ЗПИФ как способ привлечения финансирования в проекты недвижимости: баланс интересов строителей и банков.

Реализация строительных и девелоперских проектов через ЗПИФ категории недвижимости основано на инструментах, опосредующих строительную деятельность фонда, то есть тех активах, которые могут составлять имущество фонда, согласно его инвестиционной декларации.

Надо полагать, что изменения, внесенные в Федеральный законно «Об инвестиционных фондах», не повлияют существенным образом на состав активов фондов недвижимости. В составе имущества ЗПИФН помимо денежных средств могут находиться:

в первую очередь, базовые активы (в совокупности составляющие не менее 40% от размера фонда)

недвижимое имущество (в т.ч. права аренды);

права из договоров участия в долевом строительстве по 214-ФЗ

права из инвестиционных строительных контрактов (с застройщиком /инвестором);

права договоров строительного подряда;

права из договоров о реконструкции;

проектная документация,

а, во-вторых, дополнительные активы:

пакеты акций более 50% российских строительных АО;

доли более 50% в уставных капиталах российских строительных ООО;

долговые инструменты (облигации);

паи ПИФов недвижимости;

акции АИФов недвижимости;

паи (акции) иностранных фондов недвижимости.

Таким образом, фонд осуществляет строительную и девелоперскую деятельность путем заключения (либо приобретения путем уступки) управляющей компанией, действующей в качестве доверительного управляющего активами фонда, соответствующих контрактов (инвестиционных, долевых или подрядных), финансируемых за счет средств ЗПИФН. Последующая реализация проекта позволяет реинвестировать полученную прибыль без потерь по налогу на прибыль (либо экономить на налоге на имущество по построенным объектам, если недвижимость остается в фонде).

Однако важнейшей особенностью, вводимой в связи с принятием изменений в Федеральный закон «Об инвестиционных» фондах, является то, что ЗПИФы категории недвижимости с высокой степенью вероятности будут разделены на два вида:

1 – ЗПИФН, предназначенные для любой категории инвесторов;

2 – ЗПИФН, предназначенные только для квалифицированных инвесторов, то есть для инвесторов - финансовых организаций, а также состоятельных и опытных в вопросах инвестирования физических и юридических лиц. Безусловно, в первую очередь к квалифицированным инвесторам относятся кредитные организации, банки.

Несомненно, реализация принципа разделения состава инвесторов на профессиональных (квалифицированных) и не профессиональных найдет свое отражение и при конструировании фондов недвижимости - надо полагать, что, если в активах фонда будут такие рисковые инструменты ведения строительной деятельности как права из инвестиционных контрактов, строительных или реконструкционных договоров, проектная документация, а также акции или доли строительных компаний, то такие ЗПИФН в обязательном порядке должны быть для квалифицированных инвесторов. При этом если строительство будет осуществляться по договорам долевого участия в строительстве такие фонды могут быть предназначены для любых инвесторов.

«Принцип профессиональной квалификации» с одной стороны - ограничивает состав инвесторов фонда, но с другой стороны - открывает более широкие возможности в рамках реализации проекта через ЗПИФ. Дело в том, что фонды, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, будут находится в более широких границах свободы при организации их работы (далее мы коснемся ряда важных аспектов).

Закрытее ПИФы, паи которых предназначенны для квалифицированных инвесторов, по технике своей работы еще больше приблизились к организации (при сохраннее всех преимуществ того что ПИФ – это не юридическое лицо). Особенно интересным является то, что финансирование фонда стало возможным не только путем вхождения в его капитал (долевое инвестирование), но и путем формирования заемного капитала ПИФа (долевое инвестирование). Методики структурирования корпоративных финансов теперь могут быть использованы при реализации проектов через ПИФ.

Основным способом инвестиционного участия в строительном проекте, реализуемом через ЗПИФН, является прямое участие в фонде в качестве его долевого инвестора через приобретение инвестиционных паев ЗПИФН. Долевое участие здесь обеспечивается тем, что пропорционально росту капитализации строительного проекта (а значит самого фонда) растет и стоимость инвестиционного пая.

С экономической точки зрения – это простой и эффективный способ финансирования вновь созданного фонда, поскольку по общему правилу он не предполагает обязательных затрат на обслуживание капитала (хотя Правила ПИФа могут предусматривать выплату промежуточного дохода, а стоимость самого капитала на стадии «start-up» может быть достаточно высокой).

