ЗАЩИТА ПРАВ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
Одной из «новелл» ныне действующего Жилищного кодекса РФ является установление порядка выкупа жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Такой выкуп по своей правовой природе представляет собой одно из оснований прекращения прав собственности, которое было предусмотрено еще в ст. 239 Гражданского кодекса РФ, введенного в действие с 01 января 1995 года. Однако сам порядок выкупа жилых помещений в Гражданском кодексе РФ установлен не был, что, безусловно, создавало определенные предпосылки к нарушению прав граждан - собственников данных помещений. В Жилищном кодексе РФ вопросам выкупа жилых помещений специально посвящена статья 32 «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд».
В соответствии с указанной статьей, основанием изъятия жилого помещения является изъятие соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Данный вопрос урегулирован нормами земельного и градостроительного законодательства и нами в данной статье рассматриваться не будет. Однако же стоит отметить, что несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд может послужить основанием для признания незаконным принятого впоследствии решения о выкупе жилого помещения.
Специально отмечается, что объектом изъятия, по общему правилу, может выступать только жилое помещение в целом. При определении того, что относится к жилому помещению, следует руководствоваться положениями статьи 16 Жилищного кодекса РФ, которая относит к таковым: жилой дом или часть жилого дома; квартиру или часть квартиры; комнату. В этой же статье дается определение каждого из видов жилых помещений. Жилые помещения являются объектом жилищных прав граждан. В связи с тем, что жилой фонд в Российской Федерации отнесен к разряду недвижимого имущества (ст. 130 Гражданского кодекса РФ), он подлежит государственной регистрации на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ». Таким образом, установить объект жилищных прав особого труда не представляет. Для этого достаточно обратиться к Реестру. Соответственно, изъятию подлежит именно то жилое помещение, которое указано в Реестре прав на недвижимое имущество, целиком.
Однако закон допускает изъятие и части жилого помещения. Очевидно, что в таком случае права собственника являются более уязвимыми. В связи с этим изъятие части жилого помещения допускается только с его согласия. Принудить собственника к выкупу части жилого помещения невозможно. Если жилое помещение принадлежит на праве собственности нескольким лицам (находится в их общей собственности), то согласие на изъятие части этого помещения должны дать все его сособственники, исходя из положений п. 1 ст. 246 и п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса РФ. В противном случае, если согласие кого-либо из собственников не получено, сделка по выкупу части жилого помещения может быть признана недействительной в судебном порядке.
Согласно ст. 32 Жилищного кодекса РФ, изъятие жилого помещения производится путем выкупа. Следует отметить, что ст. 239 Гражданского кодекса РФ определяет возможность не только выкупа имущества, но и его реализации с публичных торгов. Однако в отношении жилых помещений при их изъятии публичные торги не проводятся.
Что касается самой процедуры изъятия жилого помещения, то необходимо отметить, что она проходит в несколько этапов. Первый этап представляет собой принятие решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок изъятия земельного участка установлен ст. 279 - 286 Гражданского кодекса РФ и ст. 49, 55 Земельного кодекса РФ. На втором этапе орган государственной власти или местного самоуправления, ранее принявший решение об изъятии земельного участка, принимает решение об изъятии жилого помещения.
На третьем этапе производится государственная регистрация такого решения. По своей природе решение об изъятии жилого помещения является его обременением, в силу чего подлежит государственной регистрации на основании ч. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Важно отметить, что само по себе принятие решения об изъятии помещения не порождает правовых последствий для собственника жилого помещения, подлежащего выкупу. Именно с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения на собственника переходят риски отнесения при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Иными словами, затраты, направленные на приращение стоимости жилого помещения, сделанные после получения уведомления о государственной регистрации решения об изъятия жилого помещения, не будут учитываться при определении выкупной цены жилья.
Необходимо отметить, что зарегистрированное в установленном законом порядке решение об изъятии жилья само по себе не ограничивает права собственника. Как указано в законе, «до достижения соглашения о выкупе либо принятия соответствующего судебного решения, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением по собственному усмотрению», то есть вправе заключать договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты. Вместе с тем, при совершении сделок, связанных с отчуждением жилого помещения, он обязан сообщить новому собственнику о наличии обременений. Впрочем, необходимо указать на некоторую неточность формулировки Жилищного кодекса РФ, из буквального толкования которой может сложиться обманчивое ощущение, что правомочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежат собственнику жилого помещения до момента достижения соглашения о выкупе помещения либо до момента вступления в силу судебного решения о выкупе. Однако это не так. Как уже отмечалось, жилой фонд отнесен к категории недвижимого имущества, а потому переход права собственности на него подлежит государственной регистрации. Соответственно, право собственности - в том числе у приобретателя по договору - возникает именно с момента такой регистрации. В связи с этим, очевидно, что право собственности, а следовательно, и все правомочия прежнего собственника, прекращаются с момента государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на выкупленное жилое помещение.
