Главная → Статьи → Литература → Прочее → СТРАХОВАНИЕ РИСКОВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

СТРАХОВАНИЕ РИСКОВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Сегодня приобретение гражданами жилых помещений путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов находит все большее применение на практике. При этом долевое участие в строительстве стало практиковаться еще до того, как вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

До введения в действие данного закона отношения застройщика и дольщика назывались и оформлялись самым различным образом: и через договор инвестирования, и договором о совместной деятельности. При этом, поскольку данный вид отношений не был урегулирован законодательством, юридическая сила такого рода договоров часто ставилась под сомнение. Кроме того, имелись многочисленные нарушения со стороны застройщика прав граждан, вложивших свои средства в строительство жилья. В определенный момент сложилась такая ситуация, когда граждане, желающие приобрести жилые помещения путем участия в строительстве, оказывались незащищенными от недобросовестного застройщика, да и от других независящих от сторон договора о долевом участии в строительстве факторов. Неудивительно, что в таких условиях имело место большое количество обращений граждан в суд за защитой своих прав. Имелись такие случаи и в практике Юридической компании «ЭНСО», которые с успехом были разрешены с помощью наших специалистов в пользу потерпевших убытки дольщиков.

С выходом в свет закона «Об участии в долевом строительстве...» ситуация значительно улучшилась. Законодательно закреплен характер отношений сторон договора о долевом участии в строительстве, определены права, обязанности сторон, а также установлены некоторые гарантии участников долевого строительства. Тем не менее, часто дольщики оказываются в ситуациях, когда деньги по договору долевого участия в строительстве уплачены, а жилое помещение в собственность получить так и не удается. Причин тому может быть множество: невозможность застройщиком продолжать строительство ввиду отзыва, отмены или утраты различных разрешительных или иных документов, необходимых для ведения работ, непредоставление застройщиком документов, необходимых для регистрации права собственности, задержка сдачи дома в эксплуатацию, да и стихийные бедствия, наконец!

Учитывая, что стоимость жилья достаточно велика, риск потерять внесенный вклад в долевое строительство является для граждан, да и для организаций, достаточно серьезным. В этой ситуации страхование подобных рисков позволяет избежать неприятных сюрпризов.

Страхование как сфера деятельности в России регулируется Гражданским кодексом РФ, Законом РФ «Об организации страхового дела», другими законами и подзаконными актами. Законодательством в сфере страхования предусмотрены различные виды страхования и различные виды страхуемых рисков. Риски дольщика, связанные с исполнением застройщиком договора долевого участия в строительстве, прямо законодательством не оговорены. Однако условно их можно определить как финансовые риски (о возможности страхования таких рисков косвенно говорится в ст. 32 Закона РФ «Об организации страхового дела»). Легальное определение понятия «финансовые риски» в законе также отсутствует. Наиболее подходящим по смыслу нам представляется следующее определение:

Страхование финансовых рисков - совокупность видов страхования, предусматривающих обязанности страховщика по страховым выплатам, в полном объеме или частично, возмещения потери доходов или дополнительных расходов страхователя (выгодоприобретателя), вызванных следующими событиями:

остановка производства или сокращение объема производства в результате оговоренных событий;
потеря работы (для физических лиц);
банкротство;
непредвиденные расходы;
неисполнение (ненадлежащее исполнение) договорных обязательств контрагентом застрахованного лица, являющегося кредитором по сделке;
понесенные застрахованным лицом судебные расходы (издержки);
иные события.

Таким образом, страхование рисков дольщика, связанных с исполнением застройщиком договора долевого участия в строительстве, является по своей сути страхованием финансовых рисков.

По сравнению с мировой практикой, рынок страхования финансовых рисков в России только начинает развиваться. И на сегодняшний день финансовые риски, в том числе риски дольщиков при долевом строительстве, страхуют далеко не все страховые компании. И Свердловская область в этом отношении не является исключением. Даже крупнейшие страховые компании страны, представленные в Свердловской области, не все имеют в своем активе такой страховой продукт, как страхование рисков дольщиков при участии в долевом строительстве. Объясняют они это, как правило, тем, что оценка рисков - достаточно сложная и емкая по затратам времени и средств процедура, в каждом случае строго индивидуальная, зависящая от многих факторов: репутация застройщика, район застройки, страхуемые риски и многое другое. Поэтому на сегодняшний день отдельные страховые компании не готовы принимать на себя такого рода риски.

В страховых компаниях, которые все-таки осуществляют страхование рисков дольщиков при долевом участии в строительстве, единства определения степени риска, тарифов и прочих условий нет. Каждая страховая компания подходит к этому вопросу со своей стороны. Специалистами Юридической компании «ЭНСО» в марте 2007 года был проведен анализ рынка услуг страхования финансовых рисков в Свердловской области и в г. Екатеринбурге в частности. Проведенный анализ показывает, что те компании, которые все-таки берутся страховать риски дольщиков по договорам о долевом участии в строительстве, устанавливают значительные ограничения круга страхуемых рисков либо вносят иные ограничения и условия страхования подобных рисков.

Так, например, одна из страховых компаний страхует строго определенные риски:

нарушение срока сдачи объекта больше, чем на 6 месяцев;
банкротство застройщика;
одновременная продажа квартиры нескольким лицам;
ненадлежащее оформление строительной организацией передачи объекта в собственность;
уничтожение объекта вследствие пожара, стихийного бедствия.

В отдельных страховых компаниях страхование рисков дольщиков по договору долевого участия в строительстве осуществляют только на всю сумму договора, уменьшение страховой суммы (то есть страхование части внесенного вклада) у них не предусмотрено. Некоторые компании страхуют практически любые риски, за исключением тех, которые они не страхуют принципиально.

Все это указывает на то, что среди страховщиков единый подход к оценке финансовых рисков и принципов страхования таких рисков еще не сформирован.

Кроме того, в силу ст. 32 Закона РФ «Об организации страхового дела», право осуществлять страхование финансовых рисков должно быть прямо указано в лицензии страховой организации. В настоящий момент далеко не все страховые компании страны (не говоря уже о Свердловской области) имеют лицензию на страхование финансовых рисков.

Тем не менее, процесс становления и развития института страхования финансовых рисков идет с учетом бурного развития финансовой деятельности всех слоев общества (кредитование организаций и широких слоев населения, долевое участие в строительстве и т.д.). В этих условиях следует ожидать в самом ближайшем будущем развитие и такой области страхования, как страхование финансовых рисков. Этому же способствует, на наш взгляд, и все возрастающий спрос на такой страховой продукт, как страхование финансовых рисков, в том числе и рисков участников долевого строительства.