«Жилищный пакет» новая система жизни.

«Жилищный пакет» новая система жизни 

Собеседник корреспондента «МиР» руководитель Федерального агентст­ва по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству С.И. Круглик 

- Ровно два года исполнилось Федеральному агент­ству по строительству и жилищно-коммунальному хо­зяйству, и год, как Росстроем руководите вы. Как вы оце­ниваете итоги работы Росстроя за это время?

- Очевидно, следует говорить не столько о работе на­шего Агентства, сколько о состоянии дел в отрасли в це­лом. Они радуют. Строительный комплекс очень чутко реагирует на оздоровление экономической ситуации в стране. С 1991 года объемы строительства постоянно снижались, и только после 1999 года они начали расти. Мы были счастливы тогдашнему приросту в 3 — 5%. А вот в прошлом году темпы роста составили уже порядка 10%. Мало какая отрасль может похвастаться такими темпами роста! В некоторых регионах, где велась разумная градостроительная политика, где работали над новым законодательством и современными кредитно-финансовыми механизмами, рост строительных объемов даже выше 15%.Если проанализировать объем строящегося жилья, то сегодня несколько центральных регионов страны форми­руют около 20% рынка. Но если взять данные по количе­ству строящегося жилья на душу населения, то в лидеры выходят иные регионы - не только Москва и Московская область, но и Астраханская область, Чувашия. Все это го­ворит об оздоровлении социально-экономической ситуа­ции. Прошлый год был стартовым — он был сопряжен с формированием системы нового жилищного законода­тельства. Тем не менее строители уже начали оправды­вать те ожидания, которые были возложены на них руко­водством страны. Думаю, и в этом году рост будет не меньше.

— Как, на ваш взгляд, повлияло на развитие строитель­ной отрасли принятие пакета жилищных законов?

- Если говорить в двух словах, то это прорыв. Выстро­ена новая система нашей жизни - как в жилищном секто­ре, так и в секторе градостроительства. Не всем она по душе. Эти вопросы еще будут обсуждаться, потому что есть разные точки зрения. Конечно, серьезной пробле­мой является развитие нормативной базы, которая долж­на «приземлить» все законы. Но, несмотря на это, мы уже существуем в новом законодательном пространстве. И оно открывает совершенно иные пути для решения жи­лищных проблем населению, которое только начинает жить по-новому.

— Однако ряд документов «жилищного пакета» вы­звал упреки со стороны строительного сообщества. Больше всего досталось закону о долевом участии в строительстве. Как вы оцениваете этот закон?

- В законодательстве мы сделали несколько ошибок, и одна из них - в законе о долевом участии в строительстве. Мы излишне перестраховались, стремясь защитить права дольщиков. В итоге строителям стало неинтересно и даже опасно работать по новой схеме. Поэтому мы должны вне­сти коррективы в закон для того, чтобы рынок долевого участия еще какое-то время продолжал функционировать.Конечно, придет время, когда строительство будут кредитовать не частные граждане, а банки. Появятся дру­гие механизмы, тогда не нужен будет и дольщик. Но сего­дня это просто необходимый кредитор. Потому что пока нет достаточно длинных кредитов, которые бы позволяли от начала и до конца профинансировать строительство. Во-первых, высоки процентные ставки по кредитам. Во-вторых, банки не рискуют на несколько лет вкладывать в строительный бизнес большие деньги. И это сегодня, по­жалуй, одна из самых серьезных преград для развития жилищного строительства. Но мы ее преодолеем. 

Сегодня несколько центральных реги­онов страны формируют около 20% рынка. В лидеры выходят не только Москва и Московская область, но и Ас­траханская область, Чувашия. 

— В 2004 году в России был введен в эксплуатацию 41 млн. кв. м жилья, в прошлом году — 45 млн. Приоритет­ным национальным проектом определен ежегодный уровень ввода жилья в 80 млн. кв. м к 2010 году. Такой рывок возможен!

