Закрытые паевые фонды недвижимости - альтернативный способ финансирования застройщиков.

       Ситуация с финансированием строительных и девелоперских проектов за последние годы претерпела существенные изменения. В силу ряда ограничений и дополнительных издержек, возникающих при применении 214 Закона на практике, внимание многих участников рынка недвижимости, в том числе и операторов, и инвесторов, было обращено к новой форме финансирования строительства, а именно к структуре закрытого паевого инвестиционного фонда категории недвижимости.

       Существенный вклад в развитие новых и эффективных инструментов финансирования проектов реального сектора внесли финансовый регулятор в лице Федеральной службы по финансовым рынка и отечественный законодатель.

       Уже более 2 лет такой инструмент рынка коллективных инвестиций, как закрытый ПИФ недвижимости, благодаря нормативным актам регулятора, может использоваться в работе с инвестиционными контрактами и договорами участия в долевом строительстве (ранее финансирование инвестиционных контрактов не было четко регламентировано в подзаконных актах).

       Знаковым событием для рынка коллективных инвестиций и, прежде всего, для тех участников этого рынка, которые работают с проектами в реальном секторе, стало принятие в конце 2007 года поправок в законодательство, регулирующее деятельность на финансовых рынках. Изменения не только расширили сферу применения закрытых ПИФов, но и существенно улучшили статус стратегических инвесторов проектах, реализуемых через ПИФы.и наделили дополнительными возможностями.

       Организуя привлечение денег через кредитные институты, застройщики (а зачастую, и сами банки) сталкиваются с основной проблемой – как одновременно обеспечить относительную сохранность вложений (для независимого застройщика – презентовать банку соответствующие условия) и не свести к минимуму привлекательность инвестиций в строительство объектов, ориентированных на рынок (розничных инвесторов).

       Как результат, банки и застройщики вынуждены были принять на вооружение достаточно громоздкий с точки зрения построения договорной основы правовой механизм финансирования строительства на начальном этапе, последующего погашения кредиторской задолженности и одновременного привлечения средств розничных инвесторов. И зачастую эти схемы, получившие обобщающее название "инвестиционные контракты" или "договоры соинвестирования", не были идеальными ни с юридической, ни с финансово-экономической точки зрения. Это показала и практика реализации таких проектов, и, к сожалению, судебная практика последних лет.

       Собственно, поэтому и был принят 214-ФЗ, призванный "упорядочить" взаимоотношения застройщиков и инвесторов (как институциональных, так и индивидуальных); но, как уже было отмечено выше, на данном этапе этот Закон не оздоровил, а, скорее, усугубил ситуацию.

       Итак, каким же образом можно организовать финансирование строительства через закрытый ПИФ?

       Рассмотрим две основные ситуации:

       1) банк является независимой структурой и соответственно финансирует независимого застройщика (его проект);

       2) банк фактически является одновременно и застройщиком (кредит на строительство выдается аффилированной структуре – собственной строительной компании).

       Сразу отметим, что в первом случае застройщик сам решает, как ему привлекать деньги, в том числе, обращаться ли к инструментарию закрытого ПИФа недвижимости или искать иные формы привлечения и аккумулирования средств.

       Когда банк не является даже фактическим собственником (или арендодателем) земельного участка, на котором планируется строить, таковым должен быть сам застройщик.

       Банк в обмен на денежные средства, внесенные в Фонд при формировании, как и застройщик, получает инвестиционные паи, которые удостоверяют его право в общей долевой собственности всех пайщиков на имущество Фонда.

       Таким образом, и банк, и застройщик становятся сособственниками имущества Фонда – и объектов недвижимости, и прав застройщика по договорам строительного подряда (или прав инвестора – по инвестиционным контрактам).

       Как и в ранее рассмотренной схеме, банк будет формировать фонд денежными средствами, а застройщик – земельными участниками или правами аренды.

       Кроме того, в этом случае банк может сразу целиком наполнить Фонд деньгами, а уже потом на часть этих средств управляющая компания фонда приобретет в собственность (или возьмет в аренду) земельные участки под будущее строительство, а застройщик заключит договоры, которые передаст в фонд в обмен на деньги.

       Для целей реализации вышеописанных способов финансирования банку, как основному участнику данных схем (а зачастую, и их инициатору), потребуется следующий инструментарий: (1) собственно закрытый ПИФ недвижимости; (2) управляющая компания фонда и (3) сервисные компании (спецдепозитарий, спецрегистратор, оценщик и аудитор фонда).

       Первый из них – закрытый ПИФ недвижимости юридическим лицом не является, а поэтому не может быть создан без непосредственного участия управляющей компании, обладающей лицензией на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

       Работу с фондом можно организовать как через собственную управляющую компанию, так и через компанию, уже работающую на рынке.

       Итак, каких же результатов может ожидать банк от финансирования строительства через систему организации закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости?

       Что касается правового режима такой схемы участия банка в строительном проекте, то здесь мы можем говорить, во-первых, о том, что банк в любом случае получает при вложении средств право собственности на активы паевого фонда, т.е. на те объекты, которые он же и финансирует.

       Во-вторых, банку, не будучи принципиально заинтересованным в получении по факту завершения строительства и сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию самой недвижимости, как пайщику Фонда, в обязательном порядке выплачивается денежный эквивалент стоимости того имущества (его части), которое удостоверяет пай.

       В-третьих, на балансе банка (в активах) будет учитываться не дебиторская задолженность по кредитному договору, а ценная бумага – инвестиционный пай, который может стать более ликвидным инструментом и активом не только для банка, но и для рынка в целом – за счет организации вторичного обращения паев соответствующего ПИФа.

       В-четвертых, система организации строительства недвижимости через закрытый ПИФ не только позволяет застройщику проводить инициативное рефинансирование проекта за счет продажи части паев на промежуточных этапах, но и дает банку возможность диверсифицировать риски, связанные с конкретным строительным проектом.

       В-пятых, поскольку для рынка (в лице получателей объектов недвижимости) форма инвестирования в строительство через Закрытый ПИФ является на сегодня предпочтительной в сравнении с зачастую не совсем законными схемами соинвестирования, постольку в целом риски недофинансирования на промежуточных этапах существенно снижаются и делают данный актив для институциональных инвесторов более привлекательным (как для самого банка, так и для иных финансовых институтов).

Е.А. Жук

+7 495 931 98 98