Генеральный директор УК "ЛСР Урал" Андрей Бибиков: "Уменьшится предложение, вырастет спрос и цены".

Генеральный директор УК "ЛСР Урал" Андрей Бибиков: "Уменьшится предложение, вырастет спрос и цены"

Строительная отрасль, как и вся российская экономика, переживает непростые времена. Из-за нехватки финансирования, проблем с получением банковских кредитов, сокращения объемов ипотечного кредитования, а также возможного снижения платежеспособности населения, многие строительные компании сокращают объемы ввода жилья. Некоторые, не имеющие запаса ликвидности, уже столкнулись или могут столкнуться с проблемой незавершенного строительства – когда из-за нехватки средств сдать строящийся объект в эксплуатацию будет невозможно. По мнению экспертов, в том числе руководства ассоциации строителей России, снижение объемов ввода жилья в нашей стране в следующем году может превысить 10%. Несмотря на далеко не оптимистичные прогнозы, Группа ЛСР, начавшая работать на рынке Екатеринбурга в 2008 году, продолжает строительство всех начатых объектов, а также готовит к реализации новый проекты. О своем видении ситуации в строительной отрасли, планах Группы ЛСР на рынке Екатеринбурга в интервью агентству "Интерфакс-Урал" рассказал генеральный директор Управляющей компании "ЛСР Урал" Андрей Бибиков.

- Пока наше девелоперское предприятие ЗАО "Нова-Строй" не вносило особых корректировок в свои планы. Во-первых, потому, что компания почти не занимается коммерческой недвижимостью, а то, что касается жилых объектов - не знаю, как у других компаний, а у нас продажи идут. В стадии строительства у "Нова-Строй" сейчас порядка 100 тысяч кв. метров полезной площади жилья, при этом высокой степени готовности. Возможно, именно благодаря этому наши продажи достаточно стабильны. В данный момент строим и продаем сразу несколько жилых комплексов в Екатеринбурге: в районе Автовокзала (готовность 50%), Заречном (готовность 100%), Юго-Западном (готовность 80%), ВИЗе (готовность 40%), Уралмаше (готовность 98%), Елизавете (готовность более 90%), Эльмаше (готовность 60%) и Сортировке (готовность 30%). Все дома сдаем с полной отделкой. Работы на всех строительных площадках ведутся в рабочем графике, все заявленные сроки сдачи объектов будут либо соблюдены без изменений, либо даже часть объектов сдадим досрочно. В январе будущего года на сайте компании мы планируем размещать графики строительства объектов, чтобы у покупателей была возможность лично контролировать процесс.

Всего в 2008 году планируем в Екатеринбурге ввести в эксплуатацию порядка 70 тысяч кв. метров полезной площади.

- Цены корректируются вслед за строительной стадией и инфляцией: образно говоря, чем выше дом и инфляция, тем выше цены. В декабре мы традиционно вводим предновогодние предложения: в этом году предоставляем нашим клиентам возможность заключения договора без индексации - бесплатная рассрочка. В целом на рынке серьезного снижения стоимости жилья, особенно на квартиры эконом-класса, не предвидим. Небольшие колебания возможны, но в основном цены останутся на прежнем уровне, а если принимать во внимание не только инфляцию, но и себестоимость строительства, а также сокращение предложения, то в перспективе цены на недвижимость непременно будут выше, чем сейчас.

Недвижимость - хорошее средство для сохранения и преумножения средств. Рубль уже девальвирует, а на этом фоне, на мой взгляд, единственным надежным способом сохранения покупательской способности денег остается приобретение недвижимости.

Зачастую скидки являются признаком нестабильного финансового положения компании, поэтому в первую очередь нужно смотреть не на цены, а на стадию строительства дома и на компанию, которая этот дом возводит. Итоги этого года продемонстрируют, кто из строителей выполнил свои обязательства, и это уже будет серьезным показателем надежности строительной компании. Исполнив качественно и своевременно свои обязательства при достаточно большом объеме ввода жилья в эксплуатацию, мы, безусловно, имеем право рассчитывать на доверие наших покупателей.

- Кадровая политика на всех предприятиях практически не изменилась. Даже напротив, активно ищем профессионалов высокого уровня на топовые позиции, продолжаем формировать сильную команду. Мер же по массовому сокращению персонала и заработной платы не предпринималось. Единственной временной антикризисной мерой для сохранения производственного цикла и всего коллектива стало сокращение с 1 декабря 2008 года рабочего времени на Заводе ЖБИ "Бетфор", что связано с тем, что многие строители замораживают новые стройки, следовательно, снижается и количество заказов… Но у любой медали есть две стороны: если строить будут меньше, снизится и уровень конкуренции на рынке недвижимости между девелоперами. Уменьшается предложение, растет спрос и цены.

