Беспризорная ипотека.
Отсутствие внутреннего рынка секьюритизации открывает крупным западным дорогу к российской ипотеке.
В последнее время российские банкиры и риэлтеры явно занервничали. У банков заканчивается валюта для выдачи ипотечных кредитов. Привлечь дополнительные средства им мешает кризис ликвидности на международных рынках и всеобщее недоверие к ипотечным активам. Внутренние инвесторы, ранее активно выкупавшие пулы кредитов, заняли выжидательную позицию. По словам участников рынка, в России остановлены все сделки по секьюритизации ипотечных активов. Происходящие в банковской сфере разломы воспринимаются риэлтерами и застройщиками как катализатор, способный изменить цены на жилье в сторону их понижения. По экспертным оценкам, на долю ипотечных сделок приходится около 15–20% рынка недвижимости. Однако сокращение спроса даже в таком небольшом объеме может спровоцировать если не обвал, то значительную коррекцию цен на недвижимость. Сохраняют спокойствие лишь окологосударственные структуры и западные банки. Растерянность, царящая на ипотечном рынке, им только на руку.
Ипотека подорожает
Первым среди российских банков отказался от долларовых ипотечных программ Юниаструм-банк. Его представители объяснили этот шаг невысокой долей долларовых кредитов и запуском новых ипотечных программ. Однако участники рынка подобные аргументы не восприняли всерьез. И в этом есть резон, если сигнал банка-отказника рассматривать в качестве первого симптома кризиса, надвигающегося на российский ипотечный рынок. Похоже, дело идет к этому.
Из-за мирового кризиса ликвидности средние и мелкие банки, а также ряд крупных банков, которые заимствовали за рубежом, могут уйти с рынка ипотеки либо существенно сократить объемы кредитования.
— Скорее всего, банки, испытавшие проблемы с ликвидностью, в ближайшее время начнут сокращать объемы кредитования под любым предлогом, чтобы растянуть имеющиеся деньги до лучших времен и не приостанавливать свою деятельность, — прогнозирует директор по работе со стратегическими партнерами Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов.
Повсеместно ужесточаются требования к качеству заемщиков, процедуре андеррайтинга, залогу, изменяется продуктовая линейка в сторону консервативных программ. По словам заместителя председателя правления банка "Хоум Кредит" Владимира Гасяка, некоторые банки начали сокращать высокорискованные предложения по ипотечному кредитованию. Речь в данном случае идет о кредитах без первоначального взноса, с экспресс-оценкой платежеспособности, использованием малоликвидного залога. "Впрочем, это касается не всех банков, а только тех, которые не могут долго держать ипотечный портфель у себя на балансе и вынуждены задумываться о его привлекательности для инвесторов", — подчеркивает г-н Гасяк.
Не за горами увеличение процентных ставок по ипотеке. Многие специалисты склоняются именно к такому сценарию. "Если ситуация на мировых финансовых рынках не стабилизируется, то через полгода ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на один-три процента", — предполагает заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский. При этом не исключено, что ставки в долларах вырастут более заметно, чем рублевые. Последние могут подняться с нынешних 11–12 до 12–13%, а долларовые — с 9–10 до 11–13%.
Абсолютная зависимость
Пока резкого повышения ставок не произошло. "Банки проедают запасы, но многие начинают задумываться о перепродаже портфелей вплоть до выхода с рынка. Причина — непредсказуемость в части привлечения внешних ресурсов. Основные события развернутся тогда, когда ставки поползут вверх и банки начнут схлопывать программы", — рассуждает один из наших собеседников.
По словам заместителя начальника управления риск-менеджмента Сведбанка Александра Сиперковскиса, может усилиться расслоение между крупными успешными банками, в том числе "дочками" западных банков, и небольшими игроками, не имеющими поддержки в виде крупных зарубежных финансовых структур или серьезной депозитной базы. "Например, для “дочек” западных банков удорожание ресурсов составит порядка 5–10 процентных пунктов (0,05–0,1 процента), для очень крупных российских банков — 25 процентных пунктов. Тогда как для большинства средних и мелких российских банков, не имеющих обширной депозитной базы и планировавших заимствования на Западе через секьюритизацию (продажу) своих кредитных портфелей, стоимость привлечения может возрасти на два-три процента", — прогнозирует г-н Сиперковскис.
Если это произойдет, то возникнут предпосылки для концентрации ипотечного рынка в руках госбанков и западных финансовых структур. "Заметна тенденция перетекания клиентов мелких и средних банков, приостановивших или свернувших ипотечные программы, в более крупные банки", — говорит заместитель генерального директора компании "Кредит Макс" Вячеслав Комаров. Если эта тенденция получит развитие, то узкий круг игроков сможет диктовать заемщикам свои условия. В условиях "рынка продавца" возрастет доходность ипотечного бизнеса (сегодня, по разным оценкам, маржа банков составляет 1–3%). Некоторые банкиры уже пытаются спекулировать на всеобщей нервозности, заявляя: ресурсы подорожали, поэтому с сегодняшнего дня ставка по кредиту будет не 12, а 14% годовых.
Параллельно с консолидацией рынка может начаться скупка накопленных российскими банками ипотечных активов с дисконтом. Ее могут инициировать крупные западные инвесторы, в том числе американские спекулянты. "Это означает, что российский ипотечный рынок попадет в абсолютную зависимость от крупнейших международных фондов, поскольку в стране не создано внутреннего рынка секьюритизации ипотечных активов. И он не появится до тех пор, пока не откроется пенсионная система. Поскольку американский рынок лихорадит, крупнейшие американские спекулянты могут направиться в Россию и выступить организаторами офшорной секьюритизации русских ипотечных активов", — полагает один из экспертов. По его мнению, эти неконтролируемые процессы могут угрожать экономической безопасности страны.
Дорогой ипотечный концентрат
Концентрация ипотечного рынка не сулит ничего хорошего и рядовым потребителям. В этом случае ставки по кредитам вырастут, условия кредитования ужесточатся. Такая стратегия будет выгодна спекулятивным фондам, заинтересованным не в масштабах, а в высокой доходности инвестиций. Конкуренция за клиентов будет сведена к минимуму. "В то время, когда на российском ипотечном рынке было всего несколько ведущих операторов, они могли удерживать ставки по кредитам на достаточно высоком уровне, не опасаясь конкуренции", — рассуждает г-н Комаров из "Кредит Макс".
Единственное утешение для потенциальных клиентов ипотечных банков — возможное снижение цен на жилье. "Если сократится число ипотечных заемщиков, то снизится спрос на недвижимость", — полагает директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин. Тем более что рынки недвижимости ряда крупных городов (в том числе и Москвы) никак не могут выбраться из стагнации. Казалось бы, спекулятивные инвесторы в условиях дефицита финансовых инструментов должны вкладываться в недвижимость. Однако этого не происходит. По всей видимости, они ощущают, что цены на жилье перегреты, предполагает один из экспертов.
Болезненнее всего ипотечный кризис может ударить по строительным компаниям. "Сегодня ставки по кредитам на приобретение новостроек и так высокие. Но это еще полбеды. Главная проблема заключается в том, что очень немногие банки хотят работать со строительными компаниями и новостройками. Документация, которую предъявляют строители, шокирует юристов банков. Мало кто готов рисковать, даже несмотря на более высокую доходность", — говорит г-н Комолов из Независимого бюро ипотечного кредитования. Ситуация усугубляется еще и тем, что теперь рефинансировать такие кредиты будет практически невозможно. Уже в ближайшее время немногочисленные ипотечные программы по кредитованию новостроек могут оказаться свернутыми.
