НАСКОЛЬКО МЫ БОГАТЫ, ЧТОБЫ ДВАЖДЫ ПЛАТИТЬ ЗА СВОЕ ЖИЛИЩЕ?
Жилищная проблема в нашей стране за последние годы приобрела особый российский размах. В условиях изменения социальных основ общества за десятилетие квартира превратилась в один из самых дорогих товаров.
Жилищное строительство набирает высокие темпы, вновь вернулось к объемам 80-х годов и даже превысило их. Развертывается ипотечное кредитование жилья. Человек берет в долг у банка средства на свою квартиру и еще отрабатывает вторую квартиру для банка. Строить стали больше, выше, плотнее и дороже, а дефицит жилья не уменьшился. Цены стали не снижаться, а только расти: цена 1 кв. м общей площади в Екатеринбурге выросла за 10 лет с 6000 рублей в 1996 году до 70 000 в 2007 году.
Вместе с тем, потребность в жилье не снижается как для тех, кто не в состоянии улучшить свои жилищные условия, так и для тех, кто может единовременно оплатить новое жилье. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» только еще раз подтверждает, что проблема существует, но подходов к ее решению нет.
В нашей стране на каждого жителя приходится в среднем по 20 кв. метров общей площади, это не много, но и не мало. Средняя обеспеченность — это как средняя температура по больнице. Так и со средним параметром обеспеченности: кто-то имеет по 20 метров и более, а кто-то по 10 и менее метров на человека. Но как на самом деле распределяется основной жилищный фонд? Кто и как проживает сегодня в нем? Что происходит в действительности с плотностью проживания в каждой квартире, доме, на территории квартала, микрорайона и всего города? Что влияет на дефицит, на рост цен и прочие вопросы? Какие принципы заложены в современное жилищное строительство? Какова реальная потребность в жилище и исходя из каких нормативов и принципов следует рассчитывать объемы потребности, планировать объемы, сроки строительства и структуру жилья?
Разработка принципов формирования структуры жилищного фонда обусловлена объективными обстоятельствами. Сегодня вводится огромное количество жилья. Это
очень хорошо. Вместе с тем бурное и даже агрессивное строительство последних лет вызывает определенную озабоченность архитекторов и многих других специалистов и ученых. Не допускаем ли мы каких-либо ошибок? Ошибки нам сейчас дорого обойдутся, так дорого за ошибки мы уже давно не платили, как сегодня.
Так происходит, например, с домами первых индустриальных серий, для которых была создана целая система индустриального домостроения. Воздвигнуты миллионы квадратных метров жилья, рассчитанного на проживание нескольких поколений семей. Сегодня, когда еще первые владельцы квартир проживают в этих домах, уже остро встает вопрос не просто об их реконструкции, а об их полном сносе. Разве мы настолько богаты, чтобы вкладывать средства в жилище, рассчитанное по конструктивной надежности и применяемым материалам на 100-150 лет и сносить его уже через 40-50 лет как морально устаревшее? Однако ведь не встает так остро вопрос о пригодности для проживания населения в домах 30-х или 50-х годов ни через 25, ни даже 75 лет или их полном сносе, или о доходных домах 19 века. Значит, существует между ними отличие. По всей видимости, уже можно утверждать, что мы не все учли, допустили определенные ошибки.
Не придется ли сносить эти современные многоквартирные многоэтажные монолитные дома уже через 40 лет, но другому поколению? Одни получат свою прибыль сегодня, а другие свои проблемы. Насколько снизится продолжительность жизни горожан и повысится численность нервных и больных людей, агрессивной молодежи, неполных семей, одиноких пенсионеров и детей?
Возможно, необходимы иные принципы проектирования жилища и собственная архитектурная метрическая система как инструмент оценки принимаемых решений и расчета градостроительного потенциала селитебных территорий и жилищного фонда, которая позволит поставить диагноз и просчитать варианты возможных событий и последствий от принимаемых решений.
Рынок требует новых объемов жилья, как старого, так и нового. Сегодняшний уровень цен способен снести не только дома 60-х, но и нарушить общую структуру жилищного фонда города, привести к таким последствиям, как, например, переуплотнение территорий города. Я не говорю о воздействиях на здоровье человека, продолжительность его жизни и прочих, которые на сегодняшний день пока закрыты, и это темы исследований других ученых.
