РЕЗЕРВИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД: ОСНОВАНИЯ, ПОРЯДОК И ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ.
Земельное законодательство относится к числу наиболее динамично меняющихся элементов отечественной правовой системы. По числу вносимых изменений с Земельным кодексом РФ может конкурировать разве что Налоговый кодекс РФ. При этом следует отметить, что далеко не все новеллы земельного права получили положительную оценку в ходе правоприменительной деятельности. Однако ряд изменений явно продиктован потребностями адекватного регулирования земельных отношений. К числу таких изменений относятся и недавно принятые изменения в Земельный кодекс РФ, устанавливающие правовые основы резервирования земель для государственных и муниципальных нужд.
Институт резервирования земель для публичных нужд известен отечественному законодательству достаточно давно. Возможность подобного резервирования в отношении отдельных категорий земель предусмотрена ст. 90 Земельного кодекса РФ (в отношении земель транспорта), ст. 102 Земельного кодекса РФ (в отношении земель водного фонда), ст. 95 Земельного кодекса РФ и ст. 2 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (в отношении земель особо охраняемых природных территорий). Соответствующие полномочия органов публичной администрации закреплены ст. 14 ФЗ «Об общих принципа организации местного самоуправления в РФ», ст. 9-11 Земельного кодекса РФ. Однако при этом сам порядок резервирования земель законодательно установлен не был, что на практике приводило к серьезным проблемам, в том числе при обжаловании отказа в приватизации земельных участков.
Принятый 10 мая 2007 года Закон РФ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд» частично устраняет указанный пробел.
В соответствии с указанным Законом глава 11 Земельного кодекса была дополнена статьей 70.1. «Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд». Указанная статья содержит исчерпывающий перечень оснований резервирования земель для публичных нужд. При этом основания различаются в зависимости от того, предоставлен ли земельный участок гражданам или юридическим лицам.
Если участок предоставлен конкретному землепользователю, его резервирование возможно только в случаях необходимости размещения объектов государственного или муниципального значения и при обязательном отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Сюда относятся объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения, объекты использования атомной энергии, объекты обороны и безопасности, объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, объекты, обеспечивающие космическую деятельность, объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий, объекты электро, газо, тепло и водоснабжения муниципального значения, автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.
При этом важно отметить, что при наличии вариантов размещения указанных выше объектов на других земельных участках такой участок не может быть зарезервирован для публичных нужд. Обязанность по доказыванию необходимости размещения объекта на конкретном земельном участке в случае спора будет возложена на администрацию муниципального образовании или иной орган, принявший решение о резервации.
Земли, не предоставленные конкретному землепользователю, также могут быть зарезервированы в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов. При этом необходимо, чтобы такие земли находились в государственной или муниципальной собственности. Наличие иных вариантов размещения объектов не имеет в таком случае никакой юридической роли.
Решение о резервировании земель принимается на основании схем территориального планирования. Принятие решений о резервировании земель при отсутствии документов территориального планирования не допускается. Однако в данном случае действует временное правило, в соответствии с которым до утверждения в установленном порядке документов территориального планирования, но не позднее 1 января 2010 года в целях резервирования земель для федеральных государственных нужд границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения утверждаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, а в целях резервирования земель для государственных нужд субъектов Российской Федерации или муниципальных нужд границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального или местного значения утверждаются уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Земельный кодекс РФ устанавливает некоторые ограничения в части резервирования земель. В частности, установлено, что земли для государственных или муниципальных нужд, по общему правилу, могут резервироваться на срок не более чем семь лет. Правда стоит отметить, что резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов допускается на срок до двадцати лет.
Правовые последствия резервирования земель для публичных нужд указаны сразу в нескольких статьях Земельного кодекса РФ.
Прежде всего следует указать, что резервирование земель для публичных нужд представляет собой ограничение прав на землю. Как следует из ст. 56.1. Земельного кодекса РФ, резервирование земель может служить основанием для ограничения прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков в части их использования. Вместе с тем, действующая редакция Земельного кодекса, равно как и другие законы, не содержит конкретных указаний на ограничение тех или иных вещных прав собственников и землепользователей.
Земельные участки, находящиеся в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не подлежат отчуждению в процессе приватизации. Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, ограничиваются в обороте.
Резервирование земель для публичных нужд является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность (ст. 28 Земельного кодекса РФ). При этом важно, чтобы был соблюден установленный порядок резервирования земель. В противном случае отказ в предоставлении земельного участка может быть признан незаконным.
Также следует отметить, что после надлежащего извещения о резервировании земель на собственника такого земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора такого земельного участка переходит риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на таком земельном участке или с иным его улучшением. Это означает, что после уведомления о резервировании земель в случае последующего изъятия земельного участка собственнику или иному землепользователю не будут возмещена стоимость возведенных после получения такого уведомления строений и сооружений или иных сделанных улучшений.
Кроме того, в Кодекс введено важное правило, согласно которому срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
Предполагается, что более детально порядок резервирования будет определен соответствующим постановлением Правительства РФ. В таком постановлении должны найти отражение вопросы об органах, уполномоченных принимать решение о резервировании земель, о порядке уведомления собственников и землепользователей о принятых решениях и порядке регистрации таких решений в органах Федеральной налоговой службы РФ.
