Михаил Уринсон: «Возможно, стагнация на рынке недвижимости продлится 10 лет»

 Михаил Уринсон: «Возможно, стагнация на рынке недвижимости продлится 10 лет»

Михаил Уринсон, управляющий директор ALUR Investments and Development в интервью CRE News

CRE News: Сегодня многие девелоперские компании чувствуют себя не очень хорошо. А инвестиционные, наоборот, имеют выбор. Кем Ваша компания себя ощущает?

Михаил Уринсон: Мы работаем в обоих направлениях. Мы входили в рынок в 2005 году как инвесторы. У нас есть свой базовый инвестиционный проект - загородный поселок в Химкинском районе Московской области. Далее, когда мы начали региональную экспансию, мы поняли, что нам трудно без локальных партнеров, у которых был низкий уровень компетенции. Как инвесторам нам не удалось начать играть на рынке. Мы стали наращивать свою девелоперскую компетенцию, имея также инвестиционно-финансовую компетенцию. Это предостерегло нас от большого круга ошибок, которые допустили другие участники рынка.

CRE News: О каких именно ошибках идет речь?

Михаил Уринсон: Участие в земельной спекуляции и покупка участков по всей стране по неадекватно завышенным ценам, которые в том числе покупались за счет кредитов. Не так было бы все плохо, если бы играли «на свои». Играли на кредитные, под эти кредиты закладывались хорошие объекты, которые могли бы быть прибыльными, но их надо было достраивать на эти кредитные деньги, которые перенаправлялись в скупку земель, т.е. строилась пирамида. Сейчас мы наблюдаем процесс ее обрушения.

CRE News: На Ваш взгляд, кто в большей степени пострадает от кризиса?

Михаил Уринсон: Сейчас многие сконцентрированы на тех проблемах, которые испытывают крупнейшие игроки рынка. Они играли значимую роль, но это не весь рынок. На наш взгляд, наиболее успешными по результатам кризиса окажутся не крупные игроки.

CRE News: А Вы себя к какой категории причисляете?

Михаил Уринсон: Мы себя не относим к категории крупных игроков рынка недвижимости. У нас нет таких активов и базы. Возможно, до кризиса мы были и маленькой компанией. А сейчас идет перераспределение. Многие крупные падают, средние тоже падают, маленькие наоборот растут. Мы считаем, что мы усиливаем свои позиции на рынке. Мы рассчитываем стать средней компанией.

CRE News: Вы планируете укрупнение? Будете кого-то покупать?

Михаил Уринсон: На сегодняшний день наша стратегия утверждена до конца 2009 года. Она была утверждена в октябре-ноябре 2008 года. Мы смотрим только на проекты в стадии готовности 30-70 %. Предпочтение отдается проектам в стадии готовности 50-70 %. Посмотрев ряд проектов мы поняли, что в коммерческих проектах слишком много ошибок «наляпано», которые на 50-70 % готовности исправить трудно. В жилье они тоже есть, но их меньше. Мы считаем, что больше шансов закрыться в жилье, но при этом коммерческая недвижимость нас тоже интересует.

CRE News: А здесь Вы про какие ошибки говорите?

Михаил Уринсон: Сначала компания купила землю по перегретой цене, потом к этому участку привязали отель 5 звезд - это в Чебоксарах. Кредит под проект был выдан летом 2008 года. Пятизвездочный отель там не нужен никому, там надо 3 звезды. У нас есть возможность доделать эту гостиницу, но с существенными изменениями: 3 первых этажа (фитнесс-центр, ледовая площадка и боулинг) вообще не строить, перекрытием закрыть все и оставить так как есть до лучших времен. А номера разрезать на две части, чтобы уйти от 5 звезд - тогда это возможно будет экономически эффективным объектом. Мы его анализируем с точки зрения входа. Нас привлек банк, потому что у него дефолт по кредиту. Мы сейчас концентрируемся не на работе с девелоперами, потому что они в панике, они неадекватно оценивают ситуацию. Мы работаем с банками, которые прокредитовали объекты и вступят в их правообладание через залог.

CRE News: А почему Вы больше ориентируетесь на регионы?

Михаил Уринсон: Мы исторически отдаем предпочтение регионам по ряду причин. Москва и Питер перегреты с точки зрения предложения. Введенные в эксплуатацию объекты в комплексе «Москва-Сити» на 30 % пустуют. В регионах такому меньше шансов случиться.

CRE News: Некоторые консультанты говорят, что регионы умерли.

Михаил Уринсон: В регионах не нужен гигантизм. Есть хорошие офисные объекты по 20 - 30 тыс. кв. м. класса А, но они не сдаются в аренду. Себестоимость высокая и людей пугает сидеть в полупустых офисах. У нас есть партнеры, у которых есть локальные проекты по 3-5 тыс. кв. м. но не класса А. В регионах не нужен офис класса А. Нужен небольшой В+. Такие офисы легче забить. Что касается московского рынка, то мы на нем не работаем. Только Московская область. Кроме собственного офиса, который мы уже год не можем сдать в эксплуатацию, у нас проектов нет.

CRE News: Как по Вашему мнению быть разумным девелопреом?

Михаил Уринсон: Тяжело сейчас давать советы, потому что все вокруг умные. Многое сказанное будет казаться тривиальным. Не надо было участвовать в активной спекуляции землей.

CRE News: А не взлетят ли цены, когда рынок пойдет в рост?

Михаил Уринсон: Лет через 10 все равно будет новый кризис и все повторится. На этот раз мы дружно заигрались. Мы находимся в конце 50-60 летнего цикла роста, поэтому возможно, стагнация продлится 10 лет. Нужно научиться работать в новых условиях более экономного рынка.

CRE News: Не боитесь ли Вы пересидеть с деньгами?

Михаил Уринсон: С деньгами трудно пересидеть, потому что деньги - это самый ликвидный товар. Мы не боимся упустить какие-то прибыли и возможности. Кризис не закончится завтра-послезавтра. Есть определенные оптимисты, которые говорят про март-апрель. Я считаю, что плохо будет долго:
2-3 года по оптимистичным прогнозам, 5-8 лет - по пессимистичным. И деньги в этот период будут цениться больше всего.

CRE News: А у Вас они есть?

Михаил Уринсон: У нас есть большой проект, на который завязаны большие собственные средства. Под него открыта кредитная линия в 60 миллионов. У нас есть большой поселок, который мы сдаем в аренду и он обладает неплохой капитализацией. Свободные деньги у нас были размещены на рынке ценных бумаг. Он упал, и деньги упали в цене. Нам не выгодно их сейчас забирать. Деньги есть, но мало интересных возможностей. Мы также работаем над привлечением кредитов. Но если цены не упадут, мы ничего покупать не будем.
http://crenews-tv.com/index.php?id=285