За­пад­ный де­ве­лоп­мент на востоке Европы.

— Когда в странах Восточной Европы стали появляться первые современные торговые центры?

— Первый современный торговый центр, созданный компанией TriGranit, — Polus Center был построен в Будапеште в 1996 году. Одновременно это был первый в Венгрии полноценный торгово-развлекательный комплекс. В Братиславе, столице Словакии, мы запустили аналогичный ТЦ в 2006 году. В Румынии такой же пионерный объект появился осенью 2007 года.

Для сравнения: в середине 1990-х годов понятие «коммерческая недвижимость» в России не существовало вообще. Только в 1997-98 годах стали появляться первые цивилизованные офисные центры — Никитский, 5 и Гоголевский, 11. Это первые здания класса А в категории современных офисных центров. В обзорах рынка недвижимости за 1999-2000 годы раздела торговых помещений не было как такового, как и самого рынка современных торговых площадей. Упоминания торговых помещений в обзорах стали появляться только в 2002–2003 годах.

— Между странами Восточной Европы есть какие-либо отличия, касающиеся рынка торговой недвижимости?

— Существующие отличия определяются в первую очередь общеэкономическим развитием и как следствие покупательной способностью населения той или иной страны. Например, Польша стала быстрее некоторых других стран региона «притягивать» к себе западные форматы, и все западные арендаторы в первую очередь пришли именно туда. Страны, в которых мы развиваем новые проекты сейчас: Румыния, Сербия, Хорватия — отличаются гораздо менее высоким уровнем жизни и развития коммерческой недвижимости. Главное отличие для девелопера здесь состоит в том, что в каждой стране нужно правильно выстраивать концепцию ТЦ с гармоничным сочетанием различных видов арендаторов. Например, в той же Польше в торговом комплексе нужно предлагать больше обуви, потому что польки больше покупают красивых туфель, нежели нарядной одежды.

— А в чем заключается основное отличие рынков Центральной и Восточной Европы от рынков Западной Европы и США с одной стороны и от России — с другой?

— Главное отличие от США — это пространство. Там совершенно иное понятие catchment area (зона охвата), население куда более мобильно. Люди готовы ехать на машине час-полтора в одну сторону до торгового центра формата factory outlet1. При таких комплексах даже стали строить гостиницы, потому что люди приезжают туда на шопинг выходного дня с ночевкой.

Что касается отличий от России, то, например, в Москве в пределах 30-минутной езды на автомобиле от торгового центра проживают 1,6-1,7 млн человек. На Западе, чтобы охватить зону с таким населением, нужно ехать на машине не меньше полутора часов, потому что там другая плотность населения, другой размер городов. Наши комплексы часто расположены вблизи вокзалов и других транспортных узлов. Например, самый известный ТЦ компании TriGranit, West End City Center в Будапеште, находится в непосредственной близости от одного из трех главных вокзалов венгерской столицы — Нюгать пальяудвар, от которого он и получил свое название2. Соответственно, существенно увеличивается количество покупателей за счет пассажиров прибывающих и отправляющихся поездов. Однако не всегда ТЦ, физически расположенный около вокзала, автоматически привлекает к себе пассажиропоток приезжих. Помимо прочего, дело еще в его позиционировании, поэтому московский «Атриум» никогда не был «привокзальной лавочкой», а в «Европейский» со стороны Дорогомиловской улицы вряд ли зайдет пассажир электрички с Киевского вокзала.

— В России нередко функции инвестора, девелопера и управляющей компании совмещает одна фирма. Как обстоит с этим дело в Восточной Европе?

— Если говорить о нашей компании, то TriGranit является в одном лице и девелопером, и инвестором, а управляющие компании (в понимании инженерно-технического обслуживания) мы определяем по каждому объекту в зависимости от его профиля и специфики. Самим делать все «в одном флаконе» можно только тогда, когда у компании есть достаточно серьезный опыт. Я всегда сравниваю взаимоотношения девелопера и подрядчиков со структурой ромашки. Желтая серединка — это девелопер, а вокруг него лепестками распределяются архитекторы, инженеры, юристы, налоговики, консультанты, банкиры, кредитующие и страховые компании и т. д. Задача хорошего девелопера состоит в том, чтобы все эти лепестки не разлетелись. Но только очень опытная компания с большими и серьезными ресурсами в каждом сегменте своей деятельности может все эти лепестки удержать. Если компания такого опыта не накопила, то экономичнее на первый-второй проект нанять на аутсорсинге хорошего исполнителя и на его опыте учиться.