Сегодня уже можно объективно оценить последствия проводимой политики уплотнения существующей застройки как центра города, так и жилых районов 60-х, 70-х и 80-х годов массового строительства: возросшее количество автомобильного транспорта, парковочных мест на территориях
бывших дворов и скверов, дорожно-транспортных происшествий, которых стало больше на 49% по сравнению с 2004 годом; возросшее количество больных людей, проживающих на территориях высокоплотной застройки, с постоянно проходящими автомобилями, работающей строительной техникой. Человек не имеет возможности для кратковременного отдыха в своей квартире, вокруг которой постоянно проводятся ремонтные работы в соседних квартирах и т.д.
Другая методология не рассматривается и не закладывается. Даже общая методология курсового проектирования в вузах по программе реконструкции жилых зданий и застройки ставит только одну задачу: раскрыть принципы повышения плотности застройки. Научные разработки направлены на поиск доказательной базы принимаемых решений по повышению этажности зданий, плотности застройки. Экономическая целесообразность реконструкции построена на повышении уровня прибыли инвестора, ее «максимализации» и сокращении финансовых потерь. Малоэтажное строительство с проживанием человека в отдельном доме рассматривается как одно из направлений развития жилища, но как дорогостоящий тип жилища. Общая политика построена на максимально возможном извлечении прибыли сегодня, пока существует такая потребность.
Таким образом, решение проблемы приведения в соответствие параметров комфорта существующего жилищного фонда с реальными потребностями и возможностями различных слоев населения, требованиями рынка и обеспечения доступности жилья для малоимущих слоев населения требует адекватных средств оценки и методов решения данных проблем и противоречий.
В целом, можно сформулировать цель и задачи исследований, которые должны всегда предшествовать условиям реконструкции жилища. Для того чтобы снизить потери, которые проявятся только через 10-25 лет, необходима как предварительная, так и постоянная оценка потенциала существующего жилищного фонда для повышения уровня комфорта всего жилищного фонда и комфорта проживания.
Наше жилище, в котором жила основная часть населения России до 1917 года, было в основном деревянным и очень разнообразным, имело свой срок жизни, типологию; этапы развития — от избы к дому, двору, особняку, усадьбе; уровни комфорта: один дом — одна семья и т.п.
Общий анализ исторических особенностей развития жилища на Урале и в других странах позволил выявить важность показателя обеспеченности семьи отдельным жилищем и каждого члена семьи отдельным помещением.
Если жилищный фонд дореволюционной России в основной своей части представляет жилище для одной семьи и многоквартирный тип доходного дома, то жилые дома рассматриваемого периода — это многоквартирные и многоэтажные типы дома для множества семей.
Современный город вобрал в себя все многообразие жилищного фонда. И для того чтобы разобраться в его разнообразии, было принято решение: выбрать те архитектурные параметры в жилье, те устойчивые признаки и разработать методы оценки, благодаря которым его можно анализировать архитектурными средствами.
В качестве основных направлений анализа были приняты устоявшиеся показатели жилища — это структура жилищного фонда, демография и комфорт, в которые входят еще множество важных показателей.
Метод визуального анализа с графической интерпретацией развития архитектуры массовых жилых зданий по основным периодам строительства с 1900 по 2000 годы в
25 городах Свердловской области позволил выделить основные этапы жилищного строительства и основные типы жилых домов каждого периода.
Оценка архитектуры жилых зданий на основе анализа планировочных решений блок-секции, квартир и их соотношение за каждый период строительства показали, что структура жилищного фонда по типам квартир, в зависимости от количества комнат в квартире, находилась в постоянном развитии. Это было связано как с социально-экономическим состоянием страны, с принципами нормирования, так и с принципами расселения.
Следующий шаг исследований формирования структуры квартирного фонда за период с 20-х годов по настоящее время выявил ряд особенностей: основную часть жилищного фонда (57%) составляют жилые здания, созданные за период с 1960 по 1990 годы.
