Как и для чего необходимо учитывать баланс интересов субъектов жилищной сферы?

заведующий кафедрой «Экономика и управления строительством и рынком недвижимости» ГОУ ВПО «УГТУ–УПИ», д-р экон. наук

заведующий кафедрой «Городское строительство» ГОУ ВПО «УГТУ–УПИ», канд. экон. наук         

Жилье традиционно было и остается одним из главных приоритетов в жизни человека, в наше время организация управления жилищным фондом приобретает все более важное значение.

Сложность реализации мероприятий по формированию необходимого в современных условиях механизма управления жилищным фондом обусловлена:

• отсутствием баланса интересов и ответственности субъектов управления жилищным фондом;

За последние годы в управлении жилищным фондом произошли существенные изменения, а именно:

• введение нового Жилищного кодекса РФ и проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) фактически обозначило в отрасли новый этап в реформировании жилищных отношений, в системе которых появились многочисленные новые субъекты (объединения собственников жилья и их ассоциации; общественные объединения потребителей жилищно-коммунальных услуг; союзы работодателей; ассоциации управляющих организаций; саморегулируемые организации и др.);

• обострение противоречий в управлении жилищным фондом между собственниками помещений в жилых домах, муниципалитетами и управляющими организациями;

Поиск путей повышения эффективности управления жилищным фондом и улучшения качества жилищно-коммунальных услуг, оказываемых населению, является одним из самых сложных аспектов реформирования ЖКХ, проводимого в России.

Поскольку «львиная доля» ответственности за все преобразования в жилищном секторе приходится на органы местного самоуправления, последние все чаще и чаще берутся за формирование долгосрочных планов (программ) развития и реформирования жилищного сектора на основе описания конечного состояния реформируемого объекта. Идеологию данного подхода более двух тысяч лет назад сформулировал Аристотель: «Путь к форме лежит через ее определение».

В целом данный путь логически и стратегически верен, но при одном условии — правильно выбранные направления (ориентиры). В случае ошибки в выборе основных направлений можно с уверенностью говорить о нерациональности в финансовых, временных и трудовых затратах.

Анализ обозначенных выше долгосрочных планов (программ) реформирования ЖКХ на местах позволяет сделать, к сожалению, печальный вывод: в большинстве случаев на местах при разработке планов (программ) дублируются основные направления реформирования ЖКХ, установленные на федеральном уровне.

Недостатком данного подхода следует считать прямую зависимость от любых изменений в жилищной политике государства.

Сегодня ни для кого не является секретом, что за период реформирования ЖКХ — более 10 лет — федеральный вектор в жилищной политике изменялся и корректировался несколько раз. Даже «Федеральная целевая программа «Жилище» на период 2002–2010 гг.» за время своего действия была полностью заменена.

Общий итог работы по таким планам на местах выглядит как некий общероссийский шаблон. Структура отчетов с мест или опыт городов, публикуемые в отраслевых изданиях, практически выглядят составленными «под копирку» — количество ТСЖ, проведенные собрания, сколько создано управляющих организаций, километры перекладки сетей, тысячи сэкономленных Гкал., рублей и пр.

Безусловно, любые достижения муниципалитетов в период нестабильной экономической ситуации в стране вызывают уважение, но беда в том, что, несмотря на все достижения на местах, в целом ситуация по отрасли в стране по-прежнему остается в виде «воза проблем», сдвинуть который за прошедшие 10–15 лет реформирования практически так и не удалось.

Для устранения фактора «пробуксовки» реформы ЖКХ следует менять саму методику выбора основных направлений реформирования.

Сегодня уже не требует доказательств истина, что главные проблемы, с которыми сталкиваются органы местного самоуправления в сфере жилищно-коммунального хозяйства, связаны с переходом от административно-командной к рыночной системе управления. Последняя же характеризуется тем, что каждый ее участник действует только в собственных интересах.

Муниципальные власти, ответственные за решение вопросов местного значения, при разработке планов долгосрочного развития жилищной сферы (планов реформирования) должны знать эти интересы и учитывать их, т.е. создавать в рамках муниципального образования такую среду, которая заинтересовала бы в конечном результате всех (или большинство) участников процесса управления, содержания и ремонта жилищного фонда.