— Аутсорсинг хорошо работает на Западе, а вот в России многие жалуются на то, что часть необходимых работ просто некому поручить.

— Сейчас в России найти грамотного проектировщика, компанию, которая разработает концепцию ТЦ, или фирму, которая сформирует юридически обоснованные договоры аренды, проблемы не составляет.

— Вы имеете в виду западные или российские компании?

— Западные компании, работающие в России. Что касается российских компаний без опыта работы с западными структурами и без западного присутствия, которые бы понимали, что такое договор аренды западного образца, то их действительно очень мало. Отчасти это связано с тем, что необходимость получения bankable lease — договоры аренды, приемлемого для западного кредитующего банка, возникла в России не столь давно.

— Возвращаясь к странам Восточной Европе, насколько я знаю, TriGranit работает в этом регионе преимущественно с форматом «сити-центр». Что это за формат и почему был выбран именно он?

— Сити-центр мы видим как многофункциональный центр, в состав которого входят торговый центр, офисные помещения, возможно, гостиница и т. д. Обычно этот формат называют mixed use. Все наши объекты располагаются в центре крупных городов на земельных участках площадью 5-6 га. Общая площадь таких комплексов может колебаться от 100 тыс. до 1 млн кв. м. Например, наш новый объект Esplanada City Center, который строится в Бухаресте, будет иметь общую площадь 880 тыс. кв. м3. Фактически это комплексная застройка территории в рамках единой концепции. Более узко, наша основная специализация в сегменте торговли — это классические торгово-развлекательные центры — самая устойчивая ниша рынка торговых помещений.

— А как привлекаются средства под создание ТЦ?

— Мы используем и собственные, и заемные средства, в частности работаем с венгерскими банками OTP, KMB и целым рядом международных кредитующих организаций. Кроме того, TriGranit имеет долевое участие в «Инвестсбербанке», сотрудничает с банком EBRD и т. д. Естественно, реализация крупномасштабных проектов требует синдицирования финансовых ресурсов ряда банков.

— Кто обычно выполняет архитектурную концепцию и зонирование торговых комплексов компании TriGranit (восточноевропейские, западные компании, другое)?

— Мы очень активно работаем с западными архитектурными бюро HOK, RTKL, Chapman Taylor и другими, но над некоторыми нашими проектами трудились и венгерские архитекторы.

— А что вы думаете о российских архитекторах?

— Я с большим уважением отношусь к российским архитекторам, но, к сожалению, их не учат тому, что архитектура — это не только то, что красиво смотрится. Архитектура торгового центра должна отвечать основной цели девелопера — заработать деньги. Эта цель является первичной по отношению к архитектурным «красивостям». А деньги можно заработать, когда есть грамотная концепция.

Если офисные помещения российские архитекторы освоили довольно хорошо (успешно работают ABD Architects, «Сергей Киселев и Партнеры»), то с торговыми объектами дело обстоит иначе. Мы предпочитаем западных архитекторов, потому что они знают, что такое загрузка товара, как нужно правильно расставить лифты, лестницы и эскалаторы, чтобы максимально увеличить поток покупателей, и т. п. Другое дело, что без адаптации к российским условиям это все не работает — здесь необходимо доскональное знание российских СНиПов и иных регламентирующих инструкций. Поэтому типичная практика жизни такова: глобальную концепцию с достаточной степенью детализации делает западный архитектор, а вот адаптацию проекта, разработку архитектурной документации для экспертизы — российский специалист.

— Понятно, а как происходит формирование пула арендаторов?

— Поначалу в Венгрии не было международных сетей, которые могли бы выступать в качестве арендаторов в торговых комплексах TriGranit. Все операторы были местные, и из них надо было набирать более-менее вменяемые компании. В 1996 году мы впервые привели в Венгрию марки La Standa и Office Depot, а, например, в Братиславе в 2000 году мы нашли франчайзи для Mango — марки, которая ранее в Словакии не присутствовала. Осенью 2007 года в румынском городе Клуж мы открыли торговый центр, в котором 30 % арендаторов нигде кроме Бухареста до этого не работали, а 15 % — вообще впервые открыли свои магазины в Румынии4. Когда розничная компания хорошо знает девелопера, она более комфортно чувствует себя в его торговом комплексе. Маркам нужен качественный девелопер — причем это особенно важно для развивающихся рынков.

