Слом ментальности
Охранник, сантехник и уборщица – до последних пор такого трио вполне хватало большинству уральских собственников недвижимости для управления объектами. Сегодня в условиях насыщения рынка ментальность региональных инвесторов меняется. Они понимают, что недостаточно лишь построить объект: чтобы он успешно функционировал и приносил прибыль, им необходимо грамотно управлять. Впрочем, привлекать внешние профессиональные управляющие компании (УК) на объекты уральские бизнесмены не спешат, пытаясь самостоятельно освоить это ремесло.
Эволюция управления.
По данным консалтинговой компании London Consulting & Management Company (LCMC), в настоящее время не более 10% объектов коммерческой недвижимости в России переданы в управление внешним компаниям, остальными 90% занимаются сами собственники. В Уральском регионе сейчас, по мнению большинства участников рынка, процент самостоятельного управления объектами еще выше. «Несмотря на то что рынок коммерческой недвижимости на Урале существует более 10 лет, управление объектами еще только формируется как отдельный бизнес, – считает Андрей Брауде, заместитель генерального директора УК RED. – Сегодня в Екатеринбурге достаточно большое количество управляющих компаний, но по сути своей они управляющими не являются, поскольку в основном это дочерние структуры собственников и управляют они только «своими» объектами, а рынку подобные услуги не предлагают. Спрос на услугу управления объектами сейчас на рынке формируют девелоперы-новички. Старожилы рынка пока предпочитают управлять объектами самостоятельно».
По мнению экспертов, неразвитость уральского рынка управляющих компаний во многом обусловлена ошибочным мнением ряда собственников, что управлять объектом легко, следовательно, нет необходимости в создании отдельной управляющей компании под проект и тем более в привлечении сторонней УК. В частности, отдельные региональные собственники объектов по-прежнему уверены, что для управления достаточно нанять частное охранное предприятие и техперсонал. Вячеслав Талашманов, генеральный директор УК «ПРЕД-Групп», вспоминает, что когда их компания начала заниматься бизнес-центром «Самолет» (Екатеринбург), все функционирование объекта сводилось к работе коменданта, уборщицы и охранника. Сегодня, по его словам, это успешный проект с профессиональным управлением. Впрочем, на рынке достаточное количество противоположных примеров. На одном из недавних совещаний в администрации Екатеринбурга, посвященном управлению недвижимостью, вице-мэр Виктор Контеев в беседе с представителями торгового центра «Мытный двор» пытался выяснить, почему те не пользуются услугами клининговых компаний. Ответ был прост: «Нам гораздо проще содержать уборщицу, так как это дешевле и удобнее, – она всегда находится на рабочем месте».
Вместе с тем большинство собственников понимает, что спектр услуг управляющей компании гораздо шире – это брокеридж, взаимодействие с арендаторами, эксплуатация объекта (инжиниринг, клининг, обеспечение безопасности), маркетинг. В соответствии с западными стандартами местные девелоперы выделяют несколько подходов в управлении недвижимостью. Первый – Facility Management – управление инфраструктурой здания, инженерно-техническая эксплуатация. В этом случае основной задачей УК является правильная техническая эксплуатация здания. Второй – Property Management – услуги по подбору и ротации арендаторов, ведению договоров, распоряжению активами компании, бухгалтерской отчетности. В данном случае УК берет на себя еще и управление доходно-расходной частью. По сути, собственник полностью отдает объект в управление, решая лишь стратегические вопросы развития объекта. Третий – Building Management – управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом; консультирование и разработка общей системы технической эксплуатации, подготовка объекта к вводу в эксплуатацию. «В нашей компании данный этап получил название Start Up, роль его крайне важна. Для целей эффективного управления УК должна заходить на объект за 6–9 месяцев до сдачи здания в эксплуатацию с целью контроля монтажа и пусконаладки всех инженерных систем, качественного изучения объекта, своевременного формирования штата и т. д.», – пояснил Андрей Брауде. И наконец, Asset Management – управление финансовыми потоками собственника. По словам г-на Брауде, этот вид услуг в регионе практически не развит, им в основном занимаются сами собственники. «В рамках нашей компании мы предоставляем подобные услуги собственникам объектов, которыми мы управляем. Основная задача при этом лежит в плоскости скорее не управления объектом (зданием), а управления активом (инвестициями). Задача УК на данном этапе не только обеспечить собственнику гарантированные денежные потоки, но и достичь запланированных показателей проекта – NPV, IRR, срок окупаемости, а также предоставить собственнику инвестиционную стратегию: от какого объекта пришла пора избавляться, какой объект подлежит реконцепции и т. д.», – пояснил заместитель генерального директора УК RED.