Капитал фонда – величина постоянная, гарантирующая стабильность проекта; тем не менее, новая редакция закона об инвестиционных фондах допускает частичное погашение паев – такое право инвестора на выход из проекта путем извлечения инвестиций, может быть закреплено в Правилах закрытого фонда. Возможность постепенной «амортизации» проекта – важное преимущество ЗПИФа в сравнении, например, с юридическим лицом, поскольку позволяет извлечь капитал (обеспечив оперативное управление им), и не вынуждает «консервировать» средства в фонде. При этом воля на погашение паев может быть заявлена в четко определенные в Правилах ПИФа сроки, что гарантирует фонд от неожиданной потери инвестиционного капитала. Такая возможность, несомненно, повышает привлекательность именно долевого участия в ЗПИФе – вхождения в фонд через приобретение его паев.

Особое значение как для организатора строительного проекта, так и для инвесторов является возможность поэтапного финансирования. Новая редакция Закона об инвестиционных фондах открывает более широкие возможности в этом смысле.

Инструментом поэтапного финансирования является дополнительный выпуск паев и неполная оплата паев:

Долевое инвестиционное участие в фонде обеспечено рядом существенных гарантий как существовавших ранее, так и внесенных новой редакцией Федерального закона «Об инвестиционных фондах».

Во-первых, в ЗПИФ сохраняется институт общего собрания пайщиков. Помимо традиционных вопросов изменения Правил ПИФа, вознаграждения инфраструктуры, смены управляющей компании, досрочного прекращения или продления срока фонда собрание пайщиков по новой редакции закона определяет количество объявленных паев ПИФа (то есть пределы, в рамках которых возможен выпуск дополнительных паев), определяет вопросы, связанные с инвестиционным комитетом;

Во-вторых, в ЗПИФН для квалифицированных инвесторов может быть создан инвестиционный комитет (аналог совета директоров), в полномочия которого входит согласование сделок управляющей компании с имуществом фонда. Однако от традиционного совета директоров перечень согласуемых сделок и порядок их согласования определяется Правилами ПИФа, что расширяет границы контроля пайщиков над деятельностью управляющей компании;

В-третьих, важной гарантией могут стать прямые ограничения на распоряжение недвижимостью в составе фонда, которые также могут быть закреплены в Правилах ПИФа, независимо от состава инвесторов ЗПИФа.

Привлекательность именно долевого участия банка в проекте, реализуемом через ЗПИФН, заключается и в том, что на балансе кредитной организации образуется не кредитное требование, а ценная бумага, долевого характера, закрепляющая долю в имуществе (то есть учитываемая аналогично акциям).

При этом долевой характер инструмента не исключает возможность получения по нему и фиксированной доходности. Реализуется это через дополнительные сделки с паями - здесь применимы, в том числе:

- сделка РЕПО (в рамках которой банк по первой части сделки банк покупает паи у «первичного» пайщика, рефинансируя его первоначальные затраты, соответственно вторая часть сделки РЕПО - выкупная - предполагает образование у банка фиксированного дохода);

- срочные оферты на выкуп (продажу) паев, также широко применяются – наиболее оптимальным является выставление двусторнних оферт, выставляемых взаимно со стороны организатора проекта (на выкуп паев) и банка (на продажу паев).

Несмотря на удобство и эффективность долевого инвестирования в ПИФ, долговая форма привлечения инвесторов в паевой проект является предпочтительной. В строительном и девелоперском секторах это особенно распространено.

В структуре корпоративных финансов роль долгового финансирования играет достаточно высокую роль, несмотря на необходимость оплачивать заемный капитал (традиционно в виде процентов), использование «долгового плеча / рычага» позволяет повысить доходность проекта на единицу вложенного собственного капитала. Чем выше отношение долгового капитала (стоимость которого фиксирована) к собственному капиталу фонда (сформированному за счет продажи паев и поступающих доходов), чем больше так называемый «финансовый рычаг», тем выше вероятность высокой прибыльности долевых инвестиций (инвестиций пайщиков), хотя и риск потерь также выше (в случае неблагоприятного развития ситуации).