— Я думаю, при грамотном подходе мы могли бы выйти на 100 млн. кв. м. Но главная проблема - вовсе не в строительном комплексе и его потенциале. Проблема в том, что в большинстве городов практически полно­стью выбраны все запасы по инфраструктуре. Точечная застройка себя изжила. Чтобы решить масштабные за­дачи Национального проекта, нужны комплексная заст­ройка, создание новых обширных микрорайонов. Сво­бодный доступ к земле и создание инфраструктуры - это ключевые проблемы, которые предстоит решить. Необходимо выработать механизмы подготовки зе­мельных участков, оборудования их инфраструктурой, чтобы обеспечить строителям ту основу, на которой они будут работать.С 1 октября, согласно новому Градостроительному кодексу, вся земля под жилищную застройку будет вы­ставлена на аукционы. Здесь возможно несколько вари­антов: участки будут продаваться либо в аренду, либо в собственность. Для подготовки инфраструктуры землю могут приобрести, например, девелоперы, которые впоследствии продадут уже подготовленные участки строителям. Есть и другой вариант: муниципалитеты под­готавливают инфраструктуру самостоятельно и затем са­ми продают участки. Для этого им потребуются займы. Механизм таких займов под небольшие проценты мы раз­работаем в ближайшее время. Это заставит муниципали­теты не рассуждать, а реально действовать — они обязаны заниматься своей территорией. Муниципальные власти вынуждены будут вернуться к градостроительному зонированию и к Генеральному плану.Мы не намерены вкладывать государственные средст­ва в те регионы, где ничего не делается. Мы выберем ре­гионы с развитыми рынками, где будут сформированы строительные комплексы, отрегулировано региональное законодательство и отработаны вопросы с землей.

— Какие регионы, на ваш взгляд, наиболее близки к решению проблемы обеспечения граждан доступным жильем?

— Наиболее перспективны Ростовская область. Крас­нодарский край. Неплохо обстоят дела в Астрахани и Вол­гограде. В этих регионах уже давно задумались о про­блеме жилья и системно занимались градостроительны­ми решениями, поэтому хорошо «вписались» в програм­му. Еще отмечу приволжский рынок: Самара, Нижний Новгород, Татарстан, Чувашия. Именно в этих регионах включен тот самый административный ресурс — над про­блемой жилья там трудится вся администрация. Я вижу, что появился некий соревновательный элемент, — главка администраций, стали смотреть друг на друга, сравнивать. Кто выпадает из этой обоймы, тот начинает себя неловко: чувствовать.  Во многом формированию таких тенденций способствует Программа межрегионального сотрудничества Правительства Москвы в сфере строительства. Москвичи привнесли в регионы невиданные там ранее технологии, темпы, архитектурные решения — и это дало толчок к развитию с местных строительных компаний.

— Росстрой — одна из ведущих сил в деле реализаций: Национального проекта «Доступное и комфортное жи­лье — гражданам России». А что вообще значит «доступ­ное жилье» в представлении руководителя Росстроя?

— Понятие «доступное жилье» измеряется доходами» ценами на жилье на рынке. В Москве, Курске или Владивостоке, как цены, так и доходы разные. Понятно, что в Москве при средней цене 3 тыс. долл. за 1 кв. м ни о ка­ком доступном жилье при доходе в 15 тыс. руб. в месяц речь идти не может. Когда мы начали запускать нацпроект «Доступное и комфортное жилье — гражданам Рос­сии», предполагалось создать механизмы, позволяющие максимальному числу людей решить свои жилищные про­блемы. Планируется, что ситуация на рынке к 2010 году будет выглядеть следующим образом: 1 — 2% граждан смогут самостоятельно купить жилье, а 30% приобретут жилье при помощи ипотечного жилищного кредитования. Социальное жилье будет бесплатно предоставляться ис­ключительно малоимущим гражданам. Сейчас перед на­ми стоит задача сократить очередь на социальное жилье с 20 до 14 лет, потом она должна составить не более 7 лет, Если на всех трех направлениях будут достигнуты прогно­зируемые результаты, то можно будет считать, что жи­лье стало доступным.

— Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рын­ке жилья!

