Контроль и надзор в области долевого строительства.

— Олег Станиславович, сколько жилых домов сейчас возводится по системе долевого строительства?

— За неполных 4 месяца нашим отделом проверено 17 застройщиков, в том числе проведено 6 плановых проверок, 8 внеплановых и 3 по запросам прокуратуры. Управлением ведется планомерная работа по выявлению организаций-застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для осуществления жилищного строительства, и соответствия их деятельности требованиям законодательства. Думаю, что к концу года можно будет предметно говорить о процентном соотношении «долевки» в общем объеме жилищного строительства. Сейчас об этом говорить рановато. Если говорить о прогнозах, то, по моему мнению, из более чем 2 тысяч строящихся на территории Свердловской области объектов каждый второй застройщик осуществляет строительство жилых домов с привлечением денежных средств граждан, однако в большинстве эти отношения строятся на отношениях с ЖСК, ЖНК, уходя от отношений по 214-ФЗ.

До определения уполномоченного исполнительного органа государственной власти по надзору в области долевого строительства застройщиками, понимающими, что закон в основном защищает права граждан, неохотно заключаются договоры участия в долевом строительстве, а те организации, которые заключают договоры участия в долевом строительстве, в подавляющем большинстве нарушают законодательство. Отсутствие контроля порождает допущение ошибок и неправомерных трактовок положений закона. Надеясь, что проверки их не коснутся либо контролирующие органы не обратят внимание, по мнению застройщика, на «несущественные отклонения» от положений законодательства, застройщики продолжают заключать договоры иного характера (предварительные договоры купли-продажи, долевого участия, инвестиционные договоры и др.) Требования Управления ГСН СО: необходимо заключать договоры с физическими лицами только в соответствии с требованиями 214-ФЗ.

1. Невыполнение обязательств по договорам, в том числе:

а) затягивание сроков ввода многоквартирных жилых домов в эксплуатацию;

б) нарушение сроков передачи жилья.

2. Низкое качество сдаваемого жилья, а отсюда претензии к строителям, неподписание актов приема-передачи квартиры, составление актов разногласий и, как следствие, невыполнение сроков передачи жилья.

3. В нарушение требований ч.1 ст.1 Федерального закона осуществляется передача прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых возникает право собственности на жилое помещение в строящемся создаваемом многоквартирном доме, гражданам (недействительны как несоответствующие требованиям закона — ст.168 ГК РФ).

4. В нарушение требований ч.1 ст.3 Федерального закона застройщиком для строительства многоквартирного дома без получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации осуществляется привлечение денежных средств граждан.

5. В нарушение ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Федерального закона без заключенного (зарегистрированного) договора участия в долевом строительстве осуществляется привлечение денежных средств граждан.

6. В нарушение требований ч.1 ст. 3 Федерального закона в счет оплаты договоров долевого участия в строительстве принимаются векселя банков.

7. В нарушение требований ст. 20, 21 Федерального закона проектные декларации не содержат сведений, указанных в данных статьях. Например, в нарушение п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона проектные декларации не содержат сведений о сроках ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией по проектам строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации (а, как правило, имеют место просрочки), в нарушение п. 3 ч. 1 ст. 20 Федерального закона не содержат сведений об учредителях; п.3 ч.1 ст. 21 — сведений о правах застройщика на земельный участок, сведений о собственнике земельного участка, о границах земельного участка; п. 9.1. ч.1 ст. 21 — сведений о планируемой стоимости строительства; п. 12 ч.1 ст. 21 — об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства.

8. В заключаемые застройщиком с дольщиками договоры об участии в долевом строительстве жилья включаются условия, прямо противоречащие Федеральному закону. Например:

— возможность изменения цены договора в одностороннем порядке, что противоречит ч. 2 ст. 5 Федерального закона в части возможности изменения цены только по соглашению сторон;

— условия об оплате за счет средств дольщика предоставления товаров, выполнения работ, оказания услуг, что противоречит ст.18 Федерального закона, требованиям расходования средств, уплачиваемых участниками, только на строительство в соответствии с проектной документацией;

— установление ответственности дольщика в виде уплаты неустойки за расторжение договора по его инициативе в случаях, прямо названных в законе следствием неправомерных действий застройщика.

