Строительная отрасль: систему пора изменить
Строительная отрасль: систему пора изменить
Своя квартира – это роскошь. Под этой фразой подпишется едва ли не 80% населения страны. Но строители сегодня не могут производить дешевый продукт. И виной тому вовсе не мировой кризис: проблемы в отрасли начались гораздо раньше. Более того, если не принять меры в самое ближайшее время, даже после стабилизации экономики стройиндустрия останется в разваленном состоянии. Что произошло на строительном рынке? Почему жилье не по карману большинству потребителей? Как изменить ситуацию? С этими вопросами мы пришли к директору Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрию Чумерину.
– Юрий Николаевич, я уже не раз слышала от застройщиков, что проблемы в строительной отрасли начались гораздо раньше экономического кризиса.
– Это действительно так. Мы еще в конце 2007 года увидели, что наши заводы ЖБИ загружены не на полную мощность. Казалось бы, в 2007 году, а затем и 2008-м все было хорошо: все радостно рапортуют, что дома активно возводятся, объемы строительства растут. Никто и не обратил внимания на то, что заводы ЖБИ почему-то не загружены на полную мощность. А это очень нехороший симптом! Такие данные говорят о том, что строительство новых домов не начинается.
Тогда специалисты нашего Союза, несколько докторов наук и ведущих руководителей строительного комплекса объединились, чтобы провести аналитическую работу и выяснить, что на самом деле происходит в отрасли. Итогом стал доклад, в котором мы подробно описали неблагоприятные факторы и новые экономические возможности увеличения объемов жилищного строительства в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
– И что же удалось выяснить? Что мешает строителям?
– Суть дела вот в чем. Еще года три назад себестоимость жилья в Екатеринбурге составляла 20 тысяч рублей, а в маленьких городах и того меньше – порядка 14 тысяч. В уральской столице продавали жилье в то время в среднем за 21–22 тысячи, в областных городках – примерно за 16 тысяч. Все уже забыли эти цифры, но они были еще относительно недавно. Сейчас квадратные метры продаются по 50 тысяч и дороже. Мы задумались, почему цены так резко выросли? Начали анализировать. Явных причин увеличения может быть две. Или строители теперь имеют огромную прибыль: поднять цены с 20 тысяч вдруг до 50 – как можно шикарно жить! Или же появились новые платежи, которые влияют на стоимость площадей. И ведь действительно, подорожание началось тогда, когда государство возложило на плечи застройщиков дополнительные финансовые обязательства. Смотрите, ввели аукционы земли. А это значит, что компания, которая хочет построить дом, должна заранее заплатить немалую сумму. Она еще не начала стройку, у нее еще даже проекта нет, а уже нужно найти деньги для участия в аукционе. Соответственно, ей придется брать кредит в банке. Затем надо купить лимиты на электроэнергию. Глядя на энергетиков, плату за подключение стали брать и все остальные службы. Вот и выходит: за подключение к энергетическим сетям заплати, за подключение водопровода заплати, за канализацию, тепло, газ – тоже заплати. Мало того, ты еще и трубы сам прокладываешь, всю систему создаешь! Хотя по идее это их хозяйство и все эти службы должны сами брать кредиты и обеспечивать развитие своих сетей. Но нет, эти затраты с чистой совестью переложили на строителей, которые опять-таки вынуждены идти в банк и снова просить кредиты. Откуда они потом возьмут средства, чтобы погасить свои займы?
– Естественно, увеличат стоимость квадратного метра.
– Правильно! Вот и получается: была себестоимость 20 тысяч, цена – 22 тысячи, а теперь из-за новых платежей к себестоимости добавляется еще 20–25 тысяч. В итоге сейчас себестоимость строительства жилья в Екатеринбурге – 45 тысяч рублей. Меньше не выходит. Проанализировав ситуацию, мы сделали вывод, что для нормального развития строительной отрасли необходимо отменить все эти новые платежи. У строителя и расходы должны быть строительные. Выкопать котлован, положить трубы, сделать стены, кровлю, окна – вот на что он должен тратить деньги. Ведь именно это он потом продает потребителю.
Эти добавочные расходы появились в тот момент, когда рынок был на подъеме. Был ажиотажный спрос, поэтому никто и не обратил особого внимание на новую строку расходов. Но вот продажи остановились, спроса нет, а раз квартиры не продаются, значит, цену надо опускать. Однако строительные компании просто не могут этого сделать. Как понизить цену, когда потрачено 45 тысяч за каждый квадратный метр? Как застройщики будут продавать его по 40? По 35 тысяч? Как реагировать застройщикам, когда правительство говорит им: вы продавайте военным за 30 тысяч. Каким это образом, если они 20–25 тысяч тратят только на эти новые платежи?!? Те компании, которые соглашаются на эти условия, просто оказались в безвыходной ситуации. Они стоят перед выбором: или совсем разориться, или хоть за сколько-то продать свои квартиры. Так что сейчас застой только усугубился и стал явным уже для всех. Новые дома просто не начинают, потому что застройщикам не понятно, как впоследствии они смогут реализовать эти объекты. Работать в убыток никто не будет. А раз нет строек, заводы, которые производят ЖБИ, работают уже всего на 30% своей мощности. И вслед за застройщиками в тяжелой ситуации оказываются и производители строительных материалов. Так что сейчас у нас самая сложная пора. Важно, чтобы все осознали: что кризис в строительном комплексе начался раньше, чем кризис экономический, и от мировых катаклизм он совершенно не зависит.