Недоверие к чужим.
Несмотря на понимание важности грамотного управления коммерческой недвижимостью, уральские бизнесмены предпочитают самостоятельно осваивать этот процесс, нежели отдавать его на аутсорсинг внешним профессиональным УК. Среди причин – недоверие к привлеченным специалистам и боязнь потерять объект. «Многие бизнесмены считают, что если они отдадут объект под управление другой компании, то возникнет риск потерять эту недвижимость. К тому же не все собственники хотят раскрывать перед УК свои финансовые потоки, на сегодняшний день сообщать эту информацию они не всегда готовы», – полагает Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. Похожего мнения придерживается Алексей Гущин, и.о. руководителя УК «AVS Девелопмент»: «Как правило, уральские застройщики не доверяют чужим управляющим компаниям, предпочитая создавать собственные. Во многом из-за того, что идея УК как отдельной организации еще слишком нова на рынке недвижимости, большинство девелоперов не успели привыкнуть к такому новшеству», – считает эксперт. А генеральный директор торгового центра «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев утверждает, что внешняя управляющая компания должна быть независимой и опытной, однако именно опыт в данной сфере, по его мнению, местным УК негде было приобрести. В то же время, по мнению ряда уральских бизнесменов, привлекать московскую или зарубежную компанию на объект достаточно дорого и не всегда эффективно. На рынке есть немало примеров демонстрации внешними игроками незнания специфики региональных особенностей рынка.
«На рынке нет в целом достойных предложений от внешних управляющих компаний, поэтому такие варианты и не рассматриваются», – подчеркнул г-н Сарапульцев, добавив, что сегодня торговый центр «Гринвич» обслуживает собственная УК. В ее состав входят администрация, бухгалтерия, юридический и рекламный отделы, служба эксплуатации. Еще одна проблема – отсутствие проработанной законодательной базы рынка управляющих компаний, а также стандартов их работы. По словам Алексея Караваева, председателя Уральского совета управляющих компаний и девелоперов, сегодня нет четкого понимания требований к функционалу управляющих компаний, отсутствуют точные критерии для проведения конкурса или тендера с целью привлечения внешней УК, а также непонятны схемы определения размеров ставок на те или иные услуги.
По словам г-на Золина, ценообразование услуг УК – наиболее острый и обсуждаемый вопрос. Как он пояснил, первый и наиболее распространенный способ оплаты – это процент от доходов объекта, и такая схема сегодня используется в 80% случаев. Другой популярный метод формирования стоимости услуг заключается в том, что УК получает фиксированную сумму за выполнение работ и заранее оговоренный размер прибыли. Если доход выходит больше, управляющей компании полагается премия, если меньше – штраф. А вот Константин Баранов, управляющий партнер Colliers International FM, сравнивает распространенный среди собственников объектов вопрос о стоимости работы управляющей компании с вопросом о стоимости автомобиля. «Машины бывают разные, как и цены на них. Стоимость зависит от множества факторов – месторасположения объекта, общей площади, наличию конкуренции в округе. К примеру, если это единственный в городе торговый центр, расходы на рекламу становятся ненужными», – поясняет г-н Баранов.