— Картина на рынке с каждым годом становится все ди­намичнее: в разы увеличилось ипотечное жилищное кре­дитование, многие банки снизили первоначальный взнос до 10 — 15%, а сроки кредитов увеличились до 20 — 25 лет. Положительным моментом является то, что снижается порог доходности жилья, при котором люди уже могут брать кредиты. Однако на сегодня самая большая пробле­ма заключается в нехватке жилья и вытекающем отсюда высоком уровне цен.Только увеличивая объемы строительства, предлагая на рынок больше жилья, мы сможем снизить такой беше­ный темп роста цен, который мы сейчас наблюдаем, на­пример, в Москве. Однако резко увеличить объемы стро­ительства жилья в Москве сейчас невозможно. Это связа­но с недостатком инфраструктуры, износом и нехваткой мощностей электроэнергии, газа и всего прочего. Так что решение этой проблемы должно идти комплексно. По­этому в конце июня первый вице-премьер Дмитрий Мед­ведев провел совет, на котором обсуждалась координа­ция действий «Газпрома», РАО «ЕЭС России» и строитель­ных компаний. Ведь самое простое - это построить дом. Куда сложнее обеспечить этот дом всем необходимым.

— Способна ли промышленность стройматериалов обеспечить удвоение возведения жилья к 2010 году!

— Сейчас рынок стройиндустрии — самый динамично развивающийся. Его ежегодный прирост составляет 15 — 18%, т.е. в 2 -3 раза выше, чем в целом по экономике.

- Возможно, отмена лицензирования строительства, планируемая на будущий год, даст отрасли новый им­пульс! Ведь не секрет, что бюрократическая система ли­цензирования сильно усложняет приход на строительный рынок новых перспективных операторов.

- Строительство - очень ответственный бизнес. По­следствия от неквалифицированного выполнения работ при осуществлении строительной деятельности грозят бе­зопасности и самой жизни десятков тысяч людей. Отмена лицензирования может привести к тому, что в строитель­ство придут люди без соответствующей квалификации. При всей сложности процедуры и бюрократической сис­теме подхода к лицензированию строительства надо при­знать, что этот принцип создавал серьезный заслон на рынке от неквалифицированных компаний. Вопрос в том, что лицензирование не должно быть формальным.Росстрой настаивает на необходимости переноса сро­ка отмены лицензирования в строительстве с 1 января 2007 года на 1 января 2008 года. В России, как и в большинстве стран с развитой экономикой, параметры продукции строительства и процессов ее создания всегда являлись объектом государственного технического регулирования. До введения в действие Федерального закона «О техниче­ском регулировании» оно реализовывалось на базе нор­мативных документов в области строительства и промыш­ленности строительных материалов, принимаемых феде­ральным органом по строительству. Необходимо разо­браться, хватает ли существующих механизмов для обес­печения регулирования в отрасли и какие механизмы по­сле 2007 года смогут заменить лицензирование. В любом случае без выработанных мер по контролю качества строительства нельзя отменять лицензирование. А пока такой меры не разработано, надо лицензии сохранить.Мы не хотим, чтобы возникла пауза. Нельзя просто так взять и отменить лицензии. Должна быть либо саморегу­лируемая организация, либо что-то другое.В Госдуме находится законопроект о саморегулируе­мых организациях, надо форсировать его обсуждение и принятие.

- Главный акцент в программе формирования рынка доступного жилья делается на развитии ипотеки. Но пока ипотечные программы недоступны большинству граж­дан, поскольку проценты высоки, велик первоначальный взнос и т.д. Как можно сделать ипотеку доступной!

- Уровень процентов и запросы банков относительно первоначального взноса обусловлены необходимостью страхования рисков. Вступивший в действие пакет жилищ­ных законов позволяет снять ряд ограничений для банков­ских структур и снизить риски для них при выдаче креди­тов. Это приведет к значительному снижению процентных ставок уже в будущем году, но никогда процент по ипо­течному кредиту не будет ниже уровня инфляции.Да, в развитых странах проценты по ипотеке составля­ют 3 - 4%... Но ведь и уровень инфляции там соответству­ющий! Если мы достигнем 8-процентного уровня ипотеч­ного кредита, то можно будет говорить о его доступнос­ти. Государственная поддержка в этой сфере будет до­статочно взвешенной, особенно в ближайшие несколько лет. Нужно сконцентрировать поддержку на рефинансировании ипотечных кредитов, которые были выданы два-три года назад, и оказать помощь молодым семьям. Но то, что без ипотеки мы не обойдемся, очевидно. Слой на­селения, который может выложить сразу все деньги на квартиру, тонок. По пути развития ипотечного кредитова­ния идут все страны с успешной экономикой.