– С другой стороны, разве плохо, что муниципалитет получает средства в бюджет от продажи земельных участков? Ведь они идут на развитие города. Да и новые сети тоже необходимы.
– Так-то оно так, но не все столь гладко. Приобретая квартиру, потребитель оплачивает не только свои квадратные метры, но и все расходы, связанные с покупкой земли на аукционах. Рассчитывается он и за обременения муниципалитетов (за строительство школ, детских садов, больниц, дорог и т.д.). Однако если мы признаём покупателя инвестором, то он должен становиться собственником всей возведенной на его средства инженерной инфраструктуры и всех социальных объектов. Но этого не происходит. Это муниципалитеты и предприятия-монополисты, не вкладывая деньги в развитие инфраструктуры, получают дополнительную собственность в виде электрических и других сетей, дорог, школ, коллекторов и прочего. Более того, из-за нестыковки законов монополисты заставляют потребителей эти «подарки» оплачивать еще раз. В тарифы на их услуги входит амортизация данных объектов, которая взимается с граждан, уже купивших жилье вместе с инженерной инфраструктурой. Все это существенно влияет на доступность жилья.
– Что же делать?
– Необходимо установить нормальные правовые отношения между покупателями квартир (инвесторами), властью и естественными монополистами. И мне кажется, инвестору должны вернуть затраты на строительство всех этих сетей. Пусть не сразу, хотя бы в рассрочку. Наиболее важной причиной, тормозящей строительство жилья, является отсутствие механизма влияния государства на этот процесс. Прибыль от строительства идет вовсе не в карман застройщикам, как все сейчас уверены, а в руки естественных монополистов, а также в руки собственных государственных структур в лице регионов и муниципальных властей. А себестоимость искусственно заставляют расти. И если не вернуть ее в прежнее состояние, то цена готового жилья никогда не опустится до реального уровня, способного активизировать продажу квартир.
– То есть Вы предлагаете просто отменить все новые платежи? Или хотите глобально изменить систему?
– У нас есть несколько вариантов решения этой проблемы. Во-первых, аукционы на земельные участки должны проводиться под коммерческие объекты (торговые и развлекательные центры, бизнес-центры, офисные объекты) и под элитное жилье в наиболее престижных районах города. А вот под социальное жилье необходимо предоставлять земельные участки по конкурсу с обеспеченной инфраструктурой, с дальнейшей обязательной продажей квартир по фиксированной минимальной цене. Государство реально может и должно обеспечить финансирование сетей и дорог бюджетами разных уровней.
Во-вторых, нужно решить вопрос с платежами за подключение к энергоносителям. В силах государства упразднить или значительно сократить ничем не обоснованную высокую плату за подключения к сетям, а также отменить строительство инженерных сетей только за счет инвесторов на основании технических условий, выдаваемых естественными монополистами. Земельные участки под жилищное строительство нужно максимально обеспечить инженерной инфраструктурой без дополнительной оплаты. Тем более что Правительство Российской Федерации уже это задекларировало и намерено выделять на создание этой инфраструктуры миллиарды рублей. Ускорение этого процесса тормозится невозможностью регионов и муниципалитетов, согласно Закону о бюджете, обеспечивать параллельное софинансирование.
– А как возвращать инвесторам-потребителям деньги, если они все-таки продолжат оплачивать подключение к сетям?
– Есть и такая возможность. Например, передача инвестору акций энергопроизводителя на стоимость принятых финансовых средств. При этом владелец сетей мог бы выбирать один из трех вариантов: снизить стоимость подключения до реального уровня; провести подключение за счет собственных средств или взять для этих целей кредит в банке. Хотя, учитывая высшую социальную значимость вопроса жилья в стране, лучше рассмотреть и решить вопрос об отмене постановления по оплате за подключения к инженерным сетям при строительстве как минимум социального жилья.
– То есть принятие всех этих мер сделает наше жилье более доступным?
– С одной стороны, да. Так можно снизить себестоимость жилья, а значит, и уменьшить его рыночную стоимость. По крайней мере, у строителей будет реальная возможность продавать дешевле.
– А с другой стороны?