Учитывая изложенное выше, предлагается определять основные направления реформирования (развития) жилищного сектора на основе учета интересов и ответственности субъектов управления жилищным фондом.

Данный подход реализуется по следующему алгоритму в несколько этапов (рис. 1):

1. Определяется перечень субъектов управления жилищным фондом города (собственники и наниматели жилья, управляющие организации, органы власти, предприятия-подрядчики, предприятия-поставщики коммунальных услуг, объединения собственников жилья (ТСЖ), ассоциации ТСЖ, ассоциации (объединения) управляющих организаций, общественные организации потребителей жилищно-коммунальных услуг, союзы работодателей, саморегулируемые организации и др.)

3. Определяется уровень ответственности субъектов управления жилищным фондом на основе анализа нормативно-правовой базы.

5. Определяются возможные пути согласования интересов субъектов управления жилищным фондом для эффективного управления последним.

8. Формируются предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы, регулирующей отношения, возникающие при управлении жилищным фондом.

10. Формируются основные направления долгосрочного развития жилищного фонда города.

В процессе управления жилищным фондом города между субъектами управления возникает определенное множество социальных и корпоративных коммуникаций, основу которых составляют корпоративные отношения, вытекающие из корпоративного партнерства субъектов и трансформирующиеся в корпоративную социальную ответственность (рис. 2).

Содержание концепции корпоративной социальной ответственности предусматривает ответственность перед: акционерами и учредителями — за сохранность и приумножение их капитала; потребителями — за качество выполняемых работ и оказываемых жилищно-коммунальных услуг; наемными работниками — за сохранность рабочих мест, охрану и безопасность труда, оплату выполненной работы; партнерами и кредиторами — за исполнение договорных обязательств; государством — за соблюдением законов и уплату налогов (рис. 3).

Особенно приоритетными в управлении жилищным фондом города должны стать отношения между общественными объединениями потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг (рис. 4).

В существующих схемах управления жилищным фондом не учитывается расширенный состав субъектов жилищных отношений, в той или иной степени участвующих в регулировании вопросов управления жилищным фондом.

В связи с этим целесообразно модернизировать схему управления жилищным фондом на основе расширенного за счет общественных объединений потребителей и производителей услуг состава ее субъектов (рис. 5).

Наличие в предлагаемой схеме общественных и иных объединений потребителей — товарищества собственников жилья (ТСЖ), советы территориального общественного самоуправления (ТОС), фонды — и производителей услуг — ассоциации, союзы работодателей, саморегулируемые организации (СРО) — позволяет параллельно с договорными отношениями, возникающими между субъектами, осуществлять еще и социально-общественные связи и отношения, способствующие регулированию проблем и конфликтов, возникающих в жилищной сфере, а также лоббировать интересы ее субъектов.

Сформированная таким образом схема управления жилищным фондом (многоквартирными домами) в городе, на основе расширенного за счет общественных организаций потребителей и производителей жилищно-коммунальных услуг состава субъектов жилищно-коммунальной сферы, позволит решить экономические, организационные, финансовые и другие задачи по его эффективному управлению с учетом интересов и ответственности всех субъектов, участвующих в жилищных отношениях.

Это также позволит сформировать эффективное социально-ориентированное управление жилищным фондом, его технической эксплуатацией и развитием локальных территорий города с непосредственным участием и контролем общественности.

В заключение следует отметить два аспекта.

1. Приведенный выше подход к формированию основных направлений развития жилищной сферы равным образом может быть применен и для разработки направлений деятельности управляющих жилищным фондом организаций.

2. Необходимость учета интересов различных субъектов, участвующих в процессе реформирования ЖКХ, впервые была озвучена еще в ноябре 1999 года (Р. В. Бабун), на семинаре-совещании Ассоциации сибирских и дальневосточных городов, проходившем в городе Красноярске.

К сожалению, из-за отсутствия в тот период четких методик и апробированных на практике механизмов их реализации никто не усмотрел в данном подходе рациональное зерно, которое при должном глубоком анализе еще десять лет назад дало бы научно сориентированные подходы к реформированию системы управления жилищным фондом.

Рис. 3. Содержание корпоративной социальной ответственности

Рис. 4. Взаимоотношения субъектов управления жилищным фондом города