Четвертый этап заключается в уведомлении собственника о предстоящем изъятии. Такое уведомление должно быть совершено в письменной форме и в обязательном порядке содержать сведения о дате принятия решения об изъятии жилого помещения и о дате его государственной регистрации. Уведомление должно быть направлено собственнику заказным письмо с уведомлением о вручении. Именно такой способ уведомления обеспечивает фиксацию даты его направления и получения адресатом. В том случае, если жилым помещением на праве собственности обладают несколько лиц, уведомление должно быть направлено каждому из сособственников. Не может считаться надлежащим уведомлением сообщение о предстоящем изъятии в средствах массовой информации либо его размещение в публичных местах.
Особо отмечается, что собственник должен быть уведомлен не менее чем за год до предстоящего изъятия, что является важнейшей гарантией его прав. Указанный срок начинает течь с момента получения собственником соответствующего уведомления и по смыслу закона предоставляется собственнику для приобретения нового жилья. Вместе с тем, Жилищный кодекс РФ допускает возможность выкупа жилого помещения до истечения одного года со дня получения собственником уведомления, но только с его согласия. Если же помещение находится в общей собственности нескольких лиц, требуется согласие всех собственников, иначе сделка по выкупу жилого помещения может быть признана недействительной по решению суда (если помещение находилось в общей совместной собственности) или же суд может применить последствия недействительности ничтожной сделки (если помещение находится в долевой собственности). Понудить собственника к выкупу принадлежащего ему помещения (в том числе - в судебном порядке) невозможно.
Пятый этап представляет собой непосредственно выкуп жилого помещения. Выкуп жилого помещения, по общему правилу, производится путем заключения договора между собственником помещения, с одной стороны (продавец), и органом государственной власти или местного самоуправления, принявшими решение об изъятии помещения, с другой стороны (покупатель). Очевидно, что к такому договору должны применяться положения, касающиеся купли-продажи недвижимости (параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ), а сам договор регистрации независимо от регистрации перехода права собственности. В соглашении о выкупе должны указываться цена, сроки и иные условия выкупа жилого помещения. При этом особое внимание законодатель уделил вопросу определения выкупной цены жилого помещения. Согласно части 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, выкупная цена помещения складывается из двух составляющих. В нее включается: 1) рыночная стоимость жилого помещения; 2) все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. К таким расходам следует отнести расходы по найму жилья, оплату транспортных услуг и услуг по погрузке и выгрузке вещей, оплату риелторских услуг, расходы по государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилье. Естественно, что при возникновении спора будут учитываться только разумные расходы, соответствующие среднерыночной стоимости подобных услуг.
При определении выкупной цены должна учитываться и доля собственника в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»), а также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, определенная пропорционально площади жилого помещения в соответствии со ст. 37 Жилищного кодекса РФ.
Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность предоставления собственнику иного жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену. В таком случае заключаемое соглашение представляет собой комплексный договор, включающий в себя элементы договоров купли-продажи и мены. Важно отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса РФ предусматривает возможность предоставления другого жилого помещения только по соглашению сторон. Это означает, что орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, не вправе принудительно (в том числе по суду) переселить собственника в иное жилое помещение. С другой стороны, и собственник жилого помещения не вправе требовать предоставления ему иного жилого помещения. Очевидно, что в соглашении о предоставлении иного жилого помещения в зачет выкупной цены должны указываться его технические характеристики, стоимость, место расположения, а также срок, в течение которого оно должно быть предоставлено. Целесообразным также видится указание в соглашении на то, за чей счет будет производиться государственная регистрация права собственности.
Действующий Жилищный кодекс РФ не исключает возможности предоставления собственнику жилья, рыночная стоимость которого будет выше, чем стоимость помещения, подлежащего изъятию. В таком случае, очевидно, соглашение сторон должно предусматривать условие о сроках выплаты собственником выкупаемого помещения соответствующей разницы. Пока же в этом отношении наблюдается некоторый правовой вакуум, который, по всей видимости, законодателю предстоит восполнить.
Кроме того, хотелось бы отметить, что ст. 32 Жилищного кодекса РФ, называет правовое основание, на котором собственнику выкупаемого жилья будет предоставлено иное жилое помещение. По смыслу закона, таким правом является право собственности. Впрочем, не исключено и предоставление жилого помещения на других титулах. Однако, в таком случае, наверняка возникнут трудности с определением рыночной стоимости предоставленного права, которая пойдет в зачет выкупной стоимости изымаемого жилья.
Вторым способом выкупа является выкуп по решению суда. Такой способ применяется в том случае, если собственник жилого помещения не согласен 1) с решением об изъятии жилого помещения либо 2) с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа. Формально, закон наделяет правом обращения в суд с иском о выкупе только орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения. При этом применяется специальный срок исковой давности - два года с момента направления (а не его получения!) собственнику жилого помещения уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения. Однако, очевидно, что с подобным иском могут обратиться и собственники жилых помещений. Это в полной мере соответствует конституционному принципу судебной защиты прав собственности (ст. 35 Конституции РФ). Собственником, в частности, может быть подано заявление об оспаривании решения об изъятии жилого помещения, либо собственник вправе обратиться в суд с иском об определении выкупной цены или иных условий предстоящего выкупа. Вместе с тем, остается открытым вопрос, распространяются ли на собственника специальные правила о сроке исковой давности, или же он устанавливается по правилам ст. 196 Гражданского кодекса РФ. На наш взгляд, в таком случае подлежит применению норма ст. 196 ГК РФ.
