О мерах по развитию малоэтажного, в том числе деревянного домостроения в субъектах Российской Федерации
О мерах по развитию малоэтажного, в том числе деревянного домостроения в субъектах Российской Федерации
Герасименко В.Л.
вице-президент Национального фонда
развития рынка недвижимости
и оценочной деятельности
По нашим данным, уже к 2010 году доля малоэтажного, и в первую очередь индивидуального жилищного строительства, составит примерно 52–55% от общих объемов ввода жилья в России. Это огромный резерв для решения жилищных проблем российских граждан, задействовать который в полной мере мешает отсутствие необходимых правовых, экономических и организационных условий. Так, например, более двух лет не рассматривается подготовленный ко второму чтению проект федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». Проект предусматривает создание особого вида закрытого кооператива граждан, нуждающихся в улучшении жилищный условий. Жилье, строящееся некоммерческими объединениями граждан или гражданами самостоятельно, значительно дешевле, так как в данном случае не преследуются цели извлечения прибыли, а люди решают свои потребности в обеспечении жильем. Предполагается, что закрытые кооперативы смогут получать бесплатно землю под застройку, а государство будет оказывать им помощь, обеспечивая земельные участки инженерной, дорожной, социальной инфраструктурой. Для развития сегмента «некоммерческого строительства» я неоднократно предлагал предоставить преимущественное право приобретения на аукционе земельного участка различным некоммерческим объединениям граждан, ограничив участие застройщиков с другими организационно-правовыми формами. Проводить аукционы только внутри некоммерческих объединений граждан, предоставив победителю отсрочку или рассрочку оплаты аукционной цены участка. В этой ситуации особо важным является разработка специального ипотечного продукта, при котором индивидуальному застройщику предоставляется кредитная линия сначала под залог земельного участка, затем под залог всех выделенных этапов строительства. У нас же, к сожалению, до настоящего времени не создано эффективных механизмов кредитования таких объединений граждан под залог земельных участков не говоря уже о дальнейшем рефинансировании таких кредитов.
На сегодняшний день территории индивидуальной жилой застройки инженерно плохо обустроены. Здесь, как правило, не выделяется место для школ, детских садов и других объектов социально-бытового обслуживания населения. Полностью благоустроено лишь 40% вводимой площади индивидуальных жилых домов (со всеми видами коммунальных услуг), 20% — вообще не оборудовано водопроводом, канализацией, отоплением, горячим водоснабжением, остальные 40% снабжены отдельными видами коммунальных услуг.
Очевидно, что индивидуальное малоэтажное жилищное строительство должно осуществляться на основе разработанных и принятых документов — схем территориального планирования, генеральных планов поселений, обязательно увязанных с инвестиционными программами естественных монополий по развитию систем газо- и электроснабжения. Несмотря на огромные запасы земельных ресурсов в нашей стране, где земли поселений в общем балансе земель составляют всего лишь 1,1% территорий, существует острый дефицит земли под застройку. Здесь можно отметить две проблемы: во-первых, отсутствие инженерной (коммунальной и дорожной) инфраструктуры, позволяющей развивать малоэтажное жилищное строительство, во-вторых, огромные сложности (временные, административные, финансовые) при переводе земель из одной категории использования в другую.
За последнее время правительством в рамках реализации ФЦП «Жилище» предусмотрена государственная поддержка за счет средств федерального бюджета в виде государственных гарантий по кредитам и субсидий бюджетам субъектов РФ на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, идущим на обеспечение участков коммунальной инфраструктурой. Также предоставляются субсидии на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной застройки.
Для решения проблемы дефицита земельных участков в стране создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, в том числе индивидуального, и соответствующей инфраструктуры. Фонд будет аккумулировать неэффективно используемые земли, находящиеся в федеральной собственности, для последующей передачи их под жилищное строительство. И здесь важно предусмотреть, чтобы на таких участках в первую очередь строилось недорогое, комфортное, доступное, большей частью малоэтажное жилье практически для всех категорий граждан. Необходимо ввести жесткий контроль за целевым использованием земель, полностью исключив возможности для спекуляций и прямого разбазаривания. На этих землях можно возвести миллионы квадратных метров жилой недвижимости, по сути, построить новые города и населенные пункты.
Плюсы индустриального малоэтажного домостроения очевидны: во-первых, экономичность, поскольку отсутствует необходимость в дорогостоящих централизованных системах жилищно-коммунального хозяйства. Системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения и горячего водоснабжения, в зависимости от условий местности и плотности малоэтажной застройки, могут быть локальными или индивидуальными. Во-вторых, эксплуатационные затраты на содержание и обслуживание такого жилья существенно ниже, чем многоэтажного. Третьим немаловажным фактором является экологическая сторона, ведь для строительства используется экологически чистое сырье, и это практически безотходное производство. Наконец, самое главное — низкая цена: например, при массовом строительстве малоэтажного деревянного жилья его себестоимость примерно в два раза ниже традиционного для России бетонного многоквартирного многоэтажного. Анализ показывает что, себестоимость одного квадратного метра общей площади жилья в современных деревянных конструкциях на выходе с заводов не превышает 10–12 тыс. рублей, что вполне доступно для небогатых граждан. Для того, чтобы добиться столь низкой себестоимости, необходимо продолжить строительство заводов быстровозводимого жилья в различных регионах нашей страны на основе индустриального малоэтажного домостроения в промышленных масштабах. Спрос на такие дома будет огромным, ведь даже экономический кризис не привел к уменьшению числа граждан, желающих приобрести на аукционах земельный участок под индивидуальную жилищную застройку. И это в то время, когда практически все аукционы по продаже земельных участков под многоэтажную жилищную застройку остановлены, а уже начатые проекты заморожены на неопределенный срок.
Для развития малоэтажного жилищного строительства необходимо вносить поправки в Жилищный и Гражданский кодексы РФ, другие законодательные акты. Основная цель изменений — создание условий для объединения граждан для совместного строительства индивидуальных жилых домов на основе жилищно-строительных кооперативов. Необходимо регламентировать отношения, связанные с управлением поселками малоэтажной застройки и содержанием их общего имущества. Нужно продумать упрощенный порядок предоставления данным кооперативом граждан участков для их комплексного освоения путем малоэтажного строительства, предусматривающий также обязательную государственную поддержку в виде бесплатного выделения земельного участка, либо с частичной компенсацией расходов по его приобретению. Следует решить вопросы, связанные с обеспечением земельных участков коммунальной, дорожной и социальной инфраструктурой. Все эти меры должны привести к снятию законодательных ограничений на развитие малоэтажного жилищного строительства.