Неустойка — денежная сумма, которую сторона обязана уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Таким образом, установление ответственности за расторжение договора в виде возврата внесенных дольщиком денежных средств после заключения договоров с новыми дольщиками неправомерно. Это противоречит пп. 2, 5 ст. 9 Федерального закона, содержащей императивные нормы, определяющие порядок возврата денежных средств. Удержание неустойки из причитающихся дольщику средств прямо противоречит п. 7 ст. 9 Федерального закона.

— Согласно ст. 4 Федерального закона, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Частью 4 ст. 4 предусмотрено, что договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Частью 5 ст. 4 предусмотрено, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4, такой договор считается незаключенным.

Заключение договора долевого строительства, его регистрация связаны с наличием у застройщика:

— полученного в установленном порядке разрешения на строительство;

— опубликованной, размещенной и (или) представляемой проектной декларации

— зарегистрированного права собственности на земельный участок, предоставленный застройщику для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или зарегистрированного договора аренды такого земельного участка.

Кроме того, согласно ст. 25.1. Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляются:

план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Государственная регистрация договора с первым участником долевого строительства осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора. Государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Необходимо также уплатить государственную пошлину в размере 1/2 за регистрацию, что для юридических лиц составляет 3750,0 рублей, для граждан 250,0. Зачастую условиями сделки предусмотрено, что оплата государственной пошлины производится гражданином путем внесения этих 3750,0 рублей застройщику, который затем производит уплату пошлины от своего имени.

— Согласно ст. 6 Федерального закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства — застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Частью 3 ст. 6 предусмотрена обязанность застройщика в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Кроме того, в соответствии с п.1 ч.1 ст. 9. (именуемой расторжение договора) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

Согласно ч.1.1. названной статьи, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Частью 2 ст. 9 предусмотрено, что застройщик в случае расторжения договора по вышеуказанным основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 9, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 статьи 9, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9).

В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 ст. 9 срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (ч. 6 ст. 9).

Кроме того, ст. 10 Закона предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

— Согласно ст. 23 Федерального закона, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство, которым в Свердловской области, согласно п.1 постановления Правительства Свердловской области от 30 мая 2007 г. № 478-ПП, определено Управление государственного строительного надзора Свердловской области (Рабцевич И.И.), управление осуществляет контроль:

1) за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п. 1 ч. 5 ст. 23);

2) за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п. 4 ч. 5 ст. 23);

3) за соблюдением положений настоящего Федерального закона, рассматривает жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями настоящего Федерального закона (п. 5 ч. 5 ст. 23).

Указанные действия управлением осуществляются путем проведения мероприятий в соответствии с Федеральным законом «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)» от 8 августа 2001 года N 134-ФЗ, согласно которому государственный контроль (надзор) — это проведение проверки выполнения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем при осуществлении их деятельности обязательных требований к товарам (работам, услугам), установленных федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. Основанием для такой проверки может быть обоснованное заявление участника долевого строительства — гражданина.

Кроме того, по результатам проверки управление направляет застройщикам предписания об устранении нарушений Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливает сроки устранения таких нарушений (п. 6 ч. 5 ст. 23);

Согласно п. 7 ч. 5 ст. 23, управление принимает меры, необходимые для привлечения застройщиков (их должностных лиц) к ответственности, установленной Федеральным законом и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

В частности, согласно ст. 23.64 КоАП, органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 14.28 и частью 4 статьи 19.5 Кодекса.

Ст. 4.28. предусмотрена ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

Ч. 1. — за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

Ч. 2. — за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию; предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений;

Ч. 3. — за непредставление в установленный срок в орган отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения.

Ч. 4. ст. 19.5 Кодекса предусмотрена ответственность за невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Управление, согласно п. 8 ч. 5 ст. 23, вправе обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, а также, согласно ч.7 ст. 23, в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в случае, если:

1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной Федеральным законом;

2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;

3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 2 статьи 12.1 Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;

4) застройщиком не исполнялись положения Федерального закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные Федеральным законом меры воздействия.

Более того, согласно ч. 8 названной статьи управление вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.