– С другой стороны, помимо снижения цены нужно озаботиться и проблемой создания платежеспособного спроса. Смотрите, у нас сейчас существует только две схемы привлечения средств от населения. Первая – долевое строительство. То есть потребитель должен за два года накопить на квартиру. Неважно 20 тысяч стоит квадратный метр или 50 тысяч, все равно человек должен успеть собрать всю необходимую сумму за два года. Потому что иначе он строителю не интересен. Вторая схема – это банковская ипотека. Но она работает в основном на вторичном рынке, практически не задевая первичный. Так что ипотека вообще занимает малую долю в строительстве жилья. Самое главное, что основной массе людей этот кредит не осилить. Вы только подумайте, потребителю придется выплатить 2–3 стоимости квартиры пусть и в течение долгих лет. Это очень тяжело! А вот нормальных накопительных схем, которые работали еще в советское время, у нас не стало.
– Вы сейчас про кооперативы говорите?
– Да, про них. Когда люди объединяются, копят деньги и строят дом. И расходы они несли исключительно строительные. Сейчас нет похожих работающих схем, поэтому у человека, который мог бы за 5–7 лет накопить на квартиру, просто нет возможности участвовать в процессе возведения жилья. Вот получается, что механизм привлечения финансов от населения работает только для 15–20% из всех желающих. А 80 % потребителей в нынешних схемах строительства жилья участвовать не могут никак. Мы в своей аналитической работе все это доказали.
– А что же дальше? Будете пробиваться к властям и пытаться переломить ситуацию?
– Мы уже давно это делаем. Когда мы сформировали наш доклад, отправили его и губернатору, и представителям федеральных властей. Когда губернатор получил наше письмо, он сначала не поверил: поручил своему аналитическому управлению и министерству экономики Свердловской области проверить выводы. Они подтвердили нашу правоту.
Весной мы проводили конференцию, на которой обсуждали эти вопросы. Приглашали гостей из Татарстана. Это единственная на данный момент республика, где строится социальное жилье. Причем темпы строительства там возрастают, а не падают. Они в последнее время сдают почти миллион квадратных метров социального жилья в год по цене 22 тысячи рублей. Разработали социальную программу для людей, которые не могут накопить. У нас тоже можно все это реализовать, но первый шаг – как раз отмена платы за подключение к электроэнергии, к водопроводу, к канализации, отказ от системы аукционов. В Татарстане никаких дополнительных платежей не требуется, если речь заходит о социальном жилье.
Наши проблемы необходимо решать как можно скорее. Я повторюсь, если мы эти перекосы не уберем, конец мирового кризиса ситуации в строительной отрасли не облегчит. Сейчас какой-то замкнутый круг. Цены высокие, поэтому квартиры не продаются. У строителей нет денег, значит, мы все равно не платим ни за землю, ни за подключения. Но и новых строек не появляется. Раз застой, банки кредиты не дают. Да и со старыми долгами еще многие не рассчитались. И вот строительная отрасль застопорилась, встала. И мы сейчас пытаемся объяснить, что необходимо менять систему. Давайте хоть механизм привлечения средств от населения все-таки выстроим. Давайте отменим эти дополнительные платежи. Наши идеи многие поддерживают. Вот, к примеру, письмо от правительства страны. Нам ответили, что наши предложения по подключениям и по аукционам земли внесут как изменения в постановления правительства РФ. Сейчас даже власти понимают, что оставлять все как есть нельзя. Если люди не смогут сами себе строить жилье, строительная индустрия остановится, поскольку никаких бюджетных денег на это направление не хватит.
Общая информация о социальной ипотеке Республики Татарстан
Условием постановки на учет является необходимость в улучшении жилищных условий (согласно постановлению КМ РТ №190, совокупный уровень обеспеченности общей площадью на одного члена семьи должен быть менее 18 кв.м.)
1. Срок кредитования – до 28,5 лет
2. Процентная ставка за кредит – 7% годовых
3. При определенных условиях первоначальный взнос может отсутствовать (см. постановление КМ РТ №188)
4. Возможность оплаты стоимости жилья собственным трудом и (или) продукцией личного подсобного хозяйства
5. Предоставление невыкупленной части жилья в наем (в том числе в случае невозможности своевременного внесения текущих платежей с возможностью последующего возобновления выкупа жилья)
6. Если после принятия на учет у молодой семьи рождается ребенок, она получает государственную поддержку (направляемую на оплату стоимости жилого помещения) в размере, эквивалентном стоимости 18 кв.метров, но не более стоимости неоплаченной части жилого помещения на момент рождения ребенка
Из аналитической записки «О неблагоприятных факторах и новых экономических возможностях увеличения объемов жилищного строительства в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»:
По данным, полученным от различных компаний-застройщиков, на рост себестоимости строительства жилья повлияли следующие факторы (из расчета на 1 кв. м жилья):
– рост стоимости строительных материалов (в том числе и цемента) в среднем на 20- 30%;
– процедура аукционной продажи земельных участков;
– плата за подключение к энергоносителям (электроэнергия, вода, канализация, тепло и т.д.);
– отчисления на развитие городской инфраструктуры (до 15% от стоимости строительно-монтажных работ);
– обслуживание банковского кредита (при 17-19 % годовых) для оплаты процедур за аукцион и подключение к энергоресурсам до начала строительства.
