Застройщиков испытывают метрами. Объемы вводимого жилья в 2012 году росли небыстрыми темпами.
Власти субъектов Уральского федерального округа настраивают застройщиков на ежегодное увеличение объемов нового жилья. Строители постепенно наращивают число вводимых квадратных метров, но большинство регионов по итогам 2012 года едва достигнет докризисных показателей. Среди основных причин, ограничивающих рост: низкая платежеспособность населения, проблемы с землей и необходимость осваивать новые территории.
Рост в кредит
По данным Росстата, за 9 месяцев 2012 года в регионах УрФО введено 3,03 млн кв. метров жилья — 8,7% в масштабе всей страны. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года уральская строительная отрасль сохранила положительную динамику и продемонстрировала рост в размере 7,4%. Наиболее высоких показателей достигли Тюменская (с автономными округами) и Челябинская области, где построено 1,4 млн кв. метров и 863,9 тыс. кв. метров жилья соответственно. Небольшой рост (2% к уровню аналогичного периода 2011 года) отрасль демонстрирует в финансовом плане — объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в УрФО за девять месяцев составил 454,2 млрд рублей. При этом более половины всего объема финансов сконцентрировали Югра и Ямал. Следом идут Челябинская (27%) и Свердловская области (26%), в аутсайдерах — Курганская область (5%). По уровню обеспеченности населения квадратными метрами на первом месте — Тюменская область (без учета округов), где по итогам прошлого года на одного жителя приходится 24,19 кв. метров. Следом идут Свердловская и Челябинская области (по 23,4 кв. метра на жителя). Для сравнения: в Москве этот показатель составляет порядка 18,7 кв. метров, в Санкт-Петербурге — 23,3 кв. метра, в Европе 37—45 кв. метров, в США — свыше 65 кв. метров.
При этом жилье для населения остается малодоступным. Несмотря на то, что реальная заработная плата в УрФО с начала года выросла на 9,7% и достигла 23 199 рублей в месяц (в целом по России — 21 174 рубля в месяц), она несопоставима со стоимостью жилья — ценовой минимум достигает порядка 35 тыс. рублей за кв. метр. Однако спрос на жилую недвижимость в течение года сохранялся. Зампредседателя Уральского банковского союза Евгений Болотин отмечает, что 2012 год стал временем бурного роста ипотечного жилищного кредитования — наибольшая положительная динамика зафиксирована в Свердловской области — по данным Центробанка РФ на 1 ноября 2012 года, в регионе выдано 18,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 28 млн рублей (13,3 тыс. кредитов и порядка 17,8 млн рублей за аналогичный период прошлого года). Евгений Болотин такой интерес объясняет снижением процентных ставок в первом полугодии 2012 года, однако затем падение сменилось ростом, и предпосылок для обратного процесса, по его мнению, в настоящее время нет.
Планы на миллион
Челябинская область планирует ввести 1,5 млн кв. метров жилой недвижимости. По данным регионального Минстроя, за десять месяцев 2012 года в эксплуатацию введено более 970 тысяч кв. метров жилья (64,8% от планового годового показателя). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост жилищного строительства на Южном Урале достиг 23,4%. Большая часть ввода приходится на Челябинск (493,6 тыс. кв. метров). На одном из недавних совещаний с главами муниципальных образований губернатор региона Михаил Юревич призвал устранить такую диспропорцию и развивать строительство в малых городах Южного Урала, чтобы ликвидировать дефицит нового жилья и снизить его стоимость. «Есть ряд муниципалитетов — Южноуральск, Снежинск, Озерск, Магнитогорск и другие, где цена жилья поднимается и поднимается. Видно, что уже имеющегося вторичного жилья не хватает, возникает дефицит на рынке», — заявил господин Юревич.
По оценкам Invest Business Consulting (Челябинск), в течение года жилая недвижимость на Южном Урале стабильно росла в пределах 0,8–1,5% в месяц. Гендиректор компании Станислав Ахмедзянов говорит, что ситуация менялась в зависимости от политики банков. «В августе–сентябре вернулся спекулятивный спрос — появились инвесторы. Они уходят с рынка коммерческой недвижимости в жилую, чтобы уменьшить риски своих вложений», — комментирует он. Несмотря на рост, стоимость жилья на Южном Урале остается одной из самых низких в УрФО. Участники рынка считают, что это связано, в частности, с развитием в регионе малогабаритного жилья и активной застройкой новых территорий, примыкающих к областному центру.
Дайте два
Второй год задачу по увеличению уровня ввода жилья до 2 млн кв. метров ставят власти Свердловской области. По итогам 2011 года в области введено 1,82 млн кв. метров жилых помещений, а региональный министр строительства Михаил Жеребцов ушел в отставку. По словам Александра Мишарина, занимавшего пост губернатора, причиной увольнения стал срыв планов по вводу жилья. В ноябре 2012 года первоначальный план в 2,1 млн кв. метров был скорректирован до 1,86 млн кв. метров, и своего поста лишился другой глава свердловского минстроя — Сергей Федоров. Официальной причиной отставки стали «различия в видении развития отрасли» между министром и новым губернатором Евгением Куйвашевым. «Минрегион немного снизил свои требования, это касается не только нас, это касается большинства субъектов. Да, мы перед ними (муниципалитетами. — „Ъ”) ставили задачу, чтобы они ввели определенное количество квадратных метров. Но не всегда это связано с нежеланием муниципалитетов, многое зависит от инвесторов», — пояснил „Ъ” корректировку показателей заместитель регионального министра строительства Виктор Киселев. На следующий год, по его словам, перед регионом стоит план в 1,9 млн кв. метров. Губернатор требует развивать жилищное строительство не только в Екатеринбурге, но и в областных городах. По словам господина Куйвашева, для этого разработана модель стимулирования, которая заключается в опережающей подготовке земельных участков, обеспечении инженерной и дорожной инфраструктурой проектов массовой жилой застройки эконом-класса.