Кроме того, бурный рост численности населения Екатеринбурга (с 70 тыс. жителей в 1923 году до 1,3 млн. в 2006 году) всегда опережал рост общего количества строящегося жилья, даже при действовавших нормах предоставления жилья. Общее количество квартир не соответствовало общему количеству семей. Во все периоды жилищного строительства основную часть строящегося жилья в общей структуре жилищного фонда составлял 2-комнатный тип квартиры. За период массового строительства в общем соотношении квартир практически сравнялось количество 1-й 3-комнатных типов квартир.
Сформировавшийся жилищный фонд за период с 1920 по 2000 годы имеет на сегодняшний день следующее соотношение: 25% — 1-комн; 47% — 2-комн.; 24% — 3-комн. и 4% — 4-комнатных квартир, в то время как в 1920 годы соотношение было: 8% — 1-комн., 28% — 2-комн., 45% — 3-комн. и 19% — 4-комнатных квартир.
Установлена взаимосвязь между структурой жилого фонда и принятыми нормами проектирования и распределения жилья, между уровнем комфорта жилой ячейки и социальными задачами общества, а также выявлено, что принцип распределения жилья всегда обусловливал дефицит комнат в семье.
Таким образом, структура квартирного фонда постоянно не соответствовала структуре семей, как при коммунальном заселении, так и при посемейном заселении по формуле (п-1).
Всего в Екатеринбурге (Свердловске) общая площадь жилищного фонда города, сформированного за период с конца 20-х годов по 2005 год, составляет 26 млн. кв. метров общей площади, или 480 тыс. квартир.
Важное значение в оценке градостроительного потенциала приобретают объективные показатели, которые могут дать необходимую информацию для оценки состояния и параметров жилища.
В качестве таких показателей был принят возраст, затем структура семьи и пол. Одни дольше живут, другие меньше, численность и структура семей разнообразны, и потребности людей в различном возрасте отличаются друг от друга. Необходимо отметить еще российскую особенность — прописку, которая пока существует и имеет еще достаточно полные и объективные данные, изменяющиеся каждый день.
По данным паспортного стола мы сразу получаем 7 показателей оценки. Это возраст человека (год рождения), его пол, семейное положение, тип квартиры по комнатности, площадь квартиры и комнат, дату прописки и адрес как место расположения дома в системе города. А по данным БТИ, это еще 10 показателей, которые обеспечивают нас исход
ными данными: 1) типом дома, 2) квартиры, 3) временем его строительства, 4) материалом стен, 5) конструктивными особенностями, 6) планировочными, 7) высотой помещения, 8) уровнем инженерного оборудования, 9) временем строительства и 10) уровнем амортизации здания.
Таким образом, возрастные характеристики и семейная структура выявляют действительное состояние происходящих демографических процессов в каждом конкретном типе квартиры и жилом доме.
Например, если в общей структуре населения города теоретически должно быть все равномерно, как определено и заложено в нормативы, то в действительности происходят разные явления; одни рождаются, другие взрослеют и умирают, третьи приезжают, уезжают, все движется, соотношения возрастных групп меняется. Если, например, по расчетам объемов поликлинических отделений для территории жилых районов по нормам 70-х годов на 1000 жителей планировалось 35 посещений в день, то это было рассчитано на 9% населения пожилого возраста, которое в большей степени нуждается в медицинском наблюдении и реабилитации. В современных условиях доля населения в возрасте старше 60 лет достигает в этих районах уже 39% и так по всем элементам социальной инфраструктуры.
Но если провести мгновенный срез за один день, то получим картину на данное время. Например, как показал срез состояния демографии в 2005 году, на территории города одна картина, на территории административных районов своя, а в жилых домах — совершенно отличная от всех. Население проживает в домах, расположенных на территории. Это срез, по которому видно, сколько населения и в каком возрасте проживает в каждом типе дома или квартиры. А соотнесение с местом размещения в городе, согласно адресам домов, дает стратификацию жилища в городе по времени строительства, а также возрастным особенностям.
Но если стало понятно, КТО проживает в жилищном фонде города по возрасту, то возникает естественный вопрос: КАК они живут и распределены по жилищному фонду? Сколько приходится метров на человека, комнат на каждого члена семьи? И все это для разных возрастов. Как элементы социальной инфраструктуры обеспечивают потребность таких возрастных групп населения, как пенсионеры или дети? То есть встала следующая задача — измерения уровня комфорта проживания.
