Доступное жилье: миф или реальность?
Союз стройиндустрии Свердловской области на протяжении нескольких лет занимается изучением механизмов роста темпов строительства жилья. По оценкам специалистов объем незавершенного строительства жилья на начало 2010 года составил не более 2,0 млн. кв. м. В следующем году «недострой» составит около 1 млн. кв.м. Новое жилье почти не закладывается, в связи с масштабным сокращением промышленного и жилищного строительства, объемы спроса на строительные материалы по-прежнему низкие. Разъяснение по этим вопросам дает директор Союза стройиндустрии Юрий Николаевич Чумерин.
-Юрий Николаевич, сегодня, как известно, строительная отрасль переживает не лучшие времена. Себестоимость жилья, по-прежнему, остается достаточно высокой. Где выход?
- Как известно, пресловутый мировой финансовый кризис датируется 2008 годом, хотя сказать, что стройка остановилась именно тогда нельзя, проблемы начались еще в 2007 году. Сейчас они продолжаются, потому что и в прошлом и в этом году мы, в основном, достраивали то, что начали. Но что интересно, объективных факторов, препятствующих стройке нет и не было. Вы совершенно правы: все дело в пресловутой себестоимости квадратного метра, которая оптимально не должна быть выше 30 000 рублей. Именно при этой цифре конечный потребитель согласен покупать жилье, банки - давать кредиты, ипотечные агентства (по программе «Стимул») - брать, как гарант сбыта, квартиры на реализацию; федеральное и областное Правительство готово выкупать квартиры под социальные программы (для военных, милиции, молодых семей и т.д.). Теперь необходимо понимать, из чего складывается оптимальная стоимость квадратного метра в размере 30 тысяч рублей? «Чистая» себестоимость для строительного комплекса РФ в крупных городах – около 21 тыс. руб./кв. м. (это коробка дома без земли и коммуникаций). При таком раскладе остается 9 тыс.руб., которые должны включать в себя плату за аукционы земли, тех.условия, подключение к энергоносителям и прибыль строительной организации. Для того, чтобы достичь вышеописанной «идеальной картины», необходимо снизить плату за подключения и технические условия. Сегодня плата составляет от 9 до 12 тыс. руб./1 кв.м., хотя должна быть около 4 тыс. руб./кв.м. жилья. Таким образом, строительные организации переплачивают монопольным структурам огромные суммы, не желая вступать с ними в конфронтацию, хотя, двойная плата за подключения и технические условия запрещена Федеральным законодательством и указана областной Прокуратурой как нарушение.
Остается земля. Здесь настоящим «камнем преткновения» становятся аукционы земельных участков, проводимые Администрациями муниципальных образований. А точнее, высокая стартовая цена, предлагаемая на них. Что касается Екатеринбурга, то именно по этой причине, они последние два года здесь вообще не проводятся. Наш Союз совместно с Минэкономики и «Ассоциацией оценщиков земли» выяснил, что главную роль в этом играют именно МО, неккоректно формируя цены. В связи с этим, мы начали активное взаимодействие с Мингосимущества, которое намерено самостоятельно выводить некоторые земельные участки на аукционы. Планируемая стартовая цена здесь будет варьироваться от 500 руб. до 1000 руб. за 1 кв.м. и далее по нарастающей, что вполне обосновано как социально, так и экономически. В этом случае, финишная стоимость будет действительно соответствовать рыночной.
То есть, проблема имеет вполне реальные и понятные «корни»?
Несомненно, и чрезвычайно важным фактором здесь стало, подписанное недавно Председателем Правительства РФ Путиным В.В Распоряжение № 982-Р от 15.06.2010г., которое не только расширило спектр вопросов, «тормозящих» капитальное строительство, но и обозначило сроки и методы проведения конкретных мероприятий с указанием ответственных лиц, а также датами проверки достигнутых результатов.
Данным распоряжением Председатель Правительства РФ обязал государственные структуры выпустить нормативные документы, регламентирующие проведение аукционов земли и негосударственной экспертизы, оплату подключений,тех.условия и т.д., а это значит , что появилась, наконец, политическая воля изменить ситуацию, и это нас, безусловно, радует.
Кроме вышеперечисленных моментов, хочется особо отметить еще один. Это отсутствие действенного механизма привлечения средств от населения.
