Строительство. Что день грядущий нам готовит.
26 марта 2015 г.
Текущая ситуация на строительном рынке во многом" повторяет период 2008-2009 гг. Однако есть ряд особенностей. В первую очередь это касается кардинального изменения структуры инвестирования в объекты недвижимости. В первом десятилетии XX века в строительство в основном вкладывали собственные средства как зарубежные, так и отечественные крупные финансовые институты. Это была эра закрытых паевых инвестиционных фондов, скупавших землю и рассчитывавших на быструю окупаемость строительства в условиях растущего рынка, дорожающих строительных материалов и увеличивающегося благосостояния граждан. Увы, резкое, но краткосрочное снижение цен на нефть до 30 долларов США за баррель наглядно показало источник роста недвижимости, а также ее высокую зависимость от нерегулируемых из России факторов. Однако понесенные затраты нужно было возвращать и большинство сразу не разорившихся крупных инвесторов стали дожидаться восстановления рынка, а иногда и помогать ему имеющимися свободными средствами. Хотя стоимость нефти вернулась на средний уровень первого десятилетия сравнительно быстро, строительная отрасль «выздоравливала» дольше. Только к 2011 году темпы роста рынка позволили начать реализовывать замороженные проекты и возвращать понесенные затраты. Не последнюю роль в восстановлении рынка недвижимости сыграли государственные программы по расселению ветхого и аварийного жилья, майские указы президента, программа доступного жилья. После окончательного восстановления рынка недвижимости в 2012-2013 годах структура стала существенно меняться. Латифундеры, ранее активно выступавшие соинвесторами, стали постепенно продавать имеющуюся землю застройщикам и отказываться от проектных рисков. Застройщики, ранее не боящиеся рисковать собственными средствами при строительстве, стали почти полностью работать за счет заемных средств и средств дольщиков. Частные инвесторы-покупатели десятков квартир обратили свой взор на зарубежную недвижимость. Да и большинство отечественных собственников-предпринимателей стали в первую очередь, формировать «подушку безопасности» в заграничных инвестиционных активах. В результате к 2014 году практически весь рынок строящейся жилой недвижимости был сформирован за счет заемных средств, мелких инвесторов, купивших 1-2 квартиры, государственных жилищных программ и незначительной доли конечных покупателей, почти половина которых - «альтернативщики». Начавшееся в 2014 году снижение цены нефти не привело даже к краткосрочному снижению цены недвижимости, как это было в 2008-2009 годах. На рынке практически не осталось «истеричных» инвесторов, с одной стороны, а налоговая нагрузка на инвестиционную недвижимость и практика ее администрирования позволили практически не беспокоиться о росте текущих затрат. Кроме этого катастрофичный обвал рубля на фоне мировой нестабильности и возможности санкций привел к резкому перенаправлению свободных средств на рынок недвижимости - единственный с точки зрения российского обывателя стабильный и защищённый актив. Таким образом, сегодня рынок жилой недвижимости более стабилен, а с другой стороны - перспективы его роста и развития значительно туманнее, чем 6 лет назад. Также на перспективы развития рынка оказывает давление рынок строительных материалов, неизбежный рост стоимости которых обусловлен растущими затратами на услуги монополий и транспортников, кредитной нагрузкой и малоэффективным управлением. В случае сохранения отечественной экономической политики в текущем русле, а цен на углеводороды на текущем уровне, стоит ожидать длительного снижения объема жилищного строительства. До объемов 2011-2012 годов (62-65 млн кв.м) рынок ввода жилья упадет, скорее всего, уже к февралю 2016 года и далее в зависимости от обстановки. Если экономическая политика не изменится, но нефть будет расти, можно прогнозировать некоторую стабилизацию. Для возобновления темпов роста рынков недвижимости и строительных материалов последних двух лет, необходимо не только восстановление нефтяных цен, но и существенное изменение экономической политики. Немного другой результат дает прогноз на основе фундаментального анализа (см исследование СМПРО «Строительство. Итоги 2014 гола»). Так, по итогам 2015 года по базовому сценарию развития объем жилого строительства снизится до 70 млн кв.м, а уже в 2016 году начнется его рост. По оптимистичному же, в 2016 году рынок полностью восстановится и даже слегка превзойдет рекорд 2014 года. Необходимо отметить, что этот экономический анализ основан на прогнозных данных и сценариях развития отечественной экономики Минэкономразвития России.