Можно просто спрашивать об удовлетворенности или неудовлетворенности жителей качеством жилища и условиями проживания. Поиск такого параметра подвел к показателю (п-1), впоследствии названному шкалой комфорта — дефицит комнат на семью, на одного человека. Можно даже с дифференциацией по возрасту или полу.
Анализ принципов нормирования и особенно распределения жилья и результаты глубоких и многочисленных исследований уже прошлого века подсказали, что им может стать данный показатель (п-1). Это было также проверено еще в 1986 году при сравнительном анализе комфорта проживания семей в домах МЖК и в обычном микрорайоне. Результаты всех предыдущих исследований другими учеными и практика строительства и эксплуатации подтвердили, что принятый показатель дает объективные и достоверные показатели. Расчеты и последующие замеры жилья в процессе проживания и эксплуатация в течение 20 лет по возрастным параметрам тех же самых семей тех же квартир обеспечили подтверждение высокого уровня соответствия рассчитанной структуры жилищного фонда для насе-
ления со специфичной группой населения — молодежью (МЖК).
Для научных целей был произведен послойный срез каждого уровня от п-1 до п-8 и n+З, это дифференциальный показатель. Опыт эксплуатации за 20 лет показал правильность выбранного показателя. Структура квартирного фонда была рассчитана настолько точно, что жители МЖК не меняют квартиру, и цена 1 кв. м в жилом комплексе равна стоимости жилья в центре города в аналогичном доме. Таким образом, была решена проблема оценки плотности заселения квартирного фонда и обеспеченности семей комнатами по показателю «дефицит комнат» для различных типов семей. Становится ясным, как заселен весь квартирный фонд по всем типам квартир и всем типам домов и как проживают в нем семьи.
Если их еще распределить по типам домов, времени строительства и месту размещения в системе города, то получаем еще одну картину города и каждого дома. Вместе с тем полученные результаты может оценить и рынок: правильно ли была рассчитана структура жилого фонда? Снижает она дефицит или нет? Снижается ли неудовлетворенный спрос? Как меняются цены и прочие факторы? Рынок — это уже объективная действительность. Законы рынка действуют не по нашим желаниям и амбициям, но могут регулироваться. Следовательно, не учитывать рынок нельзя.
Таким образом, оценка структуры продаж по типам квартир и домов в соотнесении с покупательной способностью населения позволила выявить основные предпочтения в выборе квартир и выделить 5 уровней комфорта жилья. Затем рассчитать по нескольким вариантам, в зависимости от принимаемых принципов и возможностей приобретения жилья или по количеству кв. метров, или по типам квартир. Были произведены расчеты структуры для каждого уровня комфорта — от самого высокого до самого низкого и специального. Определены основные уровни комфорта.
Высокий уровень — дома высококомфортные. Норма обеспеченности — 90 кв. м/чел. жилой площади. Расчетный показатель комфорта — п+2. Норма плотности — 30 чел./га.
Средний уровень — дома престижные. Норма обеспеченности — 30 кв. м/чел. жилой площади. Расчетный показатель комфорта — п+1. Норма плотности — 40 чел. /га.
Низкий уровень — дома массовые. Норма обеспеченности — 22 кв. м/чел. жилой площади. Расчетный показатель комфорта — (п=0). Норма плотности — не более 55 чел./га.
Санитарный уровень — социальное жилье. Норма обеспеченности — 18 кв. м/чел. жилой площади. Расчетный показатель комфорта — (п-1). Норма плотности — 200 чел./га.
Таким образом, можно сказать, что результатом исследования является решение сложной научной проблемы — формирование структуры жилищного фонда, адекватного потребностям и возможностям населения на основе разработанной методологии оценки потенциала жилища, внедрение которой позволит минимизировать ошибки.
Необходимо минимизировать потери, которые точно будут. Необходимо измерять то, что можно померить. В условиях дефицита ошибаться нельзя. Сегодня каждый кирпич на вес золота. Мы не настолько богаты, чтобы строить жилье для жизни только одного поколения и через каждые 25-50 лет платить дважды за жилье, которое было рассчитано по вложенным в него ресурсам и материалам на 100-150 лет.
Ошибки в архитектуре проявляются не сразу. И платить за них приходится очень высокую цену не одному поколению людей.