Вполне разумным видится решение российского законодателя предоставление инвестиционным фондам права использовать в своей деятельности финансовый рычаг, при этом также объяснимо разрешение иметь в структуре капитала долговую составляющую только тем фондам, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов. Новая редакция закона (в разработке которого участвовал, в том числе, Центробанк) вводит возможность прямого кредитования самого фонда. Закрытые фонды, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, вправе совершать «плечевые операции» путем прямых заимствований (образование финансовых рычагов через механизмы отсрочки платежа по заключаемым контрактам, в том числе с образованием обязательств, превышающих размеры ПИФов, то есть «плечевые операции», и ранее не были исключением при управлении фондами, и в перспективе ограничение такой практики).

Следует ожидать, что займодавцами для «кредитуемого» ПИФа также смогут выступать только квалифицированные инвесторы, поскольку очевидно, что инвестор такого рода фондов должен оставаться опытным, способным профессионально оценивать риски своего вложения, независимо от формы вхождения a проект – долевой или долговой.

Все это означает, что теперь банки вправе выдавать кредиты самому фонду, при этом технологически заемщиком выступает управляющая компания, но действующая при этом как доверительный управляющий ЗПИФа, соответственно сам кредит обременяет имущество ПИФа и погашается именно за счет активов фонда. При оценке кредитных рисков необходимо рассматривать финансовую отчетность «кредитуемого» фонда и репутацию управляющей компании.

Безусловно, важнейшей гарантией для банка является предоставление обеспечения по кредиту. В настоящее время не остается сомнений в возможности залога имущества, находящегося в составе фонда (в первую очередь в обеспечение кредитов, выдаваемых на фонд). Наличие прямого запрета на внесение в фонд активов, уже находящихся в залоге к моменту внесения, и на приобретение заложенных активов в действующий фонд не исключает (а скорее подтверждает наличие) возможности совершения обременяющей сделки самой управляющей компанией, в отношении активов уже составляющих ПИФ (тем более такой залог может возникнуть и безусловно возникал в силу закона, например, по п. 5 ст. 488 ГК РФ – при отсрочке оплаты). Зачастую высказывается мнение о принципиальной невозможности заложить имущество фонда, поскольку залогодателем согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ может быть собственник (либо лицо владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения). Но как показывает практика, в том числе косвенно подтверждаемая судами (ссылающимися при рассмотрении дел о доверительном управлении на подобные условия в договорах как вполне законные), предоставление доверительному управляющему всех полномочий собственника, в частности означает и наличие у него права передавать управляемое имущество в залог.

Таким образом, одно из ключевых препятствий реализации строительных проектов через ЗПИФ (ограничение в возможности кредитования) было снято в отношении фондов, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов. И самим квалифицированным инвесторам также предоставлена возможность не только долевого, но и долгового инвестирования в проекты фондов.

Надо отметить, что кредитование не только самих фондов, но и их пайщиков должно получить свое развитие. Кредитование пайщика – это традиционное кредитование юридических лиц, при котором в качестве залогового обеспечения могут стать паи ЗПИФН.

До настоящего времени существовали вполне обоснованные опасения банков относительно риска отчуждения имущества из состава фонда волей управляющей компании. Теперь такие опасения могут быть сняты инструментами, недоступными ранее:

- во-первых, возможна пассивная защита – путем введения в Правила ПИФа ограничений на распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в фонде (эта гарантия видится наиболее перспективной ввиду простоты ее юридического оформления и определенности);

- во-вторых, возможны активные гарантии – путем передачи в залог вместе с паями также права на участие в инвестиционном комитете, с которым согласуются распорядительные сделки с имуществом фонда (технология передачи таких прав пока не отработана, но мы полагаем юридически это допустимый механизм).

Ожидаемые изменения в Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» открыли новые возможности для реализации проектов через ЗПИФы недвижимости. При этом такие возможности во многом способствуют сближению инвестиционных интересов банков (как квалифицированных инвесторов по закону) и инвестиционных потребностей организаторов строительных проектов в рамках как долевого (прямого), так и долгового финансирования российского девелопмента.

Следует отметить, что управляющая компания - создатель фонда традиционно близка именно организатору проекта (поскольку управление ПИФом – это управление проектом, девелоперы предпочитают приобретать собственные управляющие компании), в этой связи очень важным стало появление новых гарантий, которые могут быть предоставлены инвесторам, особенно таким требовательным и профессиональным как банки.

Закрытые ПИФы, допускающие альтернативу форм финансирования и различные технологии выстраивания инвестиционных отношений, которые позволяют создать оптимальную модель с приемлемыми для сторон рисками и стоимостью привлеченного капитала – залог успешного сотрудничества строительного и банковского секторов.