся ситуации?

           - Есть – в изменении всей системы госзакупок. Сейчас она построена по принципу бесконечного понижения цены – кто дал меньше всего, тот и выиграл. Но зачастую на эти деньги построить нормальный объект просто невозможно, а заказчик не имеет права отказаться заключать договор по последней цене.  Вот и получается: на бумаге все хорошо, идут рапорты об экономии, а на самом деле стройки срываются и миллиарды рублей вылетают в трубу.Но сейчас изменения стали возможны – осенью Министерство экономического развития вышло с предложением о создании Федеральной контрактной системы (ФКС), где будут учитываться и планирование госзакупок, и выбор поставщика, наличие у поставщика опыта подобной работы и результат. Подобная система работает в США уже около 15 лет и одобрена руководством страны. Мы надеемся, что уже в ноябре она будет принята Госдумой как закон. Тогда федеральный закон о госзакупках практически отойдет на второй план, станет составной частью новой системы.

           - Много ли сегодня можно заработать на подряде?

           - Только очень немногие подрядчики в состоянии добиться уровня рентабельности, принятого у девелоперов. Самый низкий порог рентабельности составляет для подрядчика 5%, иначе начнется застой, который мы наблюдали уже в конце 90-х годов прошлого века, когда строительная техника ржавела, мощности были не загружены. Сейчас многие компании обновили свою производственную базу, купили новую технику, но нельзя сказать, что все строители имеют полную загрузку -  для этого нужно увеличить объем инвестиций в строительство на 30%, особенно в малый и средний бизнес.

          - Аналитики прогнозируют вторую волну финансового кризиса. Какие последствия это может иметь для строительной отрасли России?

            - В 2008 году в первую очередь пострадали строители, нацелившиеся на очень крупные проекты, которые предполагалось строить за счет государственно-частного партнерства, и не рассчитавшие свои силы. Также во время кризиса "сдулись" некоторые олигархи и отказались от своих проектов. В итоге остались нереализованными железная дорога "Кызыл - Куракино", Скоростной Западный диаметр в Санкт-Петербурге, железная дорога в Забайкалье Нарын-Лугокан, которая строится при участии ГМК "Норильский никель". Кстати, в проекте дороги Нарын-Лугокан пришлось сократить протяженность - вместо 425 километров будет возведено 223 километра, но стройка продолжается. Таким образом, пострадали и подрядчики, которые участвовали в этих проектах.Хочу особо отметить, что в 2009 и 2010 годах каждый третий метр жилья был построен за счет государства, это очень здорово поддержало строительную отрасль. Конечно, мы отстаем от темпов ввода жилья, намеченных программой Минрегиона до 2020 года, но в последние два года объемы ввода упали не так уж серьезно.

          - Помощь государства была настолько значима для строителей?

           - Государство поддержало многие организации и банки, а три точки развития - Сочи (Олимпиада), Владивосток (АТЭС), Казань (Универсиада) позволили сосредоточить там строительные мощности. Еще следует учесть предстоящий чемпионат мира по футбол в 2018 году, который предполагает около 3 триллионов рублей вложений в одну только инфраструктуру.

          - Мы снова вернулись к теме масштабных государственных строек...

            - Возможно, российским строителям не стоит слишком сильно привязываться к этим «эпохальным» стройкам. Если начнется очередная волна мирового финансового кризиса, сроки реализации и масштабы этих проектов могут быть пересмотрены, и многим узкоспециализированным предприятиям, чрезмерно понадеявшимся на эти стройки, будет очень трудно выжить.Строить следует по всей стране, а не на нескольких масштабных площадках - активное строительство оживляет регионы, растет сбор налогов, появляются новые рабочие места. Вообще, производительность труда в России ниже, чем в развитых странах и чтобы конкурировать, мы должны постоянно расти.Разумеется, и государство должно помогать строительной отрасли - например, работать над жилищными программами для многодетных семей, для молодых специалистов, для переселенцев.

           - Вы уже несколько раз упомянули НОСТРОЙ – Национальное объединение строителей, созданное в 2009 году. Сколько строительных СРО объединяет НОСТРОЙ в настоящее время?

            - НОСТРОЙ объединяет 239 строительных СРО, которые включают более 90 тысяч строительных организаций, с общей численностью работающих порядка 4,5 миллиона человек. Одно из главных направлений нашей работы – создание унифицированных документов для наших членов – саморегулируемых организаций  - для дальнейшего использования в работе. Прежде всего, это касается требований к компаниям при приеме в члены СРО и выдачи свидетельств о допуске к видам работ. Нельзя допустить, чтобы требования к выдаче допусков в разных регионах отличались друг от друга.Среди наших приоритетов  - подготовка строительных кадров. Закон требует, чтобы не реже чем раз в пять лет специалист обновлял свои знания, связанные с нормативной базой строительства, материалами, технологиями. Мы сейчас определили программы для обучения специалистов, подобрали  основные центры повышения квалификации (их порядка 100 по стране) и уже начали проводить и профподготовку, и последующую аттестацию. Задача-максимум – обеспечить все строительные компании высококвалифицированными кадрами и исключить из строительного процесса "липовых специалистов" с купленными "корочками".

            - Продаются ведь не только "корочки", но и допуски к видам работ! Насколько легко купить допуск СРО у недобросовестных участников рынка?

              - К сожалению, легко. Есть около 10 СРО, которые либо сами торгуют допусками, либо позволяют это делать неким юридическим конторам. Интернет пестрит подобными объявлениями! В рамках нынешнего закона сделать что-либо с этим процессом трудно, но не невозможно. Мы изучаем ситуацию, обращаемся в Ростехнадзор, а они по итогам проверки имеют право обратиться в суд и закрыть такую СРО за нарушения.Пока таких процессов не было, но это не означает, что их не будет впредь. Мы всеми силами будем стараться удалить таких "коммерсантов" из системы саморегулирования.

         - Как система саморегулирования обеспечивает безопасность и контроль качества строительства?

          - Прежде всего, через разработку современной нормативной базы. Девять лет назад с принятием закона о техрегулировании были отменены практически все СНиПы. Причем de jure их не было, а de facto на них ссылались проектировщики, на их основе проводилась экспертиза. Однако эти СНиПы требуют обновления, потому что меняются технологии и материалы, а их уже более восьми лет никто не менял, никто не актуализировал.По инициативе НОСТРОя в Технический регламент "О безопасности зданий и сооружений" включили 90 СНиПов и сводов правил для обязательного применения. Половина из них уже разработана совместно с Минрегионом, а к середине 2012 года мы надеемся получить новые актуализированные СНиПы. На сегодняшний день 25 СНиПов уже принято, 47 в работе, остальные скоро начнут разрабатываться.

 Беседовала Елена Л