Екатеринбург третий год подряд пересекает отметку в 1 млн кв. метров жилья. По мнению городских властей и девелоперов, в настоящее время резко увеличивать этот показатель нецелесообразно. «Нам кажется, что миллион — это сбалансированная цифра, которая отражает реальную потребность города и реальный платежеспособный спрос», — комментирует полномочный представитель «Гильдии управляющих и девелоперов» в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль, отмечая, что легких участков для застройки в городе не осталось. Основные резервы — застроенные территории с индивидуальным ветхим жильем, устаревшей панельной застройкой и промзоны. Другого выхода кроме освоения этой земли у застройщиков нет, уверен глава корпорации «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев. «Мы не можем неконтролируемо увеличивать площадь города, протяженность магистралей и оставлять у себя в центре города аварийное жилье», — говорит он.
Застройщики отмечают, что могли бы сдавать больше жилья, но сказался дефицит земельных участков под застройку в 2010-2011 годах. Сегодня, говорит исполнительный директор НП «СРО „Гильдия строителей Урала”» Вячеслав Трапезников, ситуация с землей стабилизировалась — город преодолел планку в 90 га, выставленных на аукционы под многоэтажное строительство. По его мнению, основной вызов, с которым столкнется строительная отрасль Екатеринбурга в 2013 году — освоение новых территорий. Крупнейшие застройщики уже активно ведут строительство в ближайших городах-спутниках Екатеринбурга, в самом городе реализуется проект комплексной застройки «Академический», где к 2026 году планируется возвести порядка 9 млн кв. метров жилья. По словам директора по маркетингу и продажам «Ренова-СтройГруп-Академическое» Кирилла Ляшенко, уровень ввода жилья в районе, как и в целом по городу, последние три года находится примерно на одном уровне — порядка 160–170 тыс. кв. метров. «Вопрос не в том, сколько построить — построить можно сколько угодно. Вопрос в потребностях. Если мы увидим, что в городе начались проблемы с вводом нового жилья, мы сможем нарастить объемы», — говорит он. Финансовый аналитик Константин Селянин считает, что основные усилия власти должны быть направлены не на достижение планки в 2 млн кв. метров, а на снижение стоимости жилой недвижимости. Сделать это, по его мнению, можно, повысив прозрачность рынка и стимулируя застройщиков к снижению себестоимости. Второй вариант — развитие рынка арендного жилья.
Жилье сдается
По такому пути уже пошли власти Югры, где утверждена концепция развития арендного жилья. Документ рассчитан до 2020 года. Чтобы обеспечить арендным жильем порядка 5 тыс. семей работников бюджетной сферы, предполагается вывести на рынок до 250 тыс. кв. метров доходных домов и привлечь до 11,5 млрд рублей инвестиций. Среди мер привлечения инвесторов — налоговые льготы, субсидии на возмещение части затрат на строительство инженерной инфраструктуры, предоставление земельных участков. Ожидается, что строительство первых доходных домов начнется уже в 2013 году. Стимулировать застройщиков к строительству жилья эконом-класса планируют власти Ямало-Ненецкого автономного округа. По словам директора департамента строительства и жилищной политики ЯНАО Юрия Теряева, в рамках подпрограммы «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства», реализуемой правительством округа, в 2012 году планируется сдать 192 тыс. кв. метров жилья, в планах на 2013 год — увеличение до 220 тыс. кв. метров. Правительство автономного округа оказывает застройщикам поддержку в части компенсации процентных ставок по кредитам и возмещения затрат по инженерной инфраструктуре объектов жилищного строительства.
Если Тюменская область вместе с автономными округами не первый год лидирует в УрФО по уровню ввода жилья, то в Курганской области ситуация противоположная. Последние два года, по данным Росстата, регион вводил порядка 52–55% жилья от запланированных объемов. В 2012 году Курганская область планировала увеличить строительство нового жилья до почти 200 тыс. кв. метров, однако, согласно статистике, за 11 месяцев эта цифра достигла 160,3 тыс. кв. метров. Основная нагрузка по достижению показателей лежит на Кургане и Шадринске. Руководитель администрации Кургана Александр Якушев уверен, что установленный показатель по городу будет достигнут — за 10 месяцев сдано 60 тыс. кв. метров жилья и есть задел около 50 тыс. кв. метров, который позволит достигнуть запланированных 111,2 тыс. кв. метров. Такого оптимизма не разделяют застройщики. По их мнению, строительная отрасль региона выживает лишь за счет целевых средств федеральных и областных программ. Основные проблемы — дефицит земли на аукционах и низкий спрос населения. «Наверное, мы строили бы больше, если бы нам проводили аукционы по продаже земельных участков. В Кургане администрация хочет строить по 300 тыс. кв. метров. А пока получается не намного больше 50 тыс. кв. метров. За этот год продали порядка 15 га, на которых можно построить те же 50 тыс. кв. метров жилья», — комментирует участник рынка.