Впрочем, на уральском рынке уже появились ориентировочные тарифы. По словам, генерального директора управляющей компании «Владимир» Татьяны Черноскутовой, стоимость для объектов коммерческой недвижимости варьируется от 25 тыс. рублей за кв.м. в месяц. Примерно такие же тарифы назвали и другие игроки рынка, подчеркнув при этом, что стоимость определяется индивидуально для каждого объекта. В случае с собственными УК стоимость услуг складывается элементарно из-за зарплат сотрудников, которая также может отличаться в разы.
Первые шаги.
И все-таки, несмотря на сложности зарождающегося рынка УК, инвесторы придают все больше значения профессиональному управлению объектами коммерческой недвижимости, предпочитая отдать этот процесс на аутсорсинг в силу нехватки опыта, знаний и времени. «Девелоперов провоцируют нарастающая конкуренция на уральском рынке недвижимости, увеличение себестоимости строительства и удорожание заемных средств. Ведь грамотная работа УК способна оптимизировать работу объекта и достичь максимальных финансовых показателей», – считает Игорь Суханов, генеральный директор группы компаний «Оборонснабсбыт». У инвесторов не всегда достаточно опыта, а также времени для самостоятельного освоения этого ремесла, потому спрос на услуги внешних УК постепенно растет.
А если постепенно появляется спрос, растет и предложение. В качестве примеров можно привести заявления УК RED, которая в настоящее время рассматривает перспективы управления сторонними объектами – приступить к осуществлению такого проекта компания планирует в 2009 году. В августе текущего года ГК «Оборонснабсбыт» объявила о создании управляющей компании, которая будет заниматься как собственными, так и сторонними объектами. «У нас есть опыт управления торговыми и складскими объектами, есть четкое понимание целей, стандартизированы бизнес-процессы – в данный момент заканчивается подготовка компании к сертификации по стандарту ISO 9000 в области управления недвижимостью. Поэтому мы готовы перенести свой успешный опыт управления на сторонние объекты», – сообщил г-н Суханов. Активный интерес к Уралу проявляют столичные и зарубежные УК. Компания IQ Property Management, в управлении которой находится сейчас индустриальный парк «Пышма» (Свердловская область), активно развивает свою деятельность в регионе. «В последние полтора года выход на региональный рынок является одним из определяющих факторов стратегически грамотного развития для большинства крупных игроков в разных отраслях экономики. Работа в регионах является логическим развитием компании в условиях роста спроса на консультационные услуги при возведении новых объектов, а также на высокотехнологичные решения по эксплуатации зданий и сооружений», – считает Евгений Гриханов, генеральный директор IQ Property Management. А вот уральский застройщик ООО «НИКС и К» объявил в сентябре о заключении договора с Terra Direction, согласно которому компания будет осуществлять на эксклюзивной основе брокеридж, а в дальнейшем – долгосрочное управление многофункциональным комплексом SUMMIT в Екатеринбурге. По словам Олега Здрадовского, генерального директора Terra Direction, в настоящее время согласовываются условия ведения схожих проектов в Челябинске, Тюмени, Новом Уренгое.
По мнению Андрея Бушина, генерального директора «МИЭЛЬ-коммерческая недвижимость», несмотря на существующую действительность, со временем процент объектов, отданных в управление внешним компаниям, будет увеличиваться: «С усилением конкуренции на рынке коммерческой недвижимости все больше внимания будет уделяться профессиональному управлению объектом. А этим должны заниматься профильные компании». Правда, Дмитрий Золин заметил, что управлять объектом могут и сами собственники, если они подходят к этому процессу грамотно. В качестве примера он привел БЦ «Аркаим Плаза» в Челябинске. «Его собственник Василий Курбацких без привлечения консультантов и внешних управляющих смог создать качественный бизнес-центр с самыми высокими арендными ставками в Челябинске и очень гордится своим объектом», – добавил эксперт.