— Если будет дешевая ипотека и люди будут иметь возможность покупать жилье, не взлетят ли цены еще выше? В странах Балтии с введением ипотеки по приемле­мым процентам стоимость жилья выросла вдвое.

- Меры поддержки спроса должны быть адекватно уравновешены поддержкой предложения, т.е. поддерж­кой строительства. Но внимание государства должно здесь проявляться не в виде «закачки» денег в отрасль: строительство и так высокорентабельно. Нужно обеспе­чить для инвестиционно-строительных компаний доступ к инфраструктуре, доступ к земельным участкам, сделать строительный и земельный рынки предельно прозрачны­ми, открытыми. Снижение коррупции в отрасли и вокруг нее должно способствовать снижению цен или, как мини­мум, их стабилизации.

— Возможно, решение проблемы доступного жилья лежит на пути развития недорогого малоэтажного стро­ительства?

- Безусловно - если при этом будут широко внедрять­ся передовые технологии и научные разработки. Сейчас в центральной части Российской Федерации стартует пилотный проект по малоэтажному строительству. Первона­чально планировалась строительство малоэтажных дере­вянных домов в трех регионах: Ленинградской, Калужской и Костромской областях. Однако теперь принято решение увеличить число пилотных регионов до 16. 

Мы сделали несколько ошибок, и одна из них – в законе о долевом участии в строительстве. Мы перестраховались, стремясь защитить права дольщиков. В итоге строителям стало опасно работать по новой схеме. 

Федеральный центр окажет регионам поддержку в обустройстве участков коммунальной инфраструктуры. Для этого из федерального бюджета планируется выде­лить 1,7 млрд. руб. на погашение процентов по соответст­вующим кредитам и 12,5 млрд. руб. — на государствен­ные гарантии. В настоящее время уже определяются кон­кретные проекты, по которым будет оказана государст­венная поддержка, однако качество инфраструктурных проектов в ряде регионов остается очень низким. Госу­дарство не будет поощрять тех, кто не хочет участвовать в этой работе, и средства пойдут в первую очередь в те субъекты, где местные власти хорошо подготовились.

— В ряде стран решение жилищного вопроса шло че­рез развитие рынка аренды квартир. Может, и нам сле­дует его развивать — в дополнение к увеличению объе­мов строительства и внедрению ипотеки?

- У нас сегодня этот рынок вообще находится в тени. Впервые в новом Жилищном кодексе появилось такое понятие, как наем жилья. Аренда квартир будет легализова­на уже с 1 марта будущего года. Но становление систе­мы, формирование института найма, очевидно, займут два-три года. Тогда и сдача жилья действительно станет бизнесом для многих, и инвесторам будет интересно строить дома, которые не пойдут на продажу, а будут предназначены для сдачи в аренду. По нашим прогнозам и в соответствии с мировым опытом порядка 30% населе­ния будут снимать жилье, не предполагая иметь его в соб­ственности. Это во многом будет способствовать и трудо­вой миграции населения, что крайне необходимо для Рос­сии с ее просторами. Мы получим уже не просто институт жилья, а новую жилищную политику, которая позволит че­ловеку не привязываться к определенному месту из-за квартиры. Можно будет спокойно переезжать в другой регион, где более высокооплачиваемая работа, выше уровень жизни и пр.Кстати, большинство москвичей, живущих в старых до­мах в центре Москвы, даже и не подозревают, что живут они в бывших доходных домах. Причем это, как правило, очень красивые дома, с обширными фойе, с интересно решенными коридорами, лестничными клетками...Возведение доходных домов будет выгодно и строите­лям: всегда интереснее продать дом хозяину целиком, а не в розницу. Но для этого должен быть сформирован нормальный рынок найма и сдачи жилья в аренду. И мы впервые прописали все эти процедуры в Жилищном ко­дексе.Пока такой бизнес невыгоден, так как сегодня факти­ческая оплата за оказываемые жилищно-коммунальные услуги составляет в среднем по России 59%. И речь в дан­ном случае не о дотациях ЖКХ. Просто 41 % произведен­ных услуг не оплачивается никем.

ЖКХ — социалистический заповедник в рыночных отношениях. Мы создали ог­ромную финансовую дыру.— Эту проблему и призвана решить реформа ЖКХ?

— Попытки свести реформу ЖКХ к 100-процентной оп­лате коммунальных услуг не совсем корректны. Предпо­ложим, мы установили в этом году пресловутые 100%, а в следующем - неожиданно подскочили цены на горючее и смазочные материалы. И что, мы не должны больше про­изводить перерасчет? Получится ведь, что оплата станет ниже 100%... Правильнее было бы говорить о покрытии стоимости услуг. Мы уже и так затянули решение этого вопроса. Еще в 1995 году мэр одного эстонского города сказал мне: мы взяли и отрубили черной кошке хвост за один раз, а вы ей каждый год по позвонку режете. Знае­те, как больно? На мой взгляд, мы в последние годы как раз и заняты тем, что постепенно отрубаем этот самый хвост...Ежегодно тарифы в ЖКХ должны индексироваться на уровень инфляции, и при этом они должны соответство­вать затратам на услуги. Следующий год в этом плане - не исключение. Когда цены на основные виды топлива рас­тут, мы не можем фиксировать их на одном уровне.У нас сейчас диапазон цен на килокалорию энергии от Москвы до Сахалина колеблется от 300 до 3 тыс. руб. И понятно, что те же сахалинцы не то что 90%, но и половину! стоимости отопления не оплачивают. Тогда возникает вопрос: кто это делает за них? Выясняется, что никто. Если не! решить проблему ценообразования в отрасли, то ЖКХ так! и останется «черной дырой» нашей экономики. Весь Север и особенно отдаленные районы, сегодня оказался заложни-1 ком коммунальной инфраструктуры. Ее делали с размахом, не жалея средств: вместо того чтобы ставить в каж-1 дом доме печку, строили теплоцентрали, которые на 60 % отапливали тундру. Я всегда шучу по этому поводу: в потеплении климата на планете виновато именно наше коммунальное хозяйство, которое многие годы растапливает! льды. Если же говорить об этом всерьез, то, на мой взгляд, государство должно определиться в своих геополитических  интересах: если Север стране нужен, то местным жителям! необходимо выдавать крупные субсидии. Потому что с та-1 кой запущенной экономикой в регионе и при таких издержках на доставку топлива северяне никогда не смогут оплачивать отопление по реальной цене. Если же нести эти расходы государство не в состоянии, пусть оно переселяет своих граждан на «материк». Третьего просто не дано.Раньше инфляция в разы и в десятки процентов опере жала рост квартплаты. И только начиная с 2002 года рост платежей за жилье и коммунальные услуги превышает инфляцию на 8 — 7%. О чем это говорит? О том, что мы с вами никогда не оплачивали продукцию, которая нам предоставлялась, по себестоимости. И поэтому сегодня сформирована кредиторская задолженность в коммунальных предприятиях порядка 300 млрд. руб. в среднем по стране. Мы «проели» все основные фонды в этом секторе, износ сегодня в инженерной инфраструктуре превышает 60% и производить более дешевые и качественные услуги | на этом оборудовании практически невозможно.ЖКХ — социалистический заповедник в рыночных отношениях. Мы отодвигали решение проблем отрасли, тем самым делая ее неким социально-экономическим демпфером для развития остальных секторов экономики. Так мы создали огромную финансовую дыру, где, с одной стороны, имеется более 4 млрд. руб. задолженности по заработной плате работникам ЖКХ, а с другой стороны,  существует неэффективная система, которой сколько денег ни дай, проку не будет.Требуется изменение менеджмента. Изменение технологических режимов. Ведь на самом деле ЖКХ - очень эффективное место вложения инвестиций. Приведу при­мер. Во многих регионах жилье сопутствовало предприя­тию как бесплатное приложение. Предприятие «сконча­лось», жилье осталось. Котельная рассчитана на отопле­ние тысяч квадратных метров производственных площа­дей. Теперь она работает на два жилых дома. Стоит ее ликвидировать и поставить небольшую модульную ко­тельную — и мы в сотни раз сокращаем издержки на со-1 держание жилья.ЖКХ — очень перспективный рынок. Здесь возможно  применение весьма интересных идей и в области энерго­сбережения, и в снижении арендной платы за землю и пр. Причем в данном случае я имею в виду не только эксплуа­тационников, которые придут на смену ДЭЗам, но и граждан — собственников жилья.