У нас сейчас реально работают 2 схемы: долевое строительство, и банковская ипотека. Ведь, если всех желающих построить жилье принять за 100%. , то получится, что только 19-20% могут строить в «долевке» и «ипотеке». Что же получается? 80% людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не могут этого себе позволить. В данной ситуации мы видим несколько вариантов : Первое- создание фондов или кооперативов, где бы каждый желающий мог в течение 5-10 лет накапливать деньги на приобретение квартиры, причем стоимость ее в течение этого периода меняться не должна. Этот механизм самый экономичный и доступный, естественно, при условии жесткого контроля за деятельностью таких организаций. (Кстати, положительный опыт в этом направлении накоплен в Татарстане, где при Президенте Республики вот уже несколько лет успешно работает Государственный Жилищный фонд , предлагающий квартиры бюджетникам по 22-23 тыс.руб.). Второе: самого пристального внимания заслуживает опыт строительства доходных домов, который успешно применяется в г.Челябинске. Построенные по экономичным технологиям, и приобретенные почти по себестоимости государственными структурами, они должны предназначаться для сдачи в аренду по минимальным ценам. Таким образом, из всего вышеперечисленного и складывается система «доступного жилья».
-Юрий Николаевич, сегодня большой акцент делается на малоэтажный сегмент строительного рынка. Какие конкретные шаги в этом направлении Вы могли бы отметить?
Прежде всего, хотелось бы назвать создание в рамках Министерства экономики Свердловской области «Корпорации развития Урала», подразделением которой является «Центр малоэтажного строительства». Главная задача «Центра» (ЦМС) -организация работы по увеличению темпов и повышению качества застройки малоэтажных домов в Свердловской области. Согласно этому, в 2011 году запланировано ввести в эксплуатацию до 200 тыс. кв. м. малоэтажного жилья, в 2012г. - сохранить аналогичные позиции, а в 2013 году повысить объем до 250 тыс.кв.метров. При успешной работе, «ЦМС» намерен к 2020 году застраивать 500 тыс. кв. метров малоэтажного жилья в год.
Кроме этого, по прогнозам Центра, малоэтажное домостроение к 2020 году должно составлять не менее 60% от строительства в целом. Что касается реализации намеченных планов, то без бюджетных средств не обойтись: подключение к энергоносителям, а также подведение и ремонт автомобильных дорог областные власти должны взять на себя.
Необходимо понимать: для того, чтобы малоэтажное домостроение стало по-настоящему доступным, чистая себестоимость строительства здесь не должна превышать 20 000руб./кв.м. Для этого необходимы: земельные участки недалеко от энергоносителей и автомобильных дорог, современные строительные технологии.
После ввода в эксплуатацию малоэтажные дома, построенные под эгидой Центра малоэтажного строительства, должны быть переданы на реализацию в Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое берет на реализацию жилье не дороже 30 тыс. руб./кв.м.
В ближайшее время «ЦМС» отводит под строительство два участка по 10 Га каждый в окрестностях Екатеринбурга.
То есть, смело можно сказать: программа малоэтажного строительства создана, дело за малым… наполнять ее содержанием.
Досье
НП СРО «Союз стройиндустрии Свердловской области»
Статус СРО получен 27.11. 2009 г., рег. номер СРО-С-083-27112009.
НП СРО «Союз стройиндустрии Свердловской области» объединяет более 370 строительных организаций и 300 заводов-производителей стройиндустрии. Среди членов СРО такие лидеры строительного комплекса Свердловской области, как Корпорация «Атомстройкомплекс», ОАО «Прокатмонтаж», «ВСМПО-Ависма», компании УГМК-Холдинга, УКС ОАО «НТМК», Управление капитального строительства Свердловской области и областных городов.
НП СРО «Союз стройиндустрии Свердловской области» выдано более 370 Свидетельств допуска к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, а также к работам на особо опасных, уникальных и технически сложных объектах.
НП СРО «Союз стройиндустрии Свердловской области» — единственная саморегулируемая организация в стране, создающая собственные Технические Стандарты для тех видов работ, на которые отсутствуют или устарели СНиПы и ГОСТы. В июле 2010 г. перечень разрабатываемых Союзом Стандартов был передан в НОСТРОЙ для рассмотрения и внедрения их в качестве Федеральных Сводов Правил и Национальных Стандартов. Пять Стандартов (в т. ч. общие технические требования к производству бетонных работ, технические требования к устройству окон, кровель, навесных фасадных систем) включены в план по разработке программы стандартизации Национального объединения строителей на 2010-2011гг. Все разработанные СТО станут базовыми для работы предприятий, входящих в НП СРО «Союз стройиндустрии Свердловской области», а также для создаваемой НП СРО «Производители качественных строительных материалов».