- Очень логично, что в планы государства не входит переплачивать за квадратные метры. Но здесь возникает вопрос, касающийся способа подсчета себестоимости жилья, и что именно входит в обозначенные Министерством регионального развития 35 тыс. рублей. Если только работа генподрядчиков, то я согласен, а если кроме этого еще стоимость земли, покупаемой на аукционах, и подключение к сетям - тут вопрос спорный.

Если квартиры готовы и дом сдан, а себестоимость строительства выше 35 тысяч за метр - будет ли застройщик продавать квартиры с убытком? Квартиры готовы, дополнительных инвестиций не требуют, и они, скорее всего, продадутся по рыночной цене.

А если дом не достроен, и себестоимость превышает 35 тыс. рублей за кв. метр, то этих денег на строительство все равно не хватит.

Думаю, что продавать по такой цене будут в основном те компании, которые уже столкнулись с серьезными проблемами финансирования, и им срочно нужны деньги.

- Меры, предпринимаемые государством, адекватные. Но и цена должна быть такой же. Только в этом случае такая мера обеспечит окончание строительства всего дома, и застройщик сможет сдать свой объект в срок. Еще было бы здорово, чтобы часть бюджетных средств, запланированных на выкуп жилья в готовых или почти готовых объектах, государство направляло и на приобретение жилья в будущих проектах, с поэтапным финансированием на протяжении строительства. Это позволит сохранить строительную отрасль и рынок недвижимости, даст средства для новых строек, позволит строителям по-прежнему обеспечивать страну жильем, и станет своеобразной гарантией и для дольщиков, что приобретаемые на начальной стадии квадратные метры будут достроены. И вот в таких, новых, объектах строители уже смогут продавать государству жилье по низким ценам, учитывая начальный строительный цикл, а также возможное объективное снижение издержек, которое может принести финансовый кризис. Кроме того, благодаря государственной поддержке новых проектов застройщики смогут в какой-то степени отказаться и от дорогого заемного финансирования, что также будет сдерживать себестоимость и, как следствие, рост цен.

Я также считаю, что нужно предпринимать меры, обеспечивающие устойчивое положение региональной банковской системы и регионального сектора экономики, в частности, поддержку ипотечного кредитования, стимулировать строителей и покупательскую способность. Конечно, объемы выручки снизились, но покупатели-то есть, потребность в жилье никуда не делась. Если стимулировать только покупателей, спрос вырастет очень сильно, а вслед за ним и цены. А если стимулировать производителей стройматериалов, то у них естественно увеличатся объемы производства, но покупать будет некому. Таким образом, застройщик является в этой ситуации регулятором финансовых потоков на строительном рынке. Когда денежные ресурсы ограничены, только плановое и оперативное управление этими ресурсами позволяет добиваться максимального эффекта. При этом, если застройщик получает кредит, он наполняет деньгами производителей стройматериалов, причем, по конкретно составленной заявке выпускается именно та продукция, которая востребована на объекте. Если у застройщика есть доступ к кредитным ресурсам, то, построив дом и переведя его в разряд вторичного жилья, он получает покупателя, способного воспользоваться ипотечным кредитом. Желающих приобрести жилье становится гораздо больше.

Поэтому сейчас от участия государства зависит многое.

- Мы прогнозируем распродажу земельных участков теми застройщиками, на кого кризис ликвидности повлиял особенно сильно.

Предложения от продавцов земли поступают в нашу компанию достаточно часто. Есть интересные предложения, которые требуют тщательной проработки.

- В настоящее время мы не направляем средства на покупку каких бы то ни было активов. Во-первых, потому, что имеем хороший земельный запас, а, во-вторых, считаем, что сейчас целесообразно основные ресурсы направить на существующие проекты. Хотя, если поступит интересное предложение, подумаем.

- Относительно недавно мы приняли положительное решение о застройке нового земельного участка на юго-западе Екатеринбурга. Речь идет о новом микрорайоне "Мичуринский". Новый микрорайон расположится в границах улиц Суходольская - Удельная - Широкореченский лесхоз. Всего планируется возвести 500 тыс. кв. метров жилья. Это несколько самостоятельных кварталов с развитой социальной инфраструктурой, в том числе школами и детскими садами. Застройка будет комплексной, все квартиры - с полной отделкой. Предположительно, в микрорайоне будут проживать 19,5 тысяч человек.

Сейчас "Мичуринский" проходит стадию проектирования. Строительство должно начаться в конце 2009 - начале 2010 года. Первые дома планируется заселять уже в 2011 году.

- Работаем, продаем и отгружаем. Хорошо идет реализация щебня для инфраструктурного строительства. Возможно, в ближайшее время порадуем строителей очень хорошей новостью в этой сфере.