— А каким образом формируются арендные ставки в торговых комплексах? Насколько мне известно, в Европе размер ставок обычно определяется как некий процент от оборота компаний-арендаторов, а в России в большинстве случаев это не так.

— Действительно, раньше в России не практиковались арендные ставки, определенные как процент от оборота, — просто потому, что не было прозрачности ведения бизнеса. Возможность говорить о таком методе формирования ставок возникла, в частности, с появлением западных арендаторов, которые честно платят налоги, и их финансовые показатели регулярно аудируются международными компаниями. Один из первых подобных примеров — магазин компании Stockmann в Смоленском пассаже в Москве.

Во всех наших европейских ТЦ есть некая минимальная ставка и установленный процент с оборота. Арендатор платит наибольшую из этих двух величин, причем процент с оборота выплачивается помесячно, что позволяет снивелировать сезонность продаж. Так, гипермаркеты платят от 1,5 до 3,5 % с оборота, магазины категории DIY — примерно 3 %, универмаги — 4-4,5 %, обычный магазин одежды — около 8 %, обувной магазин — 6,5-7,5 %.

— Эти проценты намного меньше, чем те, что практикуются в нашей стране.

— Да, в России проценты в ряде случаев больше, потому что обороты на 1 кв. м здесь пока еще ниже. В денежном исчислении арендатор в российском ТЦ заплатит сумму, сопоставимую с той, что заплатил его коллега на Западе.

— Каковы сроки окупаемости торговых центров в Восточной Европе?

— Пожалуй, здесь более важны не цифры (а они в Европе несколько «послабее», иначе не пошли бы в Россию западные девелоперские силы), а то, как они формируются для России. Допустим, сейчас в Москве ставка капитализации, по которой продается готовый объект, составляет 8-9 %. Но мы как девелоперы берем на себя некий дополнительный риск создания объекта коммерческой недвижимости. Соответственно, мы претендуем и на дополнительную премию — плюс еще 2–2,5 %. Плюс еще страновой риск. Вот мы и выходим на те 12 %, которые хочет видеть для себя как показатель инвестиционной привлекательности инвестор-девелопер. Для регионов мы прибавляем еще 1-2 % и получаем 13,5-14 %.

— А как полученный в Европе опыт Ваша компания использует в России? Как строится работа компании здесь?

— Мы привносим сюда грамотное составление концепции, профессиональные договоры аренды, грамотное управление всем процессом девелопмента от проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию.

В Европе TriGranit работает самостоятельно без привлечения партнеров, приобретая участки на первичном рынке и осуществляя все стадии девелопмента. В России мы находимся на стадии вхождения в рынок и поэтому предпочитаем вхождение в проект на более поздней стадии, а именно при наличии понятных и не имеющих обратной силы разрешительных документов на объем застройки и разрешенные виды использования. Фактически это означает, что в первую очередь мы ищем проекты на вторичном рынке.

— Почему?

— Российская специфика такова, что ее нельзя игнорировать. Будучи здесь чужаками, мы не умеем сами решать административные вопросы. Если к любому отечественному чиновнику придет Вася Иванов или Марк Смит, то цена вопроса будет совершенно разной. Поэтому мы ищем партнерскую компанию, с которой мы вместе сможем осуществлять новые проекты. В частности, с компанией «Газпромбанк-Инвест» мы реализуем проект в Краснодаре5, а с компанией «Торговый Квартал»6 — ряд проектов в регионах (например, в Набережных Челнах). Естественно, мы очень тщательно и трепетно относимся к выбору партнера, стремясь к тому, чтобы это была серьезная надежная компания, с которой мы могли бы говорить на общем языке.

— И напоследок, вопрос о перспективах: какие форматы Вы считаете наиболее перспективными для российского рынка?

— Всегда будут востребованы классические ТЦ, но с развитием рынка и торговли появятся новые форматы, которые существуют в других странах, но пока слабо или совсем не представлены в России. Это специализированные торговые комплексы, чисто развлекательные центры, factory outlets и др. 

Материал подготовил Глеб Корнев (журнал "Торговое оборудование в России", июнь